수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요
부동산을 많이 가지고 싶은
욕심쟁이 부마니입니다.
부동산을 투자하게되면
양도소득세를 피할 수 없는데요
아파트 매수 할때
잘 기억해서 미리 준비하면
양도세 절약 할 수 있어
이렇게 나눔글을 써보겠습니다.
양도소득세를 조금이라도 줄이려면
각종 공제 종류를 알 필요가 있습니다.
그 중 자본적지출과 필요경비입니다.
이 두가지는 엄밀히 말하면 차이가 있지만,
그냥 편의상 ‘필요경비’로 통합해서
이야기 하도록 하겠습니다.
필요경비를 활용해서 양도소득세를 절약하는 방법을
이미 알고 계시는 분들이 있으시겠지만
양도소득세를 신고할 때 매수나 보유과정에서 일어난 필요경비를
최대한 많이 포함해서 공제 금액을 늘리는건데요.
다만
어떤 것이 필요경비로 인정되고
인정되지 않는지 헷갈리는 경우가 있습니다.
이 기회에 필요경비로 인정되는 것들을
자세하게 정리해보면 좋을것 같아요.
참고로
개인일 경우 인정되지 않지만
사업자일 경우 인정되는 것들이 있어요.
이건
양도소득에 대한 경비가 아니라
사업소득에 대한 경비로 인정되기 때문이죠.
예를들어
사업자일 경우
대출금 이자, 세입자 명도 비용, 도배 및 장판 교체 비용 등은
사업소득에 대한 필요경비로 인정되는데요.
개인의 경우
필요경비를 탈세가 많아
국가에서 엄격하게 적용하지만
사업자의 경우
서류상 증빙이 남기 때문에
조금 덜 엄격하게 적용하고 있습니다..
수리비를 필요경비로 인정받기 위해서
두 가지 조건이 있습니다.
첫째, 국가 세무서에서 인정하는 항목이어야 합니다.
세무서에서 인정하는 항목은?
자산의 가치를 증가시키는 것으로
아래 표의 항목에 있습니다.
| 인정되는 항목 | |
인정 되는 것 | 취득시 비용 | 취득세 납부내역, 법무사 비용, 국민주택채권 매각차손, 취득 중개수수료(임차는 x), 취득 시 재송 비용, 변호사 비용, 경략대금에 포함되지 않는 대항력 있는 전세보증금, 컨설팅비용, 매수자 부담 양도소득세 *불가피한 경우 계좌 이체 내역 |
양도시 비용 | 양도 중개수수료, 세무사 양도소득세 신고 수수료 | |
수리시 비용 | 발코니 확장, 샷시 공사, 바닥 공사, 난방시설 및 보일러 교체, 홈오토 설치, 자바라 방법창 설치, 방 확장 공사, 시스템 에어컨 설치(벽걸이 에어컨x), 배관 공사 등 *적격증빙(카드결재 등) | |
인정되지 않는 것 | 대출금 이자, 경매 시 세입자 명도 비용, 수익적 지출 공사비(옥상 방수 공사, 하수도관 교체, 오수 정화조 설비 교체, 보일러 수리, 도배, 타일, 욕조, 변기, 바닥재 공사, 버티컬 및 커튼, 장판, 싱크대 및 주방기구 교체, 도색, 문짝 교체, 조명 교체 등) | |
둘째, 적격증빙이나 금융거래증빙을 갖추어야 합니다.
적격증빙으로 인정되는 것은
세금계산서, 신용카드 매출전표,
현금영수증인데 2016년 2월부터는
이러한 적격증빙을 가춘 것들만
필요경비로 인정되는데요
그러나
2018년 4월부터는
적격증빙이나 금융거래증빙 중
어느 하나만 갖추어도 필요경비로 인정되도록
시행력이 개정되었습니다.
금융거래 증빙 시 필요 경비로 인정받기 위해서는?
1. 자본적지출 공사를 한
인테리어업체의 사업자등록번호와 상호,
대표자의 인적사항이 필요
2. 자본적지출 공사내역이 담긴 견적서나
간이 영수증 등을 갖추어야합니다.
헷갈리기 쉬운 필요경비 항목들
실제로 투자를 하다보면
이것이 필요경비에 포함되는지 아닌지
애매한 경우가 많습니다.
투자자들이 많이 헷갈리는 필요경비는
다음과 같습니다.
법정한도를 초과한 중개보수
부동산 중개보수는 법적으로
그 요율이 정해져 있습니다.
부동산의 종류에 따라,
매매인지 임대차인지에 따라,
거래 금액에 다라 요율이 조금씩 차이가 납니다.
때로는 중개사의 수고에 답하는 의미로
법정 수수료보다 더 많은 금액을 줄 때도 있습니다.
부동산 중개보수는
양도소득세를 계산할 때
필요경비로 인정되어 공제됩니다.
이렇게 법정한도를 초과한 중개보수도 필요경비로 인정될까요?
결론부터 말하자면 실제로 지불했다면
필요경비로 인정받을 수 있습니다.
양도소득세 계산시
필요경비의 공제는 특단의 사정이 없는 한
실지급된 금액에 따르는 것이
‘ 실질과세의 원칙’에 부합한다고
대법원 판례에도 잇습니다.
(대법원 91누 1059, 1991.04.26)
이 경우는
실제로 지급되었다는 증거,
즉 영수증이나 입금내역이 있어야 하고,
실제로 중개사가 수령했는지 여부가 확인되어야 합니다.
이런 것들 말고도
여러가지 필요경비를
받을 수 있는 것들이 있지만
이 정도로 간단하게 알고 넘어가면
좋을 것 같습니다.
이렇게 긴 글을 봐주셔서 감사합니다
화이팅!!!
[부마니] 부동산이 많으면 종합부동산세 확인 필수
https://cafe.naver.com/wecando7/10996342?tc=shared_link
[부마니] 세금공부는 선택 No, 필수 YES
https://cafe.naver.com/wecando7/10714821
[부마니] 최종 수릭률은 세금으로 결정된다.(양도소득세)
https://cafe.naver.com/wecando7/10722540
[부마니] 탈세를 하지 말아야 할 이유
https://cafe.naver.com/wecando7/10726719
[부마니] 세금 문제가 생기면 국세청부터 찿아가라
https://cafe.naver.com/wecando7/10732333
[부마니] 부동산 세금 한눈에 summary
https://cafe.naver.com/wecando7/10738063
주택 투자는 세금 혜택이 많다.[부마니]
https://cafe.naver.com/wecando7/10741637
실질과세의 원칙과 근거과세의 원칙[부마니]
https://cafe.naver.com/wecando7/10745013
감면과 비과세의 차이[부마니]
https://cafe.naver.com/wecando7/10758826
부동산별 취득세 산정 요령 1부[부마니]
https://cafe.naver.com/wecando7/10788987
부동산별 취득세 산정 요령 2부[부마니]
https://cafe.naver.com/wecando7/10791756
부동산별 취득세 산정 요령 3부[부마니]
https://cafe.naver.com/wecando7/10943944?tc=shared_link
보유하기만 해도 내는 세금, 재산세[부마니]
https://cafe.naver.com/wecando7/10953860?tc=shared_link
일시적 2주택을 적극 활요하기[부마니]
https://cafe.naver.com/wecando7/11114396
댓글
