안녕하세요 :)
함께할때 빛나는 함께하는가치입니다.
저번주 목요일,
실전반이 분주하게 개강을 하고
주말엔 숨돌릴틈 없이 분임, 단임까지
조원분들과 함께 다녀오셨을텐데요!
이렇게 추운 날씨에 임장 다녀오신 여러분
너무 고생많으셨습니다.
오늘은 주말에 분임, 단임을 다녀오셨다면
반드시 이번주부터 바로 시작해야할
"전화임장" 에 대해서
알려드리려고 합니다.
특히, 매물예약을 위한
전화임장만 해봤거나
전화임장이 여전히 두려운분들을 위해
전화임장을 왜 해야하는지,
투자자로서 전화임장을 어떻게 해야하는지
알려드리도록 하겠습니다.
전화임장이 왜 중요할까요?
저두 예전에 처음 전화임장을 시작할때를
생각해보면 전화임장이 무서워서 전전긍긍하며
무슨 질문이 나올지 몰라
1시간, 2시간 이상을 전임 전 사전조사에 쏟고
시나리오를 만들고.. 했던 기억이 있는데요.
(MBTI J인 저는 완벽하게 계획되지 않으면
포기를 해버리는 습관이 있기도 합니다😅)
그러다보니 시간이 오래 걸려 귀찮기도,
냉랭한 사장님들이 무섭기도 하니
저 역시도 매물을 예약할때만
전화임장을 해본적도 있습니다.
그렇지만 매물예약전 꼼꼼하게
전화임장을 해야하는 이유가 있습니다.
① 직장인 투자자의 시간은 한정적이다
투자를 하려면 현장에 가야한다
현장이 중요하다라는것 많이 들어보셨죠?
매물을 보기 위해 주말을 반납하고,
혹은 평일에 귀한 연차를 쓰고 갔는데
별다른 소득 없이 돌아온다면..??
특히나 장거리 임장지라면
교통비와 시간을 더욱더 귀하게 써야합니다.
그렇기 때문에 단지에 나와있는
매물들의 상태나 상황을
전화로 어느정도 파악을 하고 난뒤
유의미한 매물을 예약해 현장으로 방문해야
시간을 더 효율적으로 쓸 수 있습니다.
②일 잘하는 사장님 찾기
우리가 매물 보러가기 이틀, 하루전 쯤
매물 예약에만 급급한 전화임장을 하다보면
그냥 예약을 해주는 사장님한테
물건을 보러가게 되는데,
막상 가보면 물건에 대해서도 잘 모르시고
정보를 얻기도 쉽지 않은 경우가 많습니다.
그래서 미리 전화임장을 해두면
먼저 말하지 않아도 단지의 물건들을
술술 브리핑해주시는 사장님도 찾고,
매물 예약을 좀 더 수월하게 할수도 있습니다.
협상을 하다보면
내편인 사장님, 일잘하는 사장님의
중요성을 정말 많이 깨닫는데요.
수화기 넘어
일 잘하시는 분이라는 생각이들면
"사장님~ 제 번호 저장해두시고
혹시 좋은 물건 나오면 연락좀 주세요~" 라고
전화를 마무리하면 방문하지 않아도
의외로 적극적인 사장님께서
"사모님 언제 나오세요~" 라고
다시 먼저 연락이 오시기도 하고,
"지난주에 전화했던 사람인데요~
저번에 문의 드렸던 물건은 나갔나요?
이번주에 좀 볼수있을까요?" 하면서
다시 전화해 자연스럽게 매물예약까지
연결하기도 쉽습니다.
전화임장에서 어떤것들을
물어보면 좋을까요?
① 투자자라면 반드시 알아야할
매물의 상태, 상황, 가격
상태: 집 상태가 어떤지, 투자하려고 하는데
현 집상태로 전세가 나가는지,
안나간다면 수리범위와 수리비는 어느정도로
생각해야할지 등을 물어봅니다.
특히, 서울 수도권 투자를 하게 될때는
우리가 아무래도 신축을 투자하는 경우보다
준신축, 구축을 투자할 가능성이
조금 더 높기 때문에 수리 상태가 중요합니다.
시장 상황에 따라 수리가 잘 안되어있어도
전세가 나가는 경우도 있지만,
그렇지 않은 경우도 있기 때문에!
이때 여유가 된다면 현재 나와있는
최저가 전세매물 2~3개의 상태를 함께 물어보며
실제로 그가격에 전세가
나가는지를 파악해볼수도 있고,
내가 투자했을때 경쟁매물의 상태가 이렇구나
하는것들을 미리 파악해볼 수 있습니다.
상황: 거주자가 누구인지를 파악하고,
이사날짜가 정해져있는지 꼭 물어봐야합니다.
날짜가 고정되어 있는 경우
전세입자를 맞추기 쉽지 않기 때문에
이사날짜도 매우 중요합니다.
✔️매도인 거주
매도인이 거주하고 있다면
수리가 필요한 경우,
대부분 돈을 받아서
동시에 이사를 나가야하기 때문에
수리 날짜를 따로 받기 힘든 경우가 많지만
세입자를 구하는데 있어서는
대부분 협조적일 수 있습니다.
(간혹 계약서를 쓰고 나면
갑자기 태도가 변하는 사람도
있겠지만요..😂)
✔️임차인 거주
이때도 전세입자라면
보증금 액수가 크기 때문에
수리가 필요한 경우 이사날짜를
미리 앞당기거나 하는것이
어려울 수 있지만,
월세입자라면 상대적으로
보증금이 적기 때문에 중도금으로
월세입자를 미리 내보내고
수리기간을 확보할 수 있게끔
조건 협의를 해볼수도 있습니다.
간혹 집을 잘 안보여주시는
까탈스러운 세입자가 있을수도 있는데요.
이럴때는 우리가 CEO 마인드로
사람과의 관계이기 때문에
작은 과일바구니나 기프티콘을 보내면서
"선생님~ 지금껏 매도하느라고
집 많이 보여주셔서 힘드셨을텐데,
세입자도 빨리 구할수있도록
저도 최대한 노력할테니
조금만 더 협조부탁드려요~" 하면서
작은 센스를 발휘한다면 까칠한 세입자도
친절하게 집을 잘 보여줄 확률이 높습니다.
✔️공실
공실인 경우가 베스트인데요.
새로 들어오시는 분께 기간을
아무때나 드리기 좋고 집 보여주기도 좋아
임차인을 맞추기도 쉽고,
혹시 수리가 필요하다면
수리기간을 미리 확보하기에도
조건협의만 된다면 용이합니다.
가격: 마지막으로 가격이 가장 중요한데요.
호가에 나와있는 가격에서
좀 더 네고의 여지가 있는지?
물건이 나온지는 얼마나 됐는지?
보신분들은 협상해본적은 있는지?
협상은 언제 해본건지? 등의 질문을 통해
가격 협상의 여지도 파악해봅니다.
특히 이런물건을 발견한다면
???
파란색 화살표로 가격도 내려와있고,
중개사도 18곳이나 내놓았네요.
아마도 급한 사유가 있는
매도자일 가능성이 크겠죠~?
이런 매물들을 발견한다면
최저가로 나와있지 않더라도
꼭 지나치지 마시고 꼼꼼히 전화해보세요!
② 단지임장을 하면서
동료들과 이야기했던 궁금한 점들
단지임장을 하면서
비슷한것 같은데 왜 A단지가 더 비싸지~?
가격이 비슷하면 A/B단지중
어느쪽이 더 좋을까요? 등
지난주말 조원분들과 함께
비교평가를 하면서 나눈 이야기들
현장에서 보지 못했던 궁금한점들이
분명 있으셨을텐데요.
그런것들을 임장을 하면서 메모해두었다가
매끄럽게 꼬리질문을 하며
사장님과 이야기를 이어 나갑니다.
"사장님~ 근데 제 생각엔
A단지, B단지가 비슷한것 같은데
왜 B단지가 더 비싸죠?"
"A단지, B단지중에 전세는
어디가 더 잘나가나요?"
"A단지 외에 추천해주실만한
다른 단지도 있을까요~?"
등의 질문들을 통해
"B단지가 학군이 더좋아"
"B단지는 지하주차장 연결이 되어있어"
"B단지가 역이랑 더 가까워"
"실제로 보면 B단지가 구조가 더 좋아" 등의
입지, 선호도를 파악하는 대화로
자연스레 넘어갈 수 있습니다.
이 과정에서 부사님의 목소리가 점점
시큰둥해져 간다는게 느껴지면..ㅎㅎ
"네~ 감사합니다.
방문하게 되면 연락드리고 가겠습니다.
몇일전 연락드리면 될까요?" 라고
자연스럽게 마무리 하시면 됩니다 :)
추가로, 전화임장을 하면
소장님이 투자금이 얼마있냐라고
질문을 했을때,
협상 여지가 있는 물건을 본뒤 깎아 보기위해
좀 더 투자금을 높여 말하고
현장에 방문했을때 난감한 경우가
많다라는 질문을 많이 받았었는데요.
이럴때는 사장님 제가 3억이 된다고
말씀드렸었는데~ 사실은 대출을 일으켜서
빡빡하게 해야 그정도 투자금이 나와서
최대한 2.7억에 맞춰보고 싶어요~
한번 물어봐주세요~라고
자연스럽게 협상을 유도하시면 됩니다.
이번기회에 전화임장을 습관으로 만들어
전화임장의 벽을 뚫고
실전투자자에 더 가까워지는
한달 보내보시면 어떨까요~?
더 이상 전화임장이 과제가 아닌
투자를 위해 반드시 필요한 것임을
알게 되실거예요 :)
오늘도 열심히 손품, 발품으로
선명한 앞마당을 만들어가시는
여러분 모두 응원합니다!
긴글 읽어주셔서 감사합니다.
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