매도인 주인전세 후 새로운 임차계약

골드트윈 : 프리링님 안녕하세요. 1. 매도인분과 주전세를 작성하시려면 명의이전이 먼저 선행되어야 합니다. (집주인이 프리링님이 되어야 매도인이 세입자가 될 수 있겠죠?) 보통 이런 경우 계약서를 작성하는날 잔금을 지불하고 매매계약서, 전세계약서가 동시에 진행되며 명의 이전도 2~3일 내에 완료됩니다. 2. 명의자가 프리링님으로 바뀐뒤 몇달이 지났다면 새로운 세입자가 전세자금 대출을 받을 수 있지만, 이경우도 은행마다 명의자가 바뀌고 몇달이라던지 상세 기준이 다르기 때문에 은행에 문의를 해보셔야 될 것 같습니다. 그리고 또 실제 세입자가 몇달뒤에 들어오게 됬을떄 시점의 정책에 따라서 또 달라질 수 있기에 지속적으로 은행에 확인이 필요해보입니다. 3. 예상치 못하는 리스크는 주전세로 약속한 기간안에 세입자를 구하지 못하면 결국 잔금을 쳐야되는 상황이 발생할 수 있기에 잔금에 대한 리스크도 반드시 대비하시는 것이 좋을 것 같습니다. 리스크를 정확하게 계량하고 감당가능한 좋은 투자하시길 응원드리겠습니다!

부주낙낙 : 프리링님 안녕하세요^^ 1. 쉽게 생각하면 프리링님은 매도자로부터 매수를 진행하신거고, 그 사이에 전세입자를 바로 단기로 바로 구하신거라고 생각하셔도 괜찮은 것 같아요. "가계약-본계약-(중도금)-전세계약-매매잔금, 전세잔금" 이 과정속에서 잔금까지 이뤄져야하는 사항이구요. 주인전세로 진행되는 사항이니, 계약과 잔금에 대한 사항은 부동산 사장님과 매도자분과 잘 얘기해서 협의하시면 될 것 같습니다. 그리고 잔금일에 법무사를 통해서 소유권 이전을 진행하면 됩니다 :) 2. 이 부분에서 규제에서는 꽤 좋은 면이긴 한 것 같습니다만, 각자 은행별로 사항들이 다른 면이 있어서 그 부분을 새로 맞이하게 되는 세입자 분과 잘 살펴보셔야 할 것 같습니다. 세입자가 책임져야 할 일처럼 생각될 수도 있지만, 집주인의 입장에서 보다 적극적으로 함께 대응하시면 더 좋은 투자 과정이 된다고 생각합니다^^ 3. 소유권이 이미 바뀐 상태에서 진행하는 전세계약이라 과정상에서 크게 고려되는 문제들은 낮아보입니다. 통상 전세 과정을 진행할 때 주의할 점은 1) 기존 전세입자의 퇴거 날짜 조율가능(나가는 날짜가 고정되면 그만큼 들어오는 사람들의 범위가 줄어들 수 밖에 없습니다) 2) 기존 전세입자의 집 방문 협조 3)최악의 상황을 가정하여 잔금 가능여부 혹은 전세금을 낮출 수 있는 범위 생각해보기 디테일하게는 상황별로 많이 생기겠지만, 크게 이렇게 생각해볼 수 있는 것 같습니다^^ 아무쪼록 전세세팅까지 투자 마무리 잘 되기를 응원합니다 프리링님

드림텔러 : 프리링님 안녕하세요! 매도인분과 전세 계약 이전에 명의를 가져와야 하기 때문에 당일에 전세금 + 현금으로 잔금을 바로 하면 명의는 금방 변경이 됩니다. 그리고 전세 대출은 은행마다 조건이 다 달라서 세부적으로 확인이 필요할 것 같습니다. https://cafe.naver.com/wecando7/11290234 관련 글 링크 확인해보시면 좋을 것 같아요. 가장 큰 리스크는 결국 공실인 것 같습니다. 세입자를 적극적으로 찾아보는 게 좋을 것 같고 매도자도 나가기 위해 집을 잘 보여달라고 말씀드려야 세입자도 집을 보고 계약이 가능합니다. 마지막까지 빠이팅입니다!!

후바이 : 프리링님 안녕하세요! 규제 상황이 있지만, 대응해 투자해 나가시려는 모습이신 것 같습니다 :D 말씀해주신 그 방법으로 대응을 해 나가실 수 있을 것 같습니다. ㅏ만, 위에서 세 분이 말씀해주셨듯이 은행별로, 그 기간이나 조건이 다를 수 있습니다. 또 그런 조건이 없는 기관도 있기도 하구요. 계속해ㅓ 바뀌는 것 같습니다. 정말 투자를 목전에 두고 계시다면 이 부분도 면밀히 팔로우 하시는게 정말 필요해 보입니다. 그렇게 팔로우하시는 내용으로 임차인, 그리고 나아가 부사님까지 프리링님께서 배워서 알려줄 수도 있다는 생각으로 임하셨으면 정말 좋을 것 같습니다. 부사님들께서 최신 내용을 업데이트 하지 못하고 계신 경우도 있고, 부사님과 일 하는 대출상담사 역시 팔로우가 잘 안되어있는 경우도 있습니다. 화이팅입니다!!

쩡봉위 : 안녕하세요 프리링님 계약축하드립니다. 말씀해주신대로 매도인과의 전세계약 작성 후 명의자변경은 법무사 과정(잔금날)까지 바로 가능합니다. 말씀해주신대로 명의자가 변경되었기에 전세잔금과 매매잔금이 동시에 이루어지지않기에 무리없을것으로 보입니다. 다만, 은행에 다시 확인 해보시고요(은행별 상이) 새로운 세입자를 맞추는 과정에서 기존 매도자가 거주하는 기간과 조율을 미리 맞춰보시고 그에 따른 세입자를 구하시는 부분 확인해보시면 좋을것 같습니다. 화이팅입니다.