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<부동산트렌드 2025> 독서후기
2024.11.22 버린돌
1. 내용 요약
프롤로그_2025년 부동산 시장이 특별한 이유
계속되는 인플레이션, PF 사태 연장, 최악의 공급 위기, 시중금리(국고채 10년물 금리) 인하 등 복합적 요인이 맞물려 부동산 시장은 ‘대세상승’이라는 새로운 방향으로 나아가고 있다.
‘슈퍼사이클’이라는 용어를 사용한 만큼, 필자는 서울의 많은 지역이 전 고점을 뛰어넘으며 상승할 것이라 보고 있다. 2023년의 직전 고점은 물론 2021~2022년의 역대 최고점을 돌파하는 것도 시간 문제라 본다. 특히 강남 같은 일부 지역에서의 급격한 가격 상승은 그 기운이 다른 지역으로 확산되며, 전반적인 부동산 가격 상승을 예고하고 있다.
이러한 시장 흐름은 ‘공급 부족’과 ‘기준금리 인하’와 관련이 있다. PF 사태가 연장됨에 따라 여전히 토지 가격이 높고, 인플레이션으로 시공비는 계속 상승 중이다. 이에 따른 착공 물량의 감소는 미래 공급 부족을 더욱 심화시키고 있다. 특히 서울은 착공 물량이 역대 최저 수준을 기록해 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 전망이다. 금리 인하 역시 시간문제로 보이는데, 기준금리가 인하돼 국고채 10년물 금리마저 하락하면 매매 수요가 증가할 가능성이 크다. 금융시장 역시 부동산 시장에 상승 신호를 보내고 있는 것이다.
Part 1. 2024년 부동산 시장 다시 보기
Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트
1. ‘전국’ 아파트 매매 시장 동향
서울 아파트 시장, N파고의 등장과 슈퍼사이클 돌입
서울 아파트 시장에 나타난 ‘N파고N wave’의 등장이다. N형 패턴은 주식시장의 기술적 분석 기법의 하나로, 주가가 상승-조정-재상승의 세 단계로 움직이는 것을 뜻한다. 차트가 알파벳 N 모양을 닮아서 이런 이름이 붙었다. 주가가 첫 번째 고점까지 상승한 후 하락해 저점을 형성하고 다시 상승해 두 번째 고점을 형성하는 형태다. 두 번째 고점이 첫 번째 고점을 넘어서면 상승세가 지속될 가능성이 높다는 신호로 해석된다.
현재 상황은 지역마다 다르다. 서울 아파트 시장의 경우 N파고 형태가 명확하다. 이미 첫 번째 고점(2023년 9월)을 돌파해 상승 중이기 때문이다. 하지만 아직 역사적 전 고점(2021년 3~4분기 고점)까지 뚫지는 못했다. 그러나 역사적 전 고점도 시기의 문제일 뿐 돌파할 가능성이 매우 높다고 필자는 본다. 즉 서울은 N파고를 넘어서 W파고의 가능성까지 존재한다.
서울 아파트 시장에 문제의 N파고가 등장하고 W파고의 가능성이 나타난 것은 2023년 이후 가격 패턴에서 드러난다. 금리가 상승하면서 일어난 2022년의 부동산 대폭락은 누구나 기억하고 있는 부분이다. 그러나 2023년 이후의 흐름은 예상하지 못한 방향으로 흘렀다. 대폭락 이후, 2023년 1월부터 서울시 아파트 가격은 반등을 시작했고, 2023년 9월까지 상당히 상승했다. 그러나 2023년 10월부터 2024년 1분기까지 하락했고, 2024년 2분기 현재 재상승 중이다.
· 2022년: 대폭락
· 2023년 1~3분기: 상승
· 2023년 4분기~2024년 1분기 전반: 하락
· 2024년 1분기 후반~현재: 상승
첫째, 부동산 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 뚫고 올라가는 ‘골든크로스’가 발생했다.
둘째, 전체 거래량 중 매매 거래량의 비중이 빠르게 증가하고 있다.
2. ‘신도시’ 아파트 매매 시장 동향
① 수도권 동남부 _ 강남구 → 성남시 분당구, 용인시 수지구
② 수도권 서북부_ 마포구 → 고양시 일산동 · 서구, 파주
③ 수도권 서남부_ 양천구 → 안양시 동안구(평촌 신도시), 김포시
④ 수도권 동북부_노원구 → 의정부시, 남양주시
⑤ 그리고 서울 중심부 종로구와 중구가 있지만 아파트 물량이 많지 않아 위 4개의 흐름으로 봅니다.
3. ‘서울시 구별’ 아파트 매매 시장 동향
강남구, 서초구_고가 아파트 시장
서울의 강남구와 서초구 지역은 대한민국 부동산 시장에서 핵심적인 역할을 한다. 이 지역의 고가 아파트 시장은 다음과 같은 특징을 갖고 있으며, 이는 서울 부동산 시장 전체에 큰 영향을 미친다.
첫째, 매우 높은 수요와 안정성을 자랑한다. 이 지역은 여러 요인 덕분에 주거 선호도가 높다.
둘째, 강남구와 서초구 지역의 고가 아파트 시장은 우수한 교육 환경의 영향을 많이 받는다. 대치동과 반포동은 명문 학교와 학원가가 밀집해 있어 많은 학부모들이 자녀 교육을 위해 이 지역으로 이사한다.
셋째, 뛰어난 인프라와 편의 시설을 갖추고 있어 주거지로서 매력적이다.
마지막으로, 강남구와 서초구 지역에는 고급 아파트 단지가 많이 있으며 이들 단지는 고급스러운 인테리어, 다양한 커뮤니티 시설, 우수한 관리 서비스로 높은 주거 만족도를 제공한다.
강남구는 이미 재건축이 완료된 단지들이 많아진 반면, 서초구는 최근에 신축 단지들이 많이 들어서고 있다. 따라서 신축 프리미엄이 붙는 경우 서초구의 아파트 가격이 강남구보다 상대적으로 더 높아질 수 있다.
노도성(노원구, 도봉구, 성북구)_중저가 아파트 시장
노도성 지역은 임대 수요가 매우 높다. 성북구는 대학생과 젊은층이 많이 거주하며, 노원구와 도봉구는 교통이 편리하고 생활 편의 시설이 풍부해 꾸준한 임대 수요를 자랑한다. 중저가 아파트는 낮은 초기 투자비용으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있어 소액 투자자들에게 매력적이다. 이러한 특성으로 인해 많은 투자자가 이 지역의 중저가 아파트를 선호한다.
4. 서울시 아파트 공급 부족 사태
서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과
첫째, 서울시 주택 가격이 상승한다.
둘째, 전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다.
셋째, 주거 안정성이 악화될 수 있다.
Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6
1. 슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄
서울 아파트 시장의 슈퍼사이클이 시작되다
2008년 9월~2009년 12월: 혼돈기
2010년 1월~2013년 2월: 대세하락기
2013년 3월~2022년 1월: 최장기간 대세상승기
2022년 2월~2024년 3월: 대세하락기~정체기
2024년 4월~현재: 상승기 진입
강남구 아파트는 이미 출발했다
전반적으로 강남구는 서울시 전역보다 조금 앞서 반등이 시작되고, 하락은 늦게 시작되는 경향이 있는 것으로 나타났다.
2. 인플레이션_부동산 상승의 기폭제
시공비는 내려간 적이 없다
2010년 이후, 시공비 시계열 분석에서 나타나는 큰 특징은 두 가지다.
첫째, 시공비는 이전보다 감소한 적이 없다. 이론상 경기가 둔화되면 원자재 수요가 줄어들어 원자잿값이 하락할 수 있고 종국에는 시공비도 하락할 수 있다. 하지만 2010년 이후, 그런 일은 발생하지 않았고 시공비는 지속적으로 꾸준히 상승해왔다.
둘째, 2020년 이후 현재까지의 시공비 누적 상승률이 매우 높다.
신규 공급의 절벽이 나올 수밖에 없다. 그렇다면 신규 공급이 부족한 상황에서 아파트 시장에는 두 가지 현상이 나타날 수 있다.
첫째, 신축 아파트 물량 공급이 과거에 비해 적어, 신축 아파트가 구축 아파트보다 더 높은 프리미엄을 갖게 된다.
둘재, 만약 신축과 구축 아파트 간의 가격 차이(혹은 분양과 구축 아파트 간의 가격 차이)가 지나치게 벌어지는 경우, 사람들은 약간의 불편을 감소하거나 혹은 약간의 추가 비용을 들여 리모델링을 하는 선에서 구축 아파트 매매로 돌아설 수 있다.
3. 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다
전세가격 상승의 3가지 원인
그렇다면 2023년 2분기 이후 전세가격 상승의 원인은 무엇일까? 크게 3가지 이유가 있다. 첫째, 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격 상승이다.
둘째, 입주 물량의 부족이다.
셋째, 전세사기로 인한 ‘빌라포비아’다.
매매로의 전환은 시작되었나?
2022년 시장 수요가 절대적으로 매매보다는 임대 시장을 선호했다면, 지금은 상황이 바뀌었다. 매매 비중의 점진적인 상승과 매매 거래량의 증가는 시장이 정확히 바닥을 지났다는 신호를 보여주며 슈퍼사이클의 문을 열고 있다.
5. 공급 절벽_정확히 얼마나 심각한가
공급 물량의 79%가 특정 지역에 몰려 있다
착공이 아닌, 실제 특정 시기의 ‘입주 물량’을 분석해 보면 2025년부터 2027년까지 서울 아파트 입주 물량에는 두 가지 문제점이 있다.
첫째, 입주 물량이 지나치게 적다.
둘째, 입주 물량이 지역적으로 지나치게 편중되어 있다.
6. 퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공
부동산 공간: 여전한 고물가 속 공급 절벽
2024년 현재, 서울 아파트는 상승 사이클에 돌입했다. 이는 앞서 설명한 것처럼 인플레이션의 영향(이슈2), 전세가격 폭등과 매매로의 전환 시작(이슈3), PF 사태 대처 실패로 인한 최악의 공급 부족(이슈4, 5)에서 기인한다. 부동산 공급 측면과 연결되는 사안들이다.
모든 지표가 ‘상승’을 가리킨다
지금까지의 상황을 정리하면 앞으로 단기간(5년 이내)에 일어날 수 있는 ‘정해진 미래’는 서울 아파트의 경우 ①역대급 공급 부족이 3~4년간 지속될 것이고, ②동기간 금리가 낮아진다는 것이다. 공급 부족은 누군가에게는 안 좋은 소식이 될 수 있으나 부동산 시장 가격에는 상승 방향으로 연결된다. 금리 인하 역시 부동산 수요를 자극하기에 더 많은 사람의 시장 참여를 부추길 것이다. 부동산 공간 시장과 금융시장의 여러 현황(인플레이션으로 인한 시공비 급등, PF 정책 실패로 말미암은 토지 가격의 유지와 공급 부족, 전세가격 상승과 매매로의 전환, 예상되는 금리 인하와 부동산 수요 자극 등)이 합쳐지면서 모든 요소가 부동산 가격 상승을 가리키고 있다.
Part 4. 12개 대장 단지 상세 리포트
1. 아파트 단지별 슈퍼사이클 확인
서울시 아파트는 역대 최고가를 경신할 것인가
따라서 N파고의 달성이란 직전 최고가를 상회해 가격이 지속적으로 상승할 가능성을 의미한다.
첫째, 금리는 아파트 매매가격과 역의 상관성을 보인다.
둘째, 매매가격과 거래량은 동조화 현상을 보인다.
대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트
①대장 단지들이 전 고점을 돌파하며 상승 중이다
②금리 인하는 시간문제다
따라서 금리 인하에 따라 향후 부동산 가격은 상승할 가능성이 매우 높다.
③거래량과 매매가격이 같이 증가하고 있다
④강남3구의 상승세가 전이될 것이다
⑤신축 아파트의 상승세가 퍼져나간다
⑥역대 최악의 공급 부족이 예상된다
Part 5. 2025년 부동산 가격 大예측
1. 서울시 집값 시나리오
서울시 부동산 가격 예측 모델
금리 인하는 주택담보대출 이자율을 낮추며, 이는 부동산 수익률의 인하로 이어지고, 결국엔 부동산 가격 상승으로 연결된다. 부동산 시장의 수익률은 다음과 같이 정의된다.
부동산 투자수익률=1년 치 임대 수입/가격
2025년 서울시 아파트 가격 시나리오
서울시 전체 아파트에 대해 2025년 가격을 예측한 결과, 금리가 2024년 6월 대비 0.25% p 인하될 경우 서울 전체 아파트 가격은 약 5% 상승할 것으로 예상된다. 한편 금리 인하 폭이 0.75% p까지 확대될 경우 가격 상승률은 10%에 이를 수 있다.
강남·서초구 아파트 가격 예측
강남·서초구 아파트의 경우 금리 0.25% p 인하 시 가격은 4% 상승, 0.75% p 인하 시 8% 상승할 것으로 예측된다.
노도성 아파트 가격 예측
만약 금리가 2024년 6월 대비 0.25% p 이하 될 경우 노동성 아파트 가격은 약 6% 상승할 것으로 예상된다. 그러나 인하 폭이 0.75% p까지 커지면 가격 상승률은 12%에 이를 수 있다.
과거의 가격 데이터를 살펴보면 두 가지 중요한 트렌드가 있다. 첫째, 가격 상승은 대체로 강남에서 시작된다.
둘째, 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않다.
Part 6. 주목해야 할 ‘핫 플레이스’
3. 느낀점
이 책을 읽으면서 가장 크게 느낀 2가지가 있었다.
첫째, 개념적으로 구조화 해주는 부분들이 좋았다.
부동산트렌드 2025는 처음 읽어보는데 내용 중에서 서울을 권역별로 묶어주는 부분이나, 뒤에 대장 아파트를 분석할 때 2호선 라인을 중심으로 설명해주었다는 점 등이 읽는 입장에서는 구조화가 되어 좋았다. 이 부분들은 다른 사람들에게 설명하거나 강의를 할 때에도 활용하면 좋겠다는 생각이 들었다.
또한, 강남구/서초구와 같은 고가 아파트 시장과 노도성(노원구, 도봉구, 성북구) 중저가 아파트 시장의 특징을 나눠서 설명해준 점도 흥미로웠다. 고가 아파트의 경우 높은 수요, 우수한 교육, 뛰어난 인프라를 갖추고 있어 부동산 시장 전체에 영향을 미친다는 점이 공감이 되었다. 반면, 노도성 지역은 매매 수요보다는 임대 수요가 많아 투자 비용이 상대적으로 적어 소액 투자자들에게 매력적이라는 것 등의 특징을 나누어준 점이 동의가 되었다.
그 밖에도 2025년 시장을 예측하기 위해서 지표적인 부분들과, 대장 단지 분석하는 리포트 & 인사이트 6가지는 나도 참고할만한 페이지였다고 생각한다.
둘째, 역시나 평균적인 이야기.
부동산 관련 책들을 읽을 때마다 느끼는 점은 평균적인 이야기가 많다는 것이다. 이 책도 데이터를 기반해서 설명을 해주지만 우리처럼 바텀업 투자자에게는 맞지 않는 부분들이 상당히 많다.
예를 들어서, 권역별 동조화 여부를 설명해준 부분이 있었다. 수도권 동남부/서북부/서남부/동북부를 나누어 주었는데, 서북부(마포구-일산-파주)와 서남부(양천구-안양시 동안구-김포시) 등을 묶어서 가격 연동 여부에 대해 저자는 서술했다. 그러나 이는 맞지 않다. 실질적으로 강남-분당-수지는 가격이 내려오는 것은 사실이나, 마포구/일산/파주는 생활권을 공유하는 곳이 아니다. 또한, 가격이 디커플링 되었다는 표현을 하는데 마포구는 입지가 천지개벽된 곳이고 일산은 90년대 1기 신도시로써 분당이랑 힘을 겨뤘던 곳이기에 그런 가격 차이는 다루지 않았다. 양천구-평촌-김포시도 묶은 건 더욱 공감이 안갔다. 여기는 인접해 있을 뿐이지 서로 인구가 교류되는 곳도 아니다. 내가 생각했을 때에는 오히려 지하철로 연결되어 같은 직장으로 출퇴근 하는 수요를 더 묶었으면 저자의 주장이 합리적이었을 거라는 생각이 든다.
마지막으로, 대장 단지로 분석하는 부분이 흥미로웠다.
익숙한 단지들이 참 많이 보였다. 종로구 경희궁자이, 강동구 고덕그라테온, 송파구 헬리오시티 등. 2024년 책에서는 2호선 라인을 중점적으로 다뤄주었는데, 이번에는 다른 호선들도 추가가 되었다.
여기서는 가격을 분석할 때, 시기별로 폭등기/급락기/상승기/정체기를 나누어 설명해주는데 참 재미가 있었다. 거래량과 가격까지 붙여서 서술해주어서 가격을 뜯어볼 때 이렇게 뜯어보는 것도 유의미하겠다는 생각이 들었음. 그 뒤 가격예측은 단지 예측이어서 그냥 참고 용도로 읽었고, 다만 공급이나 금리 상황이 상승을 조성하기 좋은 환경이라는 점 정도는 동의가 되었던 것 같다.
4. 적용할 점
이 책을 읽고 나서는 대장 단지들 아파트를 뜯어본 것처럼 분석해보면 좋겠다는 생각이 들었다. 고덕그라시움, 고덕아르테온 = 고덕그라테온 이라고 여기서 칭하는데, 두 단지를 분석하는 것을 BM해보면 좋겠다.
[폭등기: 2022년 1분기]
2022년 1분기: 18억 6,000만 원
→ 최고가: 19억 5,000만 원, 거래량: 4건
2022년 최고가를 찍은 시점은 2022년 1분기로, 평균 매매 거래가격은 18억 6,000만 원, 최고가는 19억 5,000만 원을 기록했다. 그런데 시장 상황은 2022년 2분기에 들어서면서 급변하기 시작했다. 금리 인상이 시작되면서 시장 자체가 얼어붙은 것이다.
[급락기: 2022년 2분기~4분기]
2022년 2분기: 17억 6,100만 원(-5.3%)
→ 최고가: 19억 8,000만 원, 거래량: 4건
2022년 3분기: 15억 9,400만 원(-9.5%)
→ 최고가: 22억 원, 거래량: 6건
2022년 4분기: 13억 7,100만 원(-14%)
→ 최고가: 16억 5,000만 원, 거래량: 13건
2022년 2분기부터 시장은 돌변했다. 그 여파로 3개 분기 동안 직전 최고점인 2022년 1분기의 평균가격에 비해 약 26% 하락했다. 2022년 3분기까지는 평균 거래가격이 15억 원 이상을 유지했으나 4분기에는 13억 7,100만 원까지 급락했다.
[상승기: 2023년 1분기~3분기]
2023년 1분기: 14억 100만 원(+2.2%)
→ 최고가: 16억 원, 거래량: 35건
2023년 2분기: 15억 2,200만 원(+8.6%)
→ 최고가: 17억 원, 거래량: 46건
2023년 3분기: 15억 6,800만 원(+3%)
→ 최고가: 17억 2,000만 원, 거래량: 28건
[하락기: 2023년 4분기~2024년 1분기]
2023년 4분기: 15억 3,700만 원(-2%)
→ 최고가: 16억 8,000만 원, 거래량: 17건
2024년 1분기: 15억 2,700만 원(-0.7%)
→ 최고가: 17억 5,000만 원, 거래량: 50건
[상승기: 2024년 2분기]
2024년 2분기: 16억 1,900만 원(+6%)
→ 최고가: 19억 원, 거래량: 80건
5. 논의하고 싶은 부분
68p) 중저가 아파트 지역에서는 일괄적인 시장 움직임보다는 개별 지역의 특성과 상황에 따라 다양한 가격 변동이 발생할 가능성이 커지고 있다. 중저가 아파트 시장은 더욱 복잡하고 다층적인 모습을 만들어가는 중이다. 이러한 차이점은 고가와 중저가 아파트 시장 가격이 서로 다른 요인들에 의해 영향을 받고 있으며, 각 시장의 특성과 동향이 뚜렷하게 구분되고 있음을 보여준다
è 저자는 고가 vs 중저가 지역의 아파트 특징과 동조화 현상이 다르게 일어나고 있다고 말합니다. 고가 아파트는 권역 동조화 현상이 일어나고 있고 중조가 아파트는 비동조화 가능성이 나타나고 있다고 하는데, 저자 의견에 대한 반원들의 생각을 나눠보면 좋겠습니다.
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