여러가지 질문들(갭투자, 대출, 투자 기준등등...몇개라도 부탁드려요^^;)

Question

월부 서울강의 듣기전에 예전 강의들 정리 하며 문의 드려요

1. 갭투자로 첫 집을 대출없이 매수 하려하는데
혹시 나중에 생애최초 대출 활용이 가능할까요?
월부 대출 강의를 듣다보니 생애최초 대출을 꼭 활용하라 하시고
대출은 받을 수 있을때 많이 받아놓으라 하셔서요

2. 전세 수요가 탄탄한 곳이 부동산 앱에서 검색 가능한가요?

3. 갭투자로 첫 집을 매수하고 다른 대출이 전혀 없을때 전세 대출 가능한가요?
(혹시 순서는 상관없겠죠? 갭투자 다음 전세대출, 전세대출 다음 갭투자)

4. 전세 잠금 대출이 전세 대출일까요?
또 조건부 전세 대출이라는것도 있던데요
차이가 뭔지 궁금합니다.

5. 갭투자 예산이 5억 정도면 부동산 앱에서 검색할때 5-6억 사이로 검색하면 될까요?
(강의때 투자금에서 1억정도 더 생각해도 된다하셔서요)
그리고 동급지 3개, 상급지 1개, 하급지 2개를 임장지로 정하라고 하시는데
추천해 주실만한 서울에 구가 있을까요? (서울 6개 구를 임장후에 매수 계획중입니다.)

개인적으론 송파(상급지), 마포, 성동, 광진(동급지) 영등포구, 동작구(하급지) 생각하고 있어요.

(강동구는 입주 물량이 많아서 제외 했는데 제 생각이 맞을지요^^;)

6. 얼마전에 훨훨님의 부동산 강의를 들었는데 아파트는 가격은 가치 그대로를
반영한거라 하셔서 혼란스러운데요..가능한한 수요가 많은 인기있는걸 사라구요
월부에서 배운대로 전고점을 회복하거나 이미 많이 오른곳은 투자 대상 제외하고
전고점 대비 덜 오른 단지를 찾아야 하는거죠?

부린이로서 궁금한게 항상 많네요^^;

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오렌지하늘 · Answer

안녕하세요~ 다른분들이 답변을 잘해주셨네요.
제가 느끼기에는 DCT 님이 내집마련 쪽으로 마음이 더 기울어지신거같은데 맞을까요?  예산이 5억이라고 하셨는데 생애최초 대출 활용해서 내집마련하시는 방향도 좋을거같아요.
어디에 살고싶으신지 생각해보시면서 결정해보세요~ 응원하겠습니다!

김인턴 · Answer

1. 생애최초는 매수하려고 하는 집이 첫집이어야 가능해서 투자를 하실 경우 생애최초 사용은 어렵습니다.

2. 전세 수요가 탄탄한 곳을 확인하는 어플은 없고, 대신 지역에 대한 분석을 통해 사람들이 살기 좋아하는 요소를 많이 가진 지역임을 확인하는 방식으로 알 수 있습니다. 수도권이라면 직장이 많고 교통이 좋은 곳, 지방이라면 연식이나 환경 좋은 곳 등은 어디인지 확인해보는 거라고 생각하시면 될 것 같구요.

3. 1주택자도 전세대출이 가능하시고 다주택자도 은행에 따라 전세자금대출이 가능하세요.

4. 전세 자금 대출이 전세 대출을 의미하고, 조건부 전세대출은 투자자가 투자한 집에 내 전세금을 통해서 잔금을 치루는 식으로 조건이 붙은 전세자금대출이라고 보시면 될 것 같습니다.

5. 6억정도의 투자금으로 보시면 좋을 것 같고, 해당 투자금이라면 상급지부터 보시길 추천드려요. 이야기하신 지역들도 괜찮다고 생각이 드네요^^

6. 이야기하신대로 사람들이 좋아하는 곳을 사야하는 건 맞지만 가격이 비싸다면 고민해보는 것이 필요해요. 가격이 덜 오른 가치대비 가격이 싼 단지들 중에서 좋은 것(신축, 입지가 좋은 것)을 먼저 보는식으로 방향을 잡으시면 될 것 같습니다^^

바니바니당근 · Answer

June님 안녕하세요,
열심히 공부하는 모습 응원하겠습니다.
아직 어려우신 점은 강의를 들으며 심화하여 쌓아나가실 수 있을 거에요:)

1. 목적과 별개로 투자 역시 주택소유권을 취득하는 행위이므로, 투자를 했다면 생애최초대출 요건에 해당하지 않습니다.

2. 매매가 대비 전세가를 전세가율로 표기하고, 이 지표를 호갱노노 등의 앱에서 제공하고 있긴 합니다. 다만 높은 전세가율=전세 수요가 탄탄하다고 해석하기엔 비약이 큽니다. 전세입자 심리에는 전세로라도 이 곳에 살고 싶어하는 실거주 가치도 있지만, 전세로'만' 이 곳에 살고 싶은 심리도 있기 때문입니다. 전세레버리지 투자자로서 전세 수요의 힘을 보고 싶으시다면 전세가율, 전세거래량, 그리고 무엇보다 현장에서 거주 가치를 살펴보시길 바랍니다.

3. 네 기관에 따라 가능합니다. 다만 기관별 조건이 다르니 자세히 따져보시길 바랄게요. (ex. 무주택자일 경우 최대 0억원, 1주택자일 경우 0억원)

4. 전세자금대출은 전세보증금 마련을 위한 대출이며 조건부 전세대출은 임대인, 즉 매수인의 소유권이 이전되는 조건 하에 나오는 전세대출입니다. 전세자금대출 중 하나라고 생각하시면 됩니다.

5,6. 단순히 매매금과 전세금 차이를 보시면 맞습니다. 다만 매전갭만 보고 하는 투자는 원칙을 지키는 투자는 아닙니다. 또한 전고점 대비 하락률로만 끊어낼 수 있는 것도 아닙니다. 급지에 대한 부분, 투자기준, 부동산의 가치에 대해 강의로 공부해 보시고, 데이터보다 가치를 먼저 판단할 수 있는 투자를 하시길 바랄게요. 그래야 소중한 종자돈이 들어가는 자산을 오래 지킬 수 있습니다.

궁금한 부분 해결에 조금이나마 도움이 되셨길 바랍니다. June님 오늘도 힘내세요!😊