- 세금
- 취득세 : 살 때 내는 세금 (1~2주택 까지는 1~3%, 3주택 부터 8.4%)
- 보유세 : 보유 과정에서 1년마다 내는 세금 (재산시 연 2회,종부세 연1회)
- 양도세 : 팔 때 내는 세금
- 1주택의 경우는 2년을 보유하면 양도세가 없음 ->이를 비과세라고 함
- 2주택 이상의 경우 양도세가 중과됨 그럼에도 불구 하고 세금 감당하더라도 큰 수익률.
- 세금을 많이 낼 수 있도록 하자, 세금을 많이 낸다는건 돈을 많이 번다는 뜻.
- 마음속 세금의 허들을 넘어서자!
- 수익 유형-시세차익형 : 아파트
- 전세 갭투자시 : 대출을 받아서 전세 두기엔 어려움이 있음. 대출이 많을 수록 전세입자들이 전세 안들어 오려고함.
- 매매가는 세금이 붙지만 전세는 세금이 붙지 않는다.
- 꾸준히 오르는 전세가로 현금 흐름을 만든다.
- "전세가는 물가 상승률에 비례해서 상승한다." 그런데 등락이 있다.
- 단기적 등락, 장기적 우상향을 보인다.
- 수익유형-수익형: 오피스텔, 월세로 즉시 현금 흐름 발생/ 시세차익은 높지 않다.
- 은퇴자, 당장의 현금흐름(=수입)이 필요한 사람.
- 수익형은 '수익률'에 집중
- 보통 10년 투자.
- 아파트 투자시 1)매매가에 대한 시세차익+ 2)2년마다 꾸준한 전세상승(현금흐름) =수익
- 시세차익형은 ‘가치’에 집중.
- 시세차익형은 ‘가치’에 집중.
- 전세가율: 전세가/ 매매가, 실거주 가치를 의미함.
- '전세가'는 지금 당장의 가치를 반영함.
- '매매가'는 미래의 호재에 대한 기대심리=사람의 마음(거품), 상승심리
- 부동산 가격을 형성하는 핵심 - 가치대비 싼것
- *전세가율을 보고 투자 하니까, 전세가율 기준 강남은 60%, 수도권 70%, 지방은80%이상.
- 사람들은 가격이 싸다,비싸다에 집중하는게 아니라 “앞으로의 변동성”에 집중하기 때문에 잘못된 결정을 함.
- 내가 아는 지역내에서 내 종잣돈으로 가장 좋은 투자가 무엇인지를 판단할 수 있는 능력! 그것을 기르자.
- 2년정도는 임장하고 아파트 분석, 2년만 기술을 배우면 나머지는 ‘나’의 시간이 됨.
- 사람들이 좋아하는 아파트 특징
- 수도권은
- 1) 교통으로 강남역까지 소요시간이 가장 짧은 걸 보면됨
- 2)아파트가 몰려있는 환경('택지'), 수도권은 이 두가지를 봄
- 지방은
- 1) 교통이 아닌, 학군을 봄
- 그리고 2)환경적으로 아파트가 몰려있는곳
- 투자금 2~3천,5천만원으로 하실 분들은 수도권은 '교통', 지방은 '환경' 이것만 보고 접근 하자.
- 수도권은
- 투자하기 위해 알아야할 요소 두가지
- 가격 : 가치에 비해 가격이 싼가.-> 비교평가라고 함.
- 내가 할 수 있는 금액으로, 이게 싼지 비싼지를 판단하는 능력
- 쉽게 말해 가격이 똑같다면 어떤아파트가 더 좋을지를 봄
- 가격은 투자금이 아니라 매매가격 그자체임.
- 최선 : 투자금으로 할 수 있는 최선인가.
- 가격 : 가치에 비해 가격이 싼가.-> 비교평가라고 함.
- 두번째, 역전세 리스크! : 전세만기 시점에 전세가격이 하락할 경우 만약 내가 그 리스크를 감당할 수 없다면 그 계약은 진행하지 않는다!!
- 인구 이동: 그지역과 인구를 가장 많이 주고 받는 지역을 파악하는것. top3지역
호갱노노를 들어가서 > 인구> 퇴근 1년간 순인구 이동 상위top3 지역 파악
- 공급물량의 입주시점 파악 (부동산 지인> 수요/입주 탭에서 확인가능)
- 투자 예정 단지의 전세 만기와 입수 시점이 겹치고 입주가 굉장히 많을 경우 아무리 가격이 싸도 매매를 진행하지 않는다 >>> 이경우 망할수 있는 리스크가 많은 거래임.
- 인구 이동: 그지역과 인구를 가장 많이 주고 받는 지역을 파악하는것. top3지역
- 월부 마을 1000세대가 있었음, 바로 옆에 새아파트 입주 물량 2000세대 일때 어떻게 될까?(입주물량의 증가)
- 월부마을 아파트 소유주가 전세를 주려고 할때 전세가격을 내려야 겠죠? 새아파트보다 경쟁력이 있으려면 가격 혹은 아파트의 상태가 좋아야 할텐데, 상태는 새아파트를 이길수 없고 가격을 낮춰야 될것.
- 전세가 3억을 2억5천으로 낮춰야 할 수 있음. 이때 내가 종자돈이 여유가 있어야 함. 이것이 입주 물량을 중요하게 보는 이유임.
