[아너스와의 만남] 9개의 질문으로 만나는 새로운 인사이트 feat. 자유를향하여 튜터님

안녕하세요.

또크니입니다. 

휴식기에 접어든 지금. 

우연찮게 아너스와의 만남 연락을 받고 허겁지겁 예약했습니다. 

떨리는 맘으로 다녀온 아너스와의 만남 후기를 남겨봅니다.

만남은 자유를향하여 튜터님과 함께 진행했습니다. 

귀한 시간과 자리를 만들어주신 튜터님과 월부,

그리고 그 시간을 같이 빛내주신 동료분들께 감사 인사드리며 시작합니다. 

질답의 경우, 동료분의 개인사정,

튜터님의 말씀을 곡해할 수 있는 여지가 있어 

모두 자체적으로 변경했으니 오해마시길!

아너스와의 만남에서 나는 무엇을 얻었을까?

1. 싱글투자자의 투자는 어떤 방향으로 가야할까요? 
2. 투자에서 대출을 활용해도 될까요?
3. 임장을 할 수 없다면 어떻게 해야할까요?
4. 급지 vs 환경 어떤 것이 더 중요할까요?
5. 월부 생활이 버거워요. 그래도 투자할 수 있을까요?
6. 실거주가 목적이라면 싸지 않아도 매수해도 될까요?
7. 갑작스런 보너스가 생겼어요. 중소도시에 투자해도 될까요?
8. 투자에 대해 조급함이 들 때, 무엇을 생각해야 할까요?
9. 역전세가 두려울 때, 어떻게 준비하면 될까요?

9가지 주제로 정리했습니다.

1. 싱글투자자의 투자는 어떤 방향으로 가야할까요?

Q.

1억의 종잣돈이 있습니다. 연간 3~4천 정도를 모을 수 있는데 

서울에 투자가 가능한지,  다음 투자는 지방으로 가면 되는 것인지 궁금합니다.

A.

1억의 종잣돈과 연간 3~4천을 모을 수 있다면 

서울 내 4급지와 수도권 내 신도시를 중심으로 살펴보면 좋을 것 같아요. 

그리고 감당이 가능하다면 마이너스 통장을 활용해서 매달 상환하는 방식으로 

조금 더 나은 단지를 투자하는 방식도 고려할 수 있어요. 

반대로 광역시에 투자하는 것도 고려할 수 있겠죠. 

중요한 것은 투자를 할 때

서울 수도권과 지방광역시 투자가 가진 성격을 이해하고 투자하는 것이 중요해요. 

광역시 투자의 경우

전세금 상승분을 염두하고 투자하는 것은 아니에요. 

시세 차익을 위해 투자하는 것이죠. 

서울 수도권에 투자한다면 시세차익과 더불어 

전세금 상승분을 함께 얻을 수 있겠죠. 

다만, 1억으로 투자할 수 있는 단지가 상대적으로 선호와 수요가 떨어질 수 있기 때문에 

전세금 상승을 기대할 수 있는 정도와 시기가 예상보다 더딜 수 있음을 알고 

투자하는 것이 중요해요. 

앞마당을 늘리는 것도 결국 투자금이 확보되는 것이 중요한 이유에요. 

투자금이 여의치 않아 지방을 가야만 하는 사람이 있고

지방을 가지 않아도 되는 사람이 있어요. 

하지만 최종적인 방향은 서울에 좋은 물건을 매수하는 것이 목적이라는 것을 알고 

결정할 수 있어야 해요. 

2.투자에서 대출을 활용해도 될까요?

Q. 

강의에서 대출은 잔금 대비를 하기 위해서 또는 역전세 등 리스크에 대비하기 위해 

사용하지 말라고 배웠는데, 대출을 고려해도 되는 걸까요?

A.

대출은 리스크 대비를 위해 가능한 사용하지 않는 것이 중요하죠. 

투자에서 중요한 것은

“내가 감당할 수 있는가?”

여부에요. 

객관적으로 내가 감당할 수 있는 수준이라면 대출을 고려할 수 있겠죠. 

단, 영끌을 하라는 말을 하는 것이 아니에요. 

신용대출이나 마이너스 통장을 활용할 때,

내가 1년 내로 상환할 수 있을 정도의 금액을 받는다면 큰 부담이 되지 않을 테니까요.

대출 받은 금액을 활용해서 투자 범위에 들어온 더 좋은 단지를 매수할 수 있다면 

그 또한 기회가 될 수 있으니까요. 

다만, 자신의 성향을 고려하는 것도 매우 중요해요. 

자신이 대출을 받고 잠을 못 자는 사람은 아닌지,

지금 받으려는 대출 금액이 부담스럽지는 않은지

자신에 대한 메타인지 후, 활용할 것인지 결정해야 해요.

더구나, 자신이 기존에 투자한 물건이 있는 경우,

만기가 도래하는 시기와 겹치는지 체크하고  리스크를 가늠해서 판단할 줄 알아야 해요. 

공급이 도래하는 시기에 만기가 도래한다면, 오히려 대출은 리스크 대응을 위한 수단으로 사용해야 하니까요. 

내집 마련과 다르게, 투자에 있어서 대출을 지양하는 이유는 

시장은 우리가 원하는 데로 움직여주지 않기 때문이에요. 

보합장이 길어지거나 역전세가 난다면 대응할 수 있는 도구가 없으니까요.

게다가 상환에 대한 부담까지 겹치게 되면 좋은 물건을 지켜내기가 어려워지겠죠. 

그래서 대출은 보수적으로 접근해야해요.

정말로 내가 감당 가능한 지, 어느 정도까지 감당할 수 있을 지 따져보고 신중하게 접근해야 해요.

대출을 받는 방식에도 여러가지가 있지만, 

단기적으로 사용한다면 신용대출이나 마이너스 통장을 활용할 수 있겠죠. 

신용대출의 경우, 조기에 상환할 수 있더라도 중도상환 수수료가 있기 때문에 

어떤 대출을 받는 것이 더 유리한지 비교해보는 것도 하나의 팁이에요. 

3. 임장을 할 수 없다면 어떻게 해야 할까요?

Q. 

건강 관련 이슈로 오랜 시간 걸을 수 없는 상황이에요. 

손품을 팔고는 있지만 직접 가볼 수 없는 상황이니 손에 잡히는 느낌이 들지 않아서 

투자를 할 수 없을 것 같아 고민이 됩니다.

A. 

손품만으로 지역과 단지의 감을 익히는 건 명확히 한계가 있어요. 

그럴 땐, 차량을 이용한 드라이브 임장을 해보는 것도 방법이 될 수 있어요. 

시간을 오래 들이라는 것이 아니에요. 

차를 통해서 지역의 전체적인 분위기를 익히고, 가능하다면 단지를 둘러보는 것도 도움이 될 수 있어요.

선호도에 대한 부분은 전화 임장을 활용해서 보완하면 좋을 거에요.

투자자 보다는 집을 구하는 세입자로 부동산 사장님께 문의하면 

단지별 선호도를 파악하는데 큰 도움을 얻을 수 있을 거에요. 

그런데 만약 이런 상황도 여의치 않다면 그 때는 

현금을 쥐고 기회를 엿보는 것도 기회가 될 수 있어요. 

지금 할 수 있는 투자를 하라는 것은 

단지의 가치를 명확하게 알고 투자하는 것이 기본이 되니까요.

한편으론 시장의 흐름에 따라 긴 보합장이 올 수도 있겠죠.

지금 급한 마음에 투자를 했는데 추후

더 좋은 단지에 투자할 기회가 보인다면 아쉬움이 남을 수 있으니까요. 

그러니 지금 상황에서 할 수 있는 것을 생각해보고 

현금을 쥐고 내가 온전히 임장에 임할 수 있을 때까지 

유보하는 것도 하나의 방편이 될 수 있어요.

4. 급지 VS 환경 어떤 것이 더 중요할까요?

Q.

내집 마련을 목표로 단지를 보고 있어요.

후보로 4급지 나홀로 단지와 5급지의 단지를 맘에 두고 있어요. 

급지 좋은 아파트는 나홀로에  세대수가 적고, 5급지가 환경적으로 더 좋아보이는데

어떤 곳을 선택해야 하는지 혼란스럽네요. 

게다가 대출 규제까지 있는 시장이라 지금 매수하기 보다는 상황을 관망하고 내년 지나서 사야할까요?

A.

급지가 좋다고 무조건 상급지의 단지가 좋다고 생각해서는 안돼요. 

직접 가보고 느꼈던 단지의 느낌은 다른 수요자들도 느끼거든요. 

가령 양천구는 2급지이지만 신월동은 4급지와 비슷한 가치를 지닌다는 이야기를 

많이 들어보셨을 거에요. 그렇기 때문에 급지가 아니라 단지를 보는 것이 핵심이에요. 

단지의 세대수는 어떠한지, 단지들이 균질하게 모여있는지 여부를 함께 비교해보는 거죠. 

저환수원리에서 강조하는 환금성을 생각해볼게요. 

환금성은 세대수가 크고 주변 환경이 더 균질한 것이 좋아요. 

주변에 아파트가 모여있다는 것은 집을 구하는 세입자가

주변 단지를 보고 조건이 맞지 않을 때, 

옆 단지 매물로 넘어가고 또 넘어가서 

나의 매물로 올 가능성이 더 있기 때문이에요. 

단지에 따라 다르겠지만, 환경이 더 좋은 5급지가 더 나은 선택이 될 수 있어요.

물론, 잊지 말아야할 것은 단지가 가진 가치를 제대로 알고

환경을 비교해야한 다는 거!

추가로 대출 규제로 시장 분위기가 혼란스럽죠. 

우선, 시기의 문제보다는 여건의 문제로 인식하는게 좋아요. 

지금 시장이 대출 규제로 거래가 묶였을 때

반대로 내게 맞는 조건과 가격을 제시하고 맞출 수 있는 기회를 주기도 해요. 

거래가 안되니까 조금 손해 보더라도 거래하려는 집주인이 늘어나는 거죠. 

반대로 대출 규제가 풀린다면 그 땐 이미 좋은 물건은 날아가고 

조건이 덜 좋거나 가치가 덜한 매물을 매수해야할 수 있어요. 

그래서 지금의 분위기는 반대로 기회를 열어 줄 수 있다는 걸 알고 활용하시면 좋을 것 같아요.

5. 월부 생활이 버거워요. 그래도 투자할 수 있을까요?

Q.

월부의 커리큘럼이 너무 타이트하고 버거워요. 

투자금은 있는데 계속 강의가 밀리거나 완성 못한 앞마당이 쌓이니까 마음이 답답합니다. 

A.

투자를 위해 필요한 것은 완벽한 실력이 아니라 비교 가능한 비교군이에요. 

임보를 써서 지역을 완벽하게 분석하고 이해하면 좋겠지만 

단번에 그렇게 되기는 불가능해요. 

완벽하게 지역을 이해하지 못하더라도 

최소한 내가 간 지역과 단지의 가치에 대해서 어느 정도는 알고 있어야 해요. 

그래야만 투자 후에 열매가 맺기까지 확신을 갖고 기다릴 수 있어요. 

다른 동료들의 잘 쓴 임보가 아니라 

간단한 양식일지라도 꼭 정리를 해야 해요. 

생각을 적어두지 않으면 정리되지 않고 휘발 되니까요. 

적어도 생활권의 우선순위와 특징을 정리하세요.

적어도 대표단지와 투자 고려 단지에 대해서 우선 순위를 세워 놓아야 

비교할 수 있고 투자할 수 있어요. 

이 과정이 쉽지 않다면 지역분석 강의를 레버리지 하는 것도 전략이 될 수 있어요. 

이건 누구도 대신 해줄 수 없다는 것

그리고 투자를 위한 최소한의 노력은 필요하다는 것을 꼭 알아야 해요. 

서울 내 역세권 구축과 비역세권 신축 중 어떤 단지를 더 선호할까요? 

현재 재건축과 재개발이 이뤄지고 있음에도 여전히 신축은 희소하기 때문에

비역세권 신축을 더 선호하는 것을 이해할 수 있겠죠. 

공급 폭탄이 예정된 4급지 지역의 경우

입주장에서 잔금을 치지 못해 나오는 급매물이 나올 수 있겠죠. 

이럴 때는 싸게 사는데 초점을 맞추고 전세가가 낮게 세팅되더라도 

향후 공급이 정리되면 전세가가 회복될 것을 예상할 수 있겠죠. 

지역을 이해하고 최소한의 우선순위를 세워둔다면 

기회가 왔을 때 잡을 수 있고, 앞으로의 방향과 전략에 대해서 미리 생각해볼 수 있으니까요.

그래서 완벽하지 않더라도 결과물을 남겨야 해요.

6. 실거주가 목적이라면 싸지 않아도 매수해도 될까요?

Q. 

현재 15% 미만으로 하락한 단지 매수를 고민하고 있어요.

저평가 기준에 못 미치지만 실거주 만족도가 훨씬 좋을 거라는 생각이 들어요. 

싸지 않아도 매수해도 될까요?

 A.

어떤 개념으로 접근할지에 따라 달라져요.

실거주를 목적으로 10년 이상 보유하고 거주할 계획이라면

미래에 더 오를 여지가 있을 수 있기에 고려해볼 수 있겠죠?

하지만 투자는 달라요. 

실거주와 달리 투자는 보유하는 시기를 견뎌야 자산을 지킬 수 있어요. 

싸게 샀다면 상황이 좋지 않을 때

견딜 수 있지만, 비싸게 샀다면 안전 마진이 그만큼 적기에 견디기 버거울 수 있어요. 

그렇기에 목적에 따라 투자 가능한 지역도 대상 물건도 달라지는 거에요.

매수의 목적이 실거주인지 투자인지 고민해보고 결정해야겠죠.

그치만 실거주 기준에서 상승 여지를 고려할 수 있다는 것 뿐

비싸게 샀다는 것은 명확하게 알아야해요.

7. 갑작스런 보너스가 생겼어요. 중소도시에 투자해도 될까요?

Q.

보너스를 탈 것 같은데, 5천 보다는 적지만 중소도시 투자를 고려할 수 있을 것 같아요. 

이 돈으로 중소도시를 투자하는 게 좋을까요?

연간 저축하는 금액을 합치면 1억 조금 안될 것 같긴 한데 고민이 됩니다. 

A.

만약 투자를 해야한다는 조급함에 중소도시를 고려한다면

투자의 방향성에 대해 알고 가는 것이 중요해요.

지방 투자를 하는 이유가 뭘까요?

지방에서 돈을 불려 서울에 있는 좋은 물건을 매수하기 위함이죠. 

보너스와 저축액을 합치면 적지 않은 돈이기에 서울과 수도권에 초점을 맞추는 것이 

좋을 거라고 생각해요. 

투자에는 리스크가 따르기 마련이에요. 

지방의 경우, 서울에 비해 수요가 적다는 것을 이해해야 해요.

사이클이 짧은 지방의 경우, 매도 타이밍이 상당히 중요합니다. 

주변의 공급과 수요의 특성 등 여러가지로 고려할 것이 더 많다는 거에요.

모든 것이 계획대로 진행된다면 좋겠지만

만약 매도 타이밍을 놓치게 된다면 5년을 넘겨 보유하는 경우가 생길 수가 있겠죠. 

지방에 비해 수요가 많은 서울 수도권은  매도 타이밍을 놓치는 리스크가 

상대적으로 적을 가능성이 크죠. 

게다가 시세차익을 얻지 못하더라도 명확하게 갈아탈 더 좋은 단지가 있을 때

매도 후 갈아타기 하는 것이 더 수월할 수 있겠죠. 

8.투자에 대해 조급함이 들 때, 무엇을 생각해야 할까요?

Q.

결혼을 앞두고 있는데, 지금 매수를 고려하는 매물이 있어요.

기존에 보유한 매물이 있는 터라

세금을 내더라도 개인명의로 하는 것이 좋을지

조금 기다렸다가 공동명의로 비과세를 챙길 지 고민이 됩니다. 

A.

명의를 공동으로 할지 개인으로 할지 고민이 된다면

스스로에게 질문해보세요. 

공동명의 비과세 혜택을 누리는 것보다 

개인으로 투자했을 때, 더 큰 수익을 낼 수 있는가?

대부분 비과세 혜택 만큼의 수익을 거두기 쉽지 않을 거에요. 

조급함이 드는 것은 당연해요. 

지금 보고 있는 물건이 날아 갈까봐 조급할 수 있어요. 

그런데 투자는 지금이 아니면 못하는 게 아니에요. 

지금은 지금대로 

그 때는 그 때에 할 수 있는 투자가 있어요. 

급지와 단지가 바뀔 수 있지만, 결국 투자를 한다는 행위 자체가 더 중요해요. 

그리고 투자에는 반드시 기다림의 시간이 필요해요. 

조급함은 내려두고 무엇이 더 유리할 지, 객관적으로 보는 것이 필요해요.

9. 역전세가 두려울 때, 어떻게 준비하면 될까요?

Q.

투자에 대해 더 안전하게 하고 싶다는 생각이 들어요. 

1호기 투자에 목돈을 들이고, 연간 모을 수 있는 금액에는 한계가 있거든요. 

그런데 역전세는 몇 천만 원씩 빠지는 것을 보니 걱정도 되고, 1년에 1채 투자가 가능한가 싶어 고민이에요.

A.

1년의 한 채씩 투자하는 것은 쉽지 않은 일이에요. 

우리가 투자하기 위해 모였지만

한편으론 투자를 쉬어가는 것도 투자의 한 방법이에요. 

역전세가 예상이 될 때,

리스크에 대응하기 위해 투자를 멈추고 자금을 쥐고 있는 것이죠. 

비단 역전세만 해당되는 것이 아니에요. 

가령  내 물건이 주변 신축 매물과 경쟁 해야할 수 있어요. 

상황이 여의치 않아 새로운 세입자를 들이기 전, 

먼저 잔금을 모두 내어주고 올수리를 한 뒤에 새로운 세입자를 구해야만 상황이 있을 수 있죠.

잔금을 목돈으로 내어주고 

수리비까지 들어가는 상황에서 다른 투자를 하기보다는 

이런 때는 쉬어가면 되는 거에요.

그리고, 투자할 때 대출을 가급적 지양하라고 했던 이유도

이런 다양한 상황에 대응하기 위한 수단으로 남겨두라는 거에요.

요즘은 스스로의 행복을 위해 월부와 잠시 멀어져 있습니다.

다른 부담은 내려두고 건강과 행복에 집중하고 있어요.

곧 있으면 월부와 함께한지 2년이 되는 시점.

저는 투자로 얻은 결과가 없습니다.

하지만 이번 만남을 통해 

두 가지 질문을 가지고 돌아갑니다.

‘나는 무엇을 지키고 싶어서 투자를 결심했지?’ 라는

시작에 대한 물음

'나는 최종적으로 어떤 사람이 되고싶지? 라는

끝에 대한 물음입니다. 

튜터님도 동료분들도 각자의 시작과 끝의 답은 다르겠지만

답을 찾는 과정은 모두가 같다는 것을 모임을 통해 다시금 배워갑니다.

또 각자의 목표는 달라도 지키고 싶은 것은 같다는 것 또한 배워갑니다.

덕분에

제가 해야 할 이유와 

가고 싶은 방향이 더 선명해진 것 같습니다.

그래서 그 길로 차근차근 발을 맞춰가며 걸어가겠다는 확신을 가지고 돌아갔어요. 

빈 손으로 갔는데

한 가득 선물을 안겨주셔서 감사합니다.

행복이 둥둥

무지개가 둥둥 

떠있는 우리 미래~

화기애애한 분위기로

정말 진심 어린 맘으로 따뜻하고 두터운 조언을 아낌 없이 전해주신

자유를향하여 튜터님께 진심으로 감사합니다!

그리고 그간의 경험과 고민을 나눠주신 동료 분들께 감사합니다! 

성투하시죠. 

아 그리고 넝이님 너무 반가워요ㅋㅋ

과거 투코 경험에서도 느꼈지만

올리브님의 정성은 늘 감동 포인트에요!

제가 참여한 시간대만 해도 꽤 많은 분들이 오셨는데

일일히 손편지라니 그 정성과 진심에 늘 감동입니다!

게시글 읽어보신 것도 정말로 놀란 포인트에요.

처음 차를 뽑고 관심을 둔 것은

자동차 엔진이 좋은지, 밟으면 속도가 빠른지만 궁금했어요.

시간이 지나 엔진 오일을 갈고 나니 

결국 좋은 엔진도 오일이 있어야만 잘 돌아간다는 걸 배웠어요.

눈에 보이는 하나를 위해 보이지 않는 수많은 노력들이 있다는 것

올리브님은 그런 분이라는 것!

그런 노력과 정성 덕분에 이 시간을 기분 좋게 기억할 수 있게 됐습니다.

감사합니다.

(비유가 엔진 오일이라고 올리브님이 올리브유라는 이야기는 아님)

제 글이 도움되었다면 닉네임 옆 버튼을 꾹! 눌러주세요. 팔로우하면 새 글을 받아보실 수 있어요.😀