안녕하세요.
경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게
인생의 턴잉포인트가 되어드리는 김인턴입니다.
연이은 이틀간의 폭설로 재미난 경험을 많이 하게 되네요. 곧 주말인데 무사히?! 임장을 가기 위해 얼른 눈이 녹기를 기도하며 모두 건강과 안전에 유의해서 하루를 보내셨으면 좋겠구요.
1기 신도시 선도지구 관련하여 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 등 1기 신도시 일대 13개 구역 3만6000여 가구가 지정되었습니다.
이와 관련하여 아래 글을 통해서 전반적인 생각과 후보지 등을 정리했었는데 유력한 후보지들이 대부분 다 지정이 된 것 같습니다.
[하반기 가격 상승 랠리의 시작, 1기 신도시 선도지구와 재건축]
https://weolbu.com/community/1653741
[1기 신도시 선도지구 추천 단지와 소액 투자에 재건축을 적용하는 방법]
https://weolbu.com/community/1669148
발표가 나자마자 분당을 기준으로 선도지구로 선정된 단지들의 경우 매수 문의가 늘어나며 기존에 매도하기 위해 내놓았던 물건들을 거둬들이고 있다는 기사가 보이는데 실제 확인을 해보는 것은 필요해 보입니다.
다만, 정부에서 적극적으로 지원하고 의지를 보이는 사업인만큼 그로 인한 기대감은 더 커질 수 있을 것 같습니다.
현재 기준으로 계획은 27년 착공을 시작으로 30년 입주가 목표로 24년은 이미 지나갔기때문에 25년부터 약 5년이라는 기간동안 마무리 지을 예정입니다.
무조건 안된다고 말할 수는 없지만 5년이라는 시간안에 선도지구로 선정된 지역들이 모두 다 입주까지 마무리 될 수 있는가에 대해서는 개인적으로는 어렵지 않을까라는 생각이 들기도 합니다. 그래도 사업이 잘 진행되었으면 하는 마음이 크네요.
다만 이와 별개로 투자자라면 몇가지 알아야하는 것들이 있습니다.
#공급 부족 리스크
27년에 착공이 들어가기 위해서는 간소화되었다고 이야기는 하지만 그 앞단에 있는 단계들이 아예 사라진 것이 아니기에 최소 26년 상반기까지 어느 정도 마무리 되어야 합니다.
그리고 26년 하반기에는 이주를 시작해야 27년도에 착공에 들어갈 수 있을거구요.
여기서 한가지 문제는 25년까지는 그래도 서울, 경기권에 많지는 않아도 어느 정도 공급이 예정되어있지만 26년과 이어지는 27년에는 절대적으로 부족해지는 시기입니다.
서울 공급 물량
경기도 공급 물량
후분양 등으로 잡히지 않은 물량이 있다고 해도 공급 부족을 해결할 수 있기에는 어렵구요.
이런 시기에 이주가 겹쳐서 진행된다면 전, 월세 시장이 상당히 불안정한 시장의 모습을 보이게 될 가능성이 매우 높습니다.
분당의 경우 현재 약 1.1만 가구가 지정되었는데 이주를 시작하게 될 경우 들어가서 살 곳들이 턱없이 부족하게 되고 해당 지역을 중심으로 공급이 없는 상황까지 겹치며 전, 월세 가격 상승이 인근 주변까지 영향을 줄 수 있습니다.
빌라 같은데 들어가서 살면 되지 않을까 라고 생각할 수도 있겠지만 기존에 살던 수준과 환경을 낮춰가면서까지 이동을 하기는 어려운 선택이지 않을까 싶습니다.
#분담금과 가격 수준
더불어 분담금에 대한 부분도 고려해야합니다. 소득 수준이 받쳐주면 상관 없겠지만 그렇지 않은 경우에는 사업을 진행하는데 있어 갈등의 씨앗으로 계속 남아있게 됩니다.
여러가지를 따져보는 것이 필요하겠지만 평균적으로 최소 3억에서 5억 정도의 분담금을 추가로 내야하는 상황에서 뒷받침되는 소득이 낮다면 사업이 지연될 가능성이 높아질 수 있습니다.
더불어 이를 고려한 가격 수준도 고려해야 하며 현재의 가격이 싼지 비싼지를 따져보는 것이 먼저입니다. 분담금을 더 내야하는 상황에서 가격 또한 비싸게 산다는 것은 여러가지로 아쉬운 선택이 될 수 있습니다.
물론 사람들은 신축을 선호하며 기본적으로 직주근접이 괜찮은 1기 신도시의 위치와 오랜기간 갖춰진 인프라와 학군 등이 있기에 신축으로 바뀐다면 선호도는 매우 높아질 것입니다.
그렇기에 결국 장기적으로 생각했을때는 돈을 벌 수 있는 것도 사실입니다. 다만, 선도지구별 단지에 따라 가격 수준과 그에 따라 내가 지불해야할 비용(분담금 고려), 마지막으로 버텨야할 기간(=시간)을 고려했을때 과연 가장 좋은 선택인가에 대해서는 고민을 하는 것이 필요합니다.
5년이라는 시간을 예상하고 적지 않는 돈을 들여 매수했는데 10년 이상 시간이 소요된다면 수익은 클 수 있겠지만 기다린 시간을 고려해서 생각해본다면 이야기가 달라질 수 있습니다.
#시장 분위기
마지막으로 시장 분위기에 따라서 사업의 진행속도 여부가 달라질 수 있습니다.
재건축은 기본적으로 정비 '사업'입니다.
사업이라는 것은 수익을 내는 것이 본질적으로 가장 중요한데 시장 분위기가 혹여나 보합 혹은 하락이 이어진다면 분양가를 산정하는데 기준이 되는 주변 단지들의 가격들도 영향을 받을 것이고 그에 맞춰 분양가를 맞추게 될 경우 얻게 되는 수익은 줄어들 것입니다. 그러면 그만큼 기존 소유자들의 분담금은 늘어날 가능성이 더 높아지게 됩니다.
단적인 예로, 성북구 장위 뉴타운내에 위치한 장위자이레디언트의 과거 분양가를 보면 전용 59기준 약 8억, 전용 84기준 약 10억 전후였습니다. 당시 시장 분위기가 좋지 않았고 인근 가격 대비해서도 비싸다는 이야기가 많았었죠.
하지만 반대로 이번주에 분양중인 서울원아이파크의 경우 전용 59타입이 10억 초반, 전용 84타입이 13억 후반 정도로 장위자이레디언트 대비 높아진 가격으로 분양을 하고 있습니다.
이렇듯 시장의 분위기와 그에 따른 인근 단지들의 가격은 분양가격에 영향을 주게 됩니다.
#그렇다면?
이런 이유로 선도지구 지정이 되었다는 이유만으로 해당 지역과 단지들을 아.묻.따로 매수를 하는 건 위험할 수 있습니다. 선도지구 지정 = 매수의 이유가 되는 것을 조심해야합니다.
오히려 선도지구에 지정에 대한 기대감으로 한껏 분위기가 달아올랐지만 지정이 되지 않으면서 실망감으로 매도를 생각하고 싸게 나오는 물건들이 없는지를 찾아보는게 오히려 더 좋은 선택이 될 수 있습니다.
당장 내가 매수한 단지는 재건축 등의 이슈가 없다고 하더라도 기본적으로 싸게 샀다면 버틸 수 있습니다. 그리고 시기의 차이는 있겠지만 결국 따라서 상승하게 될 것이구요.
또한 이주로 인해 전세가 상승으로 인한 투자금 회수가 빨라질 수 있고 장기적으로 주변의 신축으로 바뀐다면 환경 개선에 대한 반사이익을 받을 수도 있습니다.
현재 상황을 객관적으로 확인하고 보유하는 과정에 있어서 생기게 될 다양한 리스크 그리고 그런 리스크를 내가 감당가능한지를 고려하며 이슈로 매수를 결정하는 것이 아니라 그런 이슈를 떠나 가격이 싼지 비싼지를 판단하는 것을 놓치지 않으셨으면 좋겠습니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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