전문가칼럼

인구가 감소해도 지방의 이런 부동산은 오를겁니다.

시크릿브라더 24.11.22 0

안녕하세요.

대한민국 1호 초이스 헬퍼 & 부동산 가치평가사

'시크릿브라더'입니다.

오늘은 지난 포스팅에 이은 [인구 감소와 부동산의 상관관계 2탄]입니다.

지난 포스팅 마지막에 이런 질문이 남았었죠.

그래도 기왕이면 지방보다는
서울&수도권을 사는 게 좋지 않을까요?

이 질문에 대한 답을 지금부터 드려보겠습니다.

1. 무조건 서울&수도권이 정답은 아니다.

사실 이 질문에 대한 답은 예전 포스팅에서 1~4편에 걸쳐 자세히 설명을 드렸었습니다. 위 포스팅을 읽고 오시면 지금부터 설명드리는 내용에 대한 이해가 조금 더 쉬워지실 겁니다.

위 포스팅들의 결론을 스포합니다.

저는 '지방도 오를 곳은 오른다'라고 주장하고 있고, 지금이 매수하기 좋은 타이밍이라고 계속해서 말씀을 드리고 있습니다. 모든 지역이 다 좋은 것은 아니지만 투자가 아닌 실거주 측면에서는 현재가 바닥으로 보이는 지역들이 꽤 있다고 말이죠.

저는 절대 '아무거나' 사라고 말씀드리는 게 아닙니다.

양극화가 일어나지 않을 거라고 주장하는 것도 아니죠.

저는 앞으로 전국 부동산 시장이 이렇게 될 것이라고 예측하고 있습니다.

★ [수도권 vs 지방]의 양극화는 앞으로 더 심해질 것입니다. 서울 내에서도 양극화가 진행될 것이며, 각 지방 도시 내에서도 양극화가 진행될 것입니다.

★ 모든 지방이 다 오르지는 않을 것입니다. 지방 내에서도 권역의 거점이 되는 곳, 일자리와 인구가 유지되거나 감소 폭이 적은 곳을 우선적으로 보셔야 합니다.

★ 지방은 각 지역별로 상위 00% 내가 아니면 실질 상승률은 떨어질 수도 있습니다. 아무 부동산이나 사면 절대 안 된다는 이야기입니다. (00%는 지역별로 상이)

인구 감소로 인해 지방 부동산 가격이 떨어진다는 주장은 지난 포스팅의 팩트 체크를 통해 '거짓'이라고 말씀드렸습니다.

하지만 팩트 폭행을 해드려도 "과거와 미래는 다르지 않을까요?"라는 의문은 남을 수밖에 없습니다.

이런 분들을 위해 조금 더 쉬운 예시를 들어보겠습니다.

제가 초등학교 때 학교 선생님이 이런 말씀을 하셨던 게 기억이 납니다.

"너네는 우리 세대처럼 공부를 열심히 할 필요가 없어. 갈 수 있는 대학이 차고 넘쳐서 적당히 공부해도 아무 대학이나 들어갈 수 있는 세상이 됐으니까 말이야"

어떤가요? 이 말이 틀린 말인가요?

아닙니다. 정확히 팩트만 이야기하셨습니다.

실제로 전국의 대학은 05년도에 360개까지 늘어났습니다. 전국 각지에 내가 갈 수 있는 대학은 차고 넘쳤죠. 대학교에 가고자 마음만 먹었다면 정말 아무 대학이나 갈 수 있었습니다. 실제 제 친구들도 공부를 정말 못했던 친구들이었지만 본인 점수에 맞춰서 강원도나 천안에 있는 대학교에는 입학할 수 있었습니다.

그런데 아무 대학이나 갈 수 있는 것과 내가 원하는 대학을 갈 수 있는 건 전혀 다른 문제였죠.

대학교 수는 많아져서 아무 대학이나 갈 수 있게 되었지만 사람들이 선호하는 대학들의 진입 문턱은 갈수록 높아졌습니다.

실제로 저는 서울의 중상위권 대학을 졸업했는데 제가 입학할 때 받았던 수능&내신과 후배들의 수능&내신 점수 차이가 벌어진 것을 보고 깜짝 놀랐던 기억이 납니다.

지금은 어떤가요?

SKY의 선호도가 과거보다 떨어졌나요?

의대를 가고 싶어 하는 학생 수가 줄었나요?

부모들의 학구열이 예전 같지 않나요?

아닙니다. 오히려 더 심해졌습니다.

경쟁은 더 치열해지고, 문턱은 더 높아졌습니다.

대학이 많아졌음에도 불구하고 선호하는 대학은 더욱더 가기 어렵게 되었다는 이야기입니다.

인구는 줄고 대학은 많아졌는데 왜 원하는 대학에 가는 게 더 힘들어진 걸까요? 말이 안 되지 않나요?

이유는 수요와 공급에 있습니다.

인구는 줄어들었지만 상위권 대학에 보내려는 수요는 오히려 늘었습니다. 소득 수준이 늘어나고 교육 환경이 더 좋아지면서 자녀들을 좋은 대학에 보내려는 부모의 비율은 오히려 높아졌습니다. 과거에는 종합학원에 과외 1~2개 정도였다면 이제는 과목별 학원에 인강 그리고 고액 과외까지 붙입니다. 똑똑한 애들이 더 좋은 대학에 가려고 재수, 삼수를 하니 경쟁은 더 치열해집니다. 공급은 한정되어 있는데 수요의 문턱은 점점 높아지니 당연히 이런 결과가 나올 수밖에 없는 것이죠.

부동산으로 돌아와 봅시다.

부동산도 대학교와 똑같지 않을까요?

인구는 줄어들고 주택보급률이 늘어나도 사람들이 원하고 갈망하는 부동산에 대한 수요는 오히려 증가하지 않을까요?

서울&수도권은 일자리, 인프라 등 모든 면에서 지방에 비해 점점 좋아지고 인구도 당분간은 증가할 확률이 높습니다. 수요가 증가하는 것이죠. 거기에 젊은 부자들은 계속 늘어나고 상속이나 증여로 인한 자산 증가도 계속될 겁니다. 좋은 부동산에 대한 수요는 계속 늘어나지만 그 수요를 충족시켜줄 공급은 충분하지 않다는 게 문제의 핵심인 것입니다.

서울 내 대학에서도 모든 대학이 선호도가 올라가는 것이 아닌 것처럼, 서울 내 부동산도 사람들이 좋아하는 지역과 상품은 더 많이 수요가 몰리고 가격이 더 많이 오를 겁니다. 반포, 압구정, 한남, 성수 등이 지금도 신고가를 찍고 계속해서 오르는 이유가 바로 이 때문입니다.

그런데 서울 내에서도 노도강, 금관구 등 선호도가 떨어지는 지역은 여전히 전고점 대비 -20% 떨어진 지역도 있습니다. 결국 서울 전체가 움직이면 이 지역들도 오르겠지만 상급지와의 격차는 점점 더 벌어질 확률이 높습니다. 같은 상승률로 오르더라도 절대 가격은 계속 벌어지기 때문입니다.

그렇다면 지방은 어떨까요?

결론부터 이야기하면, 지방은 서울보다 양극화가 더 심화될 확률이 높습니다.

그 이유는 다음과 같습니다.

1. 지방 부자들이 선호하는 입지는 정말 한정적입니다.

2. 지방은 재개발, 재건축 사업성이 더 안 나오기 때문에 핵심 입지의 신축은 점점 귀해집니다.

3. 지방은 외곽에 신규 택지를 조성하기 쉽기 때문에 중급지 이하 단지들은 수요가 분산될 확률이 높습니다.

지방을 무시하는 사람들은 지방에는 부자가 없다고 생각하고 왜 부자가 지방을 사냐고 말씀하시는데.. 지방에 진짜 부자들 많습니다. 사업을 해서 벌었든 투자를 잘했든, 지방에도 부자는 많습니다. 그리고 이분들의 삶의 터전은 지방이기 때문에 굳이 지방을 떠나려 하지 않습니다.

그럼 이분들이 어디를 살까요?

이분들의 자녀는 어디서 키우고 싶어 할까요?

부산은 해운대, 대구는 수성구, 대전은 둔산동입니다.

그 지역 내에서 인프라와 교통 그리고 학군까지 가장 좋기 때문입니다. 다른 지역들도 마찬가지입니다. 그 지역 내에서 선호하는 지역은 딱 정해져있습니다. 그 지역 토박이한테 "어디 살고 싶어?" 물어보면 바로 답이 나오는 그런 지역들이 있습니다. 그 지역의 부자라면 당연히 그 지역에서 살고 싶어 하지 않을까요?

물론 지방의 부자들 서울 부동산 원정 투자 많이 합니다. 상급지에 점 찍어두려고 지방 집 팔고 서울 집 사는 사람들도 많이 있습니다. 하지만 이 숫자도 지방 부자 전체로 봤을 때 일부일 뿐입니다. 사업을 확장하거나 지방의 건물주가 되거나 지방에서 제일 좋은 집을 사려고 하는 부자가 훨씬 많을 겁니다.

전세나 월세를 살면서 깔고 앉은 돈을 최소화하여 공격적으로 투자하는 지방 부자들도 분명 존재하겠지만, 내가 사는 지역에 제일 좋은 집 한 채 사서 거주하면서 투자하겠다는 부자가 더 많을 겁니다. 내 집이 주는 거주 안정성을 무시할 수 없기 때문입니다. 2~4년에 한 번씩 이사 다니는 게 돈을 떠나 정말 스트레스거든요.

여기에 공사비 증가 & 부동산 가격 하락으로 인해 핵심지의 재개발, 재건축이 더 어려워졌습니다. 사람들이 선호하는 지역 내에 신축 공급이 줄어들 거란 이야기입니다. 시장이 좋을 때 분양했던 물량들이 다 소화되고 나면 지방에도 다시 공급 부족이 올 겁니다. 핵심지 신축이 점점 귀해지면서 신축과 구축의 격차가 벌어질 것이고, 핵심지와 비핵심지의 가격 차이 또한 점점 더 벌어질 확률이 높습니다.

소득의 격차가 벌어지면 핵심지 신축의 가격은 훨씬 더 빠르게 그리고 많이 올라갈 겁니다. 그렇게 양극화가 심화되는 것이죠.

"지방은 땅이 많으니 아무 데나 신축들 많이 지으면 그쪽으로 수요가 분산되지 않을까요?"

이런 질문을 할 수도 있습니다.

얼핏 보면 맞는 말 같습니다.

지방은 외곽에 지을 땅이 많기 때문에 신도시 조성하는 게 상대적으로 쉽습니다. 일자리까지 거리는 더 멀어지지만 깨끗하고 쾌적한 신축에 살고 싶어 하는 사람들은 얼마든지 신축으로 이사 갈 수 있는 것이죠. 가격이 저렴하니까요.

그런데 신도시를 짓고 그곳에 인프라와 학군까지 갖춰지는 데는 몇십 년이 걸릴지 모릅니다. 부자들은 새것만을 원하는 것이 아닙니다. '모든 인프라와 학군이 갖춰져있는 살기 좋은 곳에 있는 신축'을 원하는 것입니다. 그러니 부자들은 수영장이 7레인 있는 신축 대단지라도 외곽에 있으면 가질 않습니다. 아파트 밖에 나가면 모든 게 불편하니까요. 그러니 수요가 분산될 수밖에 없습니다.

그래서 중급지 이하에서는 인프라와 학군이 좋은 구축 vs 외곽에 있는 신축으로 수요가 나뉠 수 있는 것이죠. 이렇게 수요가 분산되면 가격의 상승도 더딜 수밖에 없습니다. 그렇기 때문에 지방일수록 그리고 도시의 규모가 작아질수록 되도록이면 좋은 부동산을 매수해야 합니다.

2. 지방에 거주하는데.. 어떤 아파트를 매수해야 할까요?

이 역시 이전 포스팅에서 자세히 설명을 드렸습니다.

https://blog.naver.com/secret-brother/223636191664

이 포스팅의 마지막 부분을 보시면 아실의 최고가 순위 기능을 통해 그 지역 내에서 어떤 아파트가 선호되고 좋은 아파트인지를 아주 쉽게 볼 수 있는 방법을 소개해드렸죠.

오늘은 또 다른 방법을 알려드리겠습니다.

바로 [KB부동산 월간 선도아파트] 기능을 활용해 그 지역 내에서 선호되는 아파트를 고르는 방법입니다.

선도아파트는 시세 총액 / 평당 시세 / 세대수 기준으로 구분할 수 있는데, 시세 총액을 기준으로 보는 게 가장 괜찮을 것 같습니다.

시세 총액은 시세 * 세대수를 기준으로 순위가 매겨집니다. 가격이 비싸고 세대수가 많으면 시세 총액이 높은 것이죠.

"가격이 비싸면 좋다는 건 알겠는데 세대수가 많은 게 그렇게 중요한가요?"라고 물어보실 수 있습니다. 이 역시 예전 포스팅에서 말씀을 드렸었는데 세대수가 많으면 거래량이 많아지고 거래량이 많아지면 시세가 오를 때 더 빠르고 많이 오르는 경향이 있습니다. 하락장에서는 더 잘 팔 수 있다는 장점도 있고요.

그렇기 때문에 이 시세 총액 순위를 기준으로 상위권에 있는 아파트를 매수하신다면 실패의 확률이 줄어듭니다.

# 본인이 관심 있고 살고 싶은 지역을 고르고

# 본인의 자금 여력을 파악하고

# 살 수 있는 단지 중 시세 총액 순위가 가장 높은 단지

이 순서로 단지를 고르시면 됩니다.

일반적으로 대구는 수성구가 중구보다 선호되기 때문에 수성구에서 매수 가능한 단지 중 시세 총액 순위가 높은 단지부터 찾아보고 그다음 중구의 시세 총액 순위가 높은 아파트들을 찾아보는 순서로 가면 좋습니다.

글로 표현하면 글이 너무 길어져 유튜브에 관련 영상 업로드해 드리겠습니다.

오늘은 지난 포스팅에 이어 [인구 감소와 부동산 가격의 상관관계]에 대해 말씀드렸습니다.

오늘 포스팅을 보시고 여러분들 스스로 이 질문에 답변을 하실 수 있게 되면 좋겠습니다. 그렇게 된다면 이렇게 길게 포스팅한 보람이 있을 것 같습니다.

Q1. 인구가 감소하더라도 지방 부동산이 오르는 이유는?

Q2. 지방 부동산 안에서도 오르는 부동산은 무엇이고 오르지 않는 부동산은 무엇인지?

Q3. 난 어떤 부동산을 사야 하는지?