남은 2024년 부동산 흐름, 그리고 2025년 전망은?

전문가칼럼
24.12.05

안녕하세요.

대한민국 1호 초이스 헬퍼 & 부동산 가치평가사

'시크릿브라더'입니다.

오늘은 성정길 채널에 출연했을 때 작성했던 대본을 바탕으로 포스팅을 해봤습니다.

남은 24년 부동산 시장에 대한 전망과 내년 전망에 관한 내용을 담았으니 많은 분들께 도움이 되리라 생각합니다.

[처참하게 무너진 부동산 시장?? 2025년 부동산 전망 제대로 알려드립니다.]

1. 서울 부동산 거래가 안돼서 난리다. 이런 이야기를 자주 접하는데요. 실제 현장에서 보시는 분위기 어떤가요? 정말 심각한 수준인가요?

부동산 정보광장 데이터를 보면 7월 9,050건 -> 8월 6,356건 -> 9월 2,993건 -> 10월 현재(11월 말까지 집계) 2,455건으로 9월에 많이 줄어든 것은 사실이지만 10월에는 9월보다 회복하는 모습을 보이기 때문에 심각한 수준이라고 보기에는 어려울 것 같습니다. 현재 추세라면 10월에는 4,500건 정도는 되지 않을까 싶습니다. 리치고 데이터에 따르면 서울시 전체 평균 거래량은 5,300건 정도입니다. 평균 거래량보다 조금 부족한 수준이지만 거래 절벽이라고 생각할 정도까지는 아니라고 보시면 됩니다. 정말 거래가 안됐었던 22년 같은 경우 500건 정도밖에 거래가 안됐으니까요.

2. 강남 국평 60억 돌파, 마용성도 거래가 터지고 부동산 분위기가 나쁘지 않았는데요. 갑자기 거래가 안되는 이유가 뭘까요?

팩트체크를 먼저 해볼 필요가 있습니다.

강남쪽 가장 최근 거래들을 보면 신반포20차 47평이 33억(+3억) , 서초래미안 50평이 28.7억(+3.2억) , 목동3단지 55평이 31.5억(+2억 신고가) , 신반포자이 26평이 30.4억(+0.9억 신고가) 등등 계속해서 신고가는 터지고 있는 상황입니다. 특히 개포나 목동 등 재건축 기대감이 커진 동네들은 신고가를 계속 찍으면서 시세를 리딩하고 있습니다. 일단 이게 팩트고요.

그런데 전체적인 거래량은 줄면서 매물이 쌓이고 있는 것도 팩트입니다. 상급지에서 신고가는 계속해서 나오고 있지만 그 수가 줄어들고 있고 전체적으로 시장이 조용한 상황은 맞습니다.

저는 거래가 줄어든 이유를 크게 2가지로 생각합니다.

쉬어갈 타이밍

-> 역사적으로 봤을 때 서울 부동산은 9~10개월 정도 상승이 지속되면 쉬어가는 타이밍들이 항상 있었습니다. 처음 상승 거래가 일어날 때는 사람들이 올라간 가격이라도 빠르게 잡으려고 달려듭니다. 매도자는 직전 거래를 보면서 계속해서 호가를 높이죠. 그러다가 어느 정도 가격대까지 올라가게 되면 매수자가 부담을 느끼는 가격대까지 가게 됩니다. '이 가격에 사는게 맞나? 꼭지를 잡으면 어떡하지?' 이런 걱정들을 하게 됩니다. 그러면서 매도자와 매수자가 팽팽하게 줄다리기를 하게 되는데 이 시기에 거래가 잘 되지 않습니다. 그러다가 하락의 분위기가 커지면 매도자는 호가를 내리면서 가격이 하락하게 되는거고 지금과 같이 버티는 분위기가 이어지면 가격은 하락하지 않지만 거래는 되지 않는 상황이 펼쳐지게 됩니다. 저는 지금이 이 타이밍이라고 보고 있습니다.

2. 정부의 대출 규제

-> 88부동산 대책이 있었지만 시장에 큰 영향을 주지 못했습니다. 그런데 9월에 대출 관련해서 정부가 적극적으로 나선 것이 시장에 먹혔습니다. 5대 은행에서 대출 기준을 까다롭게 하고 금액을 줄이니 갈아타기를 하려던 수요에 브레이크가 걸렸습니다. 그리고 가격이 진정되지 않는다면 더 큰 제재가 나올 수 있다는 공포감도 어느 정도 조성이 되면서 수요가 진정이 됐습니다. 보통의 경우 상급지가 오르면 하급지로 온기가 퍼지면서 갭메우기가 발생하고 갭을 메우면 다시 상급지가 치고 나가면서 벌어지고 메우고를 반복하게 되는데, 대출을 조임으로써 중하급지의 단지들이 아예 상승을 못하면서 갭이 더 벌어져버렸습니다. 그리고 그 상태에서 멈춰버린 것이죠.

여러 이유가 있겠지만 저는 이 2가지 이유가 가장 크다고 생각합니다.

3. 지금의 현상이 일시적이라고 보시나요?아니면 장기적인 추세의 전환이라고 보시나요?

사실 이 부분을 예측하는 것이 가장 어려운 부분이라고 생각합니다.

전문가들도 극단적으로 나뉘죠. "지금의 정체는 일시적인 현상이고 내년부터 다시 대출이 풀리면 금리 인하와 입주물량 감소 영향으로 다시 상승할 것이다. 지금이 대세 상승의 초입이다"라고 보는 입장과 "서울은 너무 가격이 고평가되었기 때문에 가격은 하락할 것이다"의 입장으로 나뉘는 것 같습니다.

제 의견을 말씀드리면 내년 은행들의 대출금리와 대출 정책에 의해 수요의 움직이 결정될 확률이 높다고 봅니다.

그리고 은행들은 지금보다는 대출 완화쪽으로 가지 않을까 조심스럽게 예측하고 있어요. 금리는 더 인하되고요.

그래서 저는 지금의 현상이 일시적일 확률이 조금 더 높다고 생각하고 있습니다.

둔촌주공 입주장임에도 전세가가 크게 흔들리지 않고 있다.

-> 보통 이정도 입주물량이면 전세가가 많이 떨어져야 합니다. 강동뿐만 아니라 잠실과 강남까지 영향을 줄 수 있는 물량인데도 불구하고 지금 시장은 전세를 의외로 잘 소화하고 있습니다. 그라시움, 파크리오, 헬리오시티 등 수요가 넘어올 수 있는 단지들의 전세가가 전혀 떨어지지 않았습니다. 물론 아직 입주가 시작되지 않았고 보통은 사용승인일 이후 1~2개월 정도가 피크이기 때문에 앞으로 2~3개월은 시장을 더 지켜봐야겠지만 현재까지 분위기는 '생각보다 선방하고 있다'가 중론입니다. 그만큼 서울의 전세 수요가 탄탄하다고 볼 수 있습니다. 전세가가 이렇게 버텨주면 전세가율은 지금 수준을 유지하거나 더 올라갈 수 있습니다. 그럼 다시 매매가에 자극을 주는 것이죠. 개인적으로 25년 입주물량이 많은 전문가들이 걱정하는 수준은 아니라고 생각합니다. 25년까지는 물량이 꽤 있는 편이거든요. 메이플자이라든가 이문휘경뉴타운이나 장위뉴타운 등도 있고 잠래아도 내년 예정입니다. 만약에 둔주 입주로 전세가가 전체적으로 흔들렸다면 이 물량들로 인해 전세가는 안정되고 매매가 상승에도 영향을 줄 수 있었을텐데 현재까지 분위기는 그런 분위기는 아니기 때문에 지금의 정체가 일시적일 것 같다는 생각입니다.

2. 내년이면 은행의 대출 한도가 리셋된다.

-> 은행들은 매년 사업계획을 세우고 대출 한도를 조절합니다. 올해는 이미 상반기부터 많은 돈이 시장에 풀렸었고 대출을 많이 받았기 때문에 은행에서 설정해놓은 한도가 목에 찬 상황에서 은행이 대출을 줄일 수 있었습니다. 이미 목표치를 다 해놓은 상황이니까요. 그런데 내년에는 또 분위기가 달라질 확률이 높습니다. 연초가 되면 새로운 특판 상품들이 나오고 은행별로 지점별로 또다시 실적을 채우기 위해 대출을 풀 확률이 높습니다. 지금까지는 은행이 가산금리를 조절하면서 대출금리를 내리고 있지 않지만 기준금리가 1~2차례 더 인하되면 대출금리도 조금 더 내릴 확률이 높습니다. 대출이 풀리고 금리가 내려가면 또다시 수요를 자극할 확률이 높은 것이죠.

저는 이런 이유로 내년에는 다시 시장이 조금씩 움직일거라고 생각하고 있습니다.

4. 최근 금리를 인하했는데요. 시장에서는 큰 반응이 없는 것 같습니다. 원인이 뭘까요? 구체적으로 설명 부탁드립니다.

금리와 주택 가격의 상관관계를 보기에 앞서

기준금리와 주택담보금리를 먼저 구분해야 합니다.

부린이들은 '기준금리가 내리면 당연히 주택담보대출금리가 내리는 거 아니야?'라고 생각하지만 꼭 그렇지 않을 수 있습니다.

물론 큰 틀에서 기준금리와 주택담보금리는 같은 방향성으로 움직이지만 세부적으로 보면 조금씩 차이가 있습니다.

주택담보대출금리는 COFIX 금리의 영향을 받습니다. COFIX금리는 쉽게 이야기하면 은행이 돈을 빌릴 때 적용되는 금리인데, 이게 기준 금리의 영향을 받습니다. 그렇기 때문에 기준 금리와 COFIX금리는 당연히 상관 계수가 높을 수밖에 없는 것이죠.

그런데 주택담보대출금리는 COFIX금리로만 결정되는 것이 아니라 여기에 은행마다 각각의 가산금리를 더해서 결정이 됩니다. 그런데 이 가산금리를 은행 마음대로 매기기 때문에 이 가산금리에 따라 주택담보대출금리가 변할 수 있고 이것이 일시적으로 기준금리와의 디커플링 현상을 만들 수 있는 것이죠.

최근에 기준금리가 인하했는데도 시중금리가 떨어지지 않는 이유도 여기에 있습니다. 은행들이 가산금리를 오히려 올렸기 때문에 아래 사진에서 보시는 것처럼 주택담보대출금리는 오히려 올랐던 것이죠. (물론 금리 인하가 시장에 선반영되었던 것도 있습니다만)

때문에 여러분들이 가장 먼저 생각하셔야 할 것은 기사나 유튜브에서 '기준 금리 인하'라는 키워드가 나오더라도 이것이 꼭 주택담보대출금리와 같은 시기에 움직이는 것은 아닐 수 있겠구나를 인지하는 것입니다.

그럼 지금부터 [주택담보대출금리와 부동산 가격의 상관관계]를 알아보겠습니다.

파란색 네모칸은 [금리가 오르면 부동산 가격이 떨어지고 금리가 내리면 부동산 가격이 올라간다]라는 명제가 참이었던 경우고, 빨간색 네모칸은 반대의 경우입니다. 한눈에 봐도 반은 맞고 반은 틀린 것이 보이죠?

실제 주택담보대출금리와 서울 부동산의 상관 계수를 보면 -0.59로 명확한 역의 상관관계가 성립하지 않음을 보여주고 있습니다.

쉽게 설명하면 '그럴 때도 있고, 아닐 때도 있다'라는 것이죠. 그런데 이걸 공식화할 수 있을까요? 공식은 100% 맞아떨어져야 하는 것인데 어떨 땐 맞고 어떨 땐 틀리다면 이것은 공식으로 쓸 수 없는 것이죠.

5. 최근 대출 중도상환 관련해서 발표가 있었던 것으로 알고 있는데요. 어떤 내용인지 구체적으로 설명 부탁드립니다. 부동산 시장에는 어떻게 작용할지도 궁금합니다.

신한, 우리, 기업은행 등에서 중도상환수수료를 면제해주겠다고 발표했습니다. 중도상환수수료를 면제해주면 대출 상환이 늘어날 것이고 그렇게 되면 은행의 대출 건전성이 좋아집니다. 정부가 가계부채 문제를 심각하게 인식하고 있고 은행을 지속적으로 압박하고 있는데 은행들이 여기에 반응하는 것이죠. 은행 입장에서는 금리를 내리지 않으면서 마진을 유지하고 동시에 중도상환수수료 면제를 통해 부채를 줄이면서 정부의 지시도 따를 수 있기 때문에 이같은 조치를 한 것으로 보입니다.

저는 중도상환수수료 면제는 '은행들의 액션'이라고 봅니다. 중도상환수수료를 면제해준다고 해도 부동산 시장에 큰 영향을 주지는 않을 것입니다. 현재 대출 갈아타기도 쉽지 않고 이자도 싸지 않기 때문에 갈아타려는 수요가 많지 않을 것으로 생각합니다. 은행 입장에서는 정부의 말을 잘 듣는다는 것을 보여주면서 손해는 보지 않는 조치이기 때문에 나쁠 게 없는 것이죠.

6. 앞으로 서울 부동산 시장을 리딩할 트렌드가 있다면 무엇일까요?

많은 분들이 아마 '양극화'를 생각하실 것 같습니다. 저 또한 양극화가 될 것이란 것에 동의합니다.

특히 반포, 압구정, 한남 등의 초고가 시장과 레귤러 시장의 격차는 더 벌어질 확률이 높습니다. 젊은 부자들이 많아지고 증여와 상속이 많아지면서 찐부자들은 더욱더 차별화되기를 원하고 트로피성 아파트를 소유하려고 하기 때문에 이 시장의 수요는 꾸준할 것으로 보입니다. 우리가 생각하는 것보다 부자들이 훨씬 많기 때문에 이 시장은 견고할 것으로 보입니다.

그런데 저는 여러분이 양극화보다는 '갭메우기' 키워드에 집중을 하셨으면 좋겠습니다.

현재 서울 시장은 상급지는 전고점을 회복하거나 신고가를 뚫고 있지만 노도강, 금관구로 대표되는 하급지는 여전히 -20% 넘게 빠진 단지들도 많습니다. 저는 이런 지역과 이런 단지들을 주목할 필요가 있다고 생각합니다.

사진에서 보시는 것처럼 상승장 초기에는 상급지의 상승이 가파르게 이뤄집니다. 그런데 상승장 후반에는 하급지의 상승이 상급지보다 훨씬 큽니다. 상승률을 놓고 보면 거의 비슷한 수준까지 올라가는 것이죠. 물론 똑같은 상승률로 상승을 하더라도 절대 가격은 계속 벌어질 수 밖에 없기 때문에 양극화가 되는 것을 막을수는 없습니다. 하지만 하급지의 가격이 가만히 있는 것이 아니라 하급지도 갭을 메우며 올라간다는 것이 중요한 것이죠.

돈이 충분해서 내가 가고 싶은 상급지를 매수할 능력이 충분하신 분들은 타이밍을 계산하기 보다는 본인 역량에 맞는 상급지를 매수하시면 됩니다. 그런데 문제는 내가 갈 수 있는 능력은 되지 않는데 무리하게 대출을 받아 상급지에 입성하려고 하는 사람들입니다. 시장은 그 누구도 정확히 예측할 수 없기에 만약 하락장이 오게 된다면 이분들은 무너질수도 있습니다. 경제적, 심리적으로요. 그런데 무리하지 않는 선에서 갭메우기할 수 있는 단지를 사서 실거주하면 나중에 기회를 또다시 도모할 수 있죠. 지금은 이미 도망가버려서 잡을 수 없을거라 생각하지만 언젠가 또 기회는 올 것입니다. 그리고 그 기회는 상승장에 있지 않고 하락장과 조정장에 있습니다.

내가 살 수 있는 가용 범위 내에서 가장 똘똘한 한 채를 매수한 후에 향후 천천히 스텝을 밟으며 한단계씩 점프한다는 생각으로 가신다면 좋은 기회를 잡으실 수 있을거라 생각합니다.

7. 남은 2024년 11월 12월, 그리고 2025년 부동산 시장 전망 어떻게 보시나요?

올해는 지금과 같은 분위기로 갈 거라고 예상하고 있습니다. 상급지 시장에서는 계속해서 신고가 소식이 들릴 것이고 거래량은 지금과 비슷한 수준으로 유지될 것으로 보입니다. 둔촌주공 영향으로 강동,잠실 쪽 전세가는 현재 수준을 유지하거나 소폭 하락할 가능성이 있지만 그 외 지역은 입주 물량이 없기 때문에 전세가 상승이 지속될 수 있습니다.

또 한가지 이슈는 11월에 1기신도시 선도지구 발표가 있습니다. 선도지구가 발표되면 선도지구에 선정된 단지들의 가격은 한단계 점프업 할 것으로 보이고 특히 분당같은 경우는 매물이 잠기면서 거래 자체가 힘들어질 것으로 보입니다. 개인적으로 높은 가격에 팔고 나올 수 있다면 이때가 서울 상급지로 갈아타는 좋은 타이밍이 될 수 있을 것으로 봅니다. (분당 -> 잠실이나 강남)

25년 부동산 시장을 전망해보자면 갭메우기가 진행되며 서울 전체적으로는 강보합 수준에서 움직일 것으로 예상하고 있습니다.

여전히 전세계적으로 풀린 유동성이 잡히지 않고 있습니다.

서울의 각종 저평가 지수들이 좋은 수준은 아니지만 시장에 풀린 돈이 더 많기 때문에 서울 부동산 시장도 더 올라갈 가능성이 있다고 보는 것이죠. 만약 서울 부동산 시장이 가격의 고평가로 잡혔는데 시중의 유동성이 줄지 않고 그대로라면 그때는 정말 좋은 매수 기회가 될 수 있습니다.

앞서 말씀드렸던 것처럼 저는 너무 높은 상급지에 한 번에 진입하려는 욕심보다는 내 수준에 맞는 나만의 강남을 찾아 한단계씩 나아갈 것을 추천드립니다. 중하급지에서 갭을 메울 수 있는 충분히 좋은 아파트를 매수해서 기회가 왔을 때 (하락이나 조정) 용기를 낸다면 좋은 결과가 있을 것입니다.

남의 글이나 영상을 보는 것과 본인의 생각을 정리하고 기록하는 것은 분명 다른 일입니다.

여러분들의 지식 향상에 이 포스팅이 도움이 되었으면 좋겠네요!

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

오늘도 좋은 선택하는 하루 보내세요.

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대한민국 1호 초이스 헬퍼&부동산 가치평가사

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(3번째 강의 Coming soon…!!!)