[1호기 경험담] 월부 1년 6개월만에 드디어 해냈다! (부제.계약 후 3주만에 전세까지 빼기)

안녕하세요. 탠니아빠입니다. 

10월달 지투실전반 과정이 끝난지 한 달이 훌쩍 지나갔지만, 

실전반 과정을 거쳐 꿈꿔왔던 1호기를 해 내었기에 잔쟈니 튜터님과

너무 멋진 흥텐션 조원분들을 떠올리며 1호기 복기글을 쓰게 되었습니다. ^^

(조대문 사진을 다시 쓰게 될 줄은 몰랐지만.. 너무 좋네요 ^^)

3주만에 전세빼기까지 완료, 실화인가?

1호기 가계약금을 넣고, 소유권을 먼저 받아온 후 

바로 어제! 19일만에 전세 가계약금을 받게 되었는데요. 

가계약금을 받고 나니 이제서야 정말 실감이 나네요 ^^

전세대출 규제로 인해 

1호기 계약하기 전까지 오만가지 생각이 들었던 거 같습니다.

“이론으로만, 가정으로만 생각해왔던 것이 실제로 나한테 일어나다니!”

“아,,,되게 복잡한데 꼭 이렇게까지 해야 되나….쉬운 길로 돌아갈까…”

월부에 들어와서, 

앞마당을 본격적으로 만들기 시작한 지 이제 1년째. 

그동안 망설이고 실행해오지 못했던 내 안에 악마의 목소리(?)가

스물스물 올라오기 시작했는데요. 

다행히 악마의 유혹을 뿌리치고 실행을 하였고,

이후에는 거침없이 진도를 빼기 시작했습니다. 

그냥 얼떨떨하지만… 

투자 데드라인을 올해 12월달까지로 잡았고

꼭 실행하자고 마음먹었었기에 실행할 수 있었던 것 같습니다. 

최고가 아닌 최선의 선택이었음을.

다소 아쉬움은 있지만 후회 없는 선택이었음을.

내년에는 1호기 경험을 복기하며 2호기를 향해 

또 나아가 보자고 다짐해 봅니다. 

이제 본격적으로 복기글 시작해 볼까요? ^^

(한땀한땀 기억을 떠올리다 보니 글이 꽤 길다는 점 유념해 주세요 ㅋ)

퀀텀점프, 임장보고서의 질을 높여라!

그동안 정규기초반 강의를 다 듣고 재수강하며,,

무엇인가 아쉽고 스스로 부족하다는 느낌이 많이 들었습니다. 

마침, 좋은 기회로

10월달 지투실전반 과정을 하게 되었는데요. 

무엇보다도 뛰어난 동료분들과 함께 하며, 

튜터님께서 직접 케어를 해 주시는 엄청난 행운을

누리게 되었습니다. 

실전반의 묘미는, 아무래도 악명 높은(?)

임장보고서의 과정이겠죠? ^^

첫 주 토요일 분임 후, 바로 다음날 일요일에 단임. 

또 그 다음주 토요일에 두번째 단임. 

그리고 사전임장보고서(사임) 제출까지! 

(와….이 일정 실화인가…)

사임은 뭐지? 시세분석 장표까지 작성하고 

튜터님께 제출해야 하는 일정이 있었는데요. 

이후, 튜터님과 직접 현장 임장을 하는 

튜터링 데이 시간에 사임발표를 하게 되는 

엄청난 행운까지 누리게 되었습니다. 

지투실전반 前 vs 지투실전반에서의 시세지도

지투실전반 이전 

: 생활권 구분과 지역 특징에 대해서 정리는 잘 하였지만

  투자 관점에서의 내 생각 정리가 안 되었음 (기계적인 임보)

지투실전반 

: 생활권 구분과 지역 특징에 대한 정리에서 한 발짝 더 나아가

  지역에 대한 선호요소, 투자관점에 대한 내 생각이 들어감

이후, 최종 결론 장표에서는

현재 임장지 TOP3 단지와 함께,

앞마당 1 page 정리 및 최종 1등 단지 선정까지 

해 보게 되었는데요. 

임장지 TOP3 단지 선정 및 앞마당 1 page 정리

앞마당 투자처 판단 및 최종 1등 물건 선정 

잊고 지냈던 앞마당에서 기회를 찾다

최종 1등 단지를 선정하면서

잊고 지냈던 앞마당에서 가치 대비 

싸진 물건을 발견하게 되었는데요. 

“어라? 이건 뭐지? 왜 싼건지?”

작년 11월, 지방 첫 임장지였던 OO지역에서

누구나 선호하는 좋은 생활권이었지만 가격이 비싸서

대충 넘어갔던 단지에서 기회가 생겼음을 보면서

시세트래킹이 정말정말 중요하다는 것을 깨닫게 되었습니다. 

사실은.. 그동안 앞마당만 늘려왔지

제대로 시세트래킹은 해오지 않았었는데요. 

(정말 반성하고 있습니다 ㅠ.ㅠ;;)

지투실전반 과정이 끝나게 되고

지방투자기초반 조모임을 신청하며

이대로 또 다음 임장지로 넘어가면 

분명 기회를 놓칠 것 같은 생각이 들었습니다. 

('강의들으면서 월부환경에 있자' 라고 다짐하며)

일단..조모임은 없이 강의 only 과정으로 변경하고

1등 단지로 뽑았던 앞마당 매임을 다시 가보기로 했습니다. 

1년 전 매임했던 부동산 사장님께 전화를 걸게 되었는데요. 

탠니아빠

: 사장님, 안녕하세요~ 잘 지내셨죠? 오랫만이네요 ^^

  저 기억하세요? 요즘 분위기 어때요. 가격이 작년보다 빠진거 같은데요. 

부사님

: 안녕하세요. 당연히 기억하죠~ 가격이 좀 빠지긴 했네요. 

  근데 전세가가 올랐어~ 시간 되면 보러와요~~

탠니아빠

: (어라? 이거 진짜네) 네 사장님~ 그럼 제가 평일에 보러갈건데요. 

  이번에 진짜 계약하러 갈 거니까 볼 수 있는 물건 다 보여주세요 ^^

평일에 시간 내서 가는 만큼, 

단지 한 개만 보고 오기에는 너무 아쉬워서

바로 인근에 더 좋은 생활권에 있는 A단지와 B단지도 

같이 매물예약을 잡게 되었는데요.

작년 이맘때는 투가기준에 안 들어와서 넘어갔던 곳이었습니다. 

매물임장 당일 총 3개 단지의 매물들을 보게 되었고, 

또 다시 큰 혼란과 갈등에 빠지게 되었는데요. 

(아….되게 혼란스러운데…. 매물코칭 있었으면.. ㅠ.ㅠ;;;) 

1. 임보 최종 1등 단지 (3등 생활권 준신축 전용 84)

2. 2등 생활권 신축 59 (18년식)

3. 2등 생활권 신축 59 (20년식)

투자금은 거의 비슷했지만, 

현재도 좋지만, 앞으로 더 좋아질 2등 생활권에 있는

신축 59로 하자고 결론 짓게 되었습니다. 

이래서 매임과 비교 평가가 정말 중요하다는 것을 

다시금 뼈저리게 느꼈네요

오후가 훌쩍 넘어서도 결론짓지 못하고, 

근처에 PC방으로 가서 물건들을 다시 샅샅이 뒤져보게 되었는데요.

다른 부동산들에도 전화를 하며 이 가격이 맞는지 확인 사살까지

해 보게 됩니다. (조건 및 매도인 상황 등등)

2번과 3번 물건 중에서는 

2번이 입지나 연식, 선호도가 다소 떨어지지만 

급매로 나온 가격이었고 다른 물건들보다 약 2천만원이 

싸게 나왔기 때문에 “이건 사자마자 2천만원 버는거다” 라고

생각하며 부사님께 전화를 걸었는데요. 

탠니아빠

: 사장님. 저 2번 단지 물건 하기로 결정했습니다. 

부사님

: 아이고, 이걸 어쩌나. 정말 미안한데. 

  내가 제대로 파악을 못 했네 ㅜ.ㅜ;;

  그 물건이 꼭대기 층이라는데. 층수가 잘못 올려진 거라고 하네. 

  누수가 있어서 수리를 해주고 넘기는 조건이라는데. 

  아무래도 좀 그렇겠지?

“허거걱. 말로만 듣던..꼭대기층 누수 물건…하..안되겠다”

탠니아빠

: 아. 정말요? 물건정보가 잘못 올라가는 경우도 있나요? 

  사장님 책임지세요~ 평일에 휴가까지 내고 온건데. 

  그럼 3번 단지에서 마음에 들었던 C물건. 

  가격 OOO 까지 할 수 있는지 다시 물어봐주세요.   

이제 시간이 오후 5시가 넘어가고 있는 시점에 

차를 끌고 왔기 때문에 아쉬운 마음을 뒤로 하고 

집으로 돌아오게 되었는데요. 

돌아오는 차 안에서 다시 부사님께 걸려온 전화.

부사님

: 아빠님~ 얘기해봤는데 OOO 까지는 어렵고

  조금 더 깍아준다고 하네요. 

  이것도 많이 깍은거니까 해도 될거 같아요. 

  지금 전세대출이 막혀있으니까 이러이러한 

  방법으로 하면 될거 같아요. 

탠니아빠

: 사장님. 무슨 말씀인지 잘 이해가 안되는데요. 

  제가 운전 중이라서 집에 가서 생각을 정리 해보고

  내일 다시 연락드릴께요. 

집에 도착하자마자

전세대출 규제내용과 함께 실전반 놀이터에 

올라왔던 전세레버리지 투자방법에 대한 글을

다시 정독하며 스토리를 짜 봤습니다. 

(나눔글 써주신 용미님. 정말 감사드립니다 ^^)

https://cafe.naver.com/wecando7/11290234?tc=shared_link

투자에는 대안이 있어야 한다. 

(부제. 조급해하지 말자)

전세대출 규제와 관련해서

자칫 잘못하다간 리스크에 빠질 수 있겠다 라고 생각하고, 

다음날 부사님께 못 하겠다고 말해야겠다고 결론을 냈습니다. 

"이 물건 하나만 있는 거 아닌데 뭐. 

 다른 물건도 다시 찾아보자. 다시 시작해보자"

탠니아빠

: 사장님. 안녕하세요. 어제 집에 가서 곰곰이 생각했는데요. 

  못할 거 같아요. 가격 조건도 안 맞고. 전세대출 규제도 복잡하고. 

  근데 매도인 분 1월달에 나가신다면 급하실텐데. 

  잘 생각해 보시라고 다시 한 번 말씀해 주시구요. 

  다른 급매 물건 나오면 연락 주세요. 

  저는 다른 물건 보고 있는 것도 있으니까요.

사장님

: 이게 좀 복잡하긴 하죠? 알겠어요. 

  안 한다고 매도인께 말씀드릴께요. 다른 물건 나오면 연락드릴께요.

아쉬웠지만, 이번 달 임장지에 다시 집중하자며

다시 회사일과 임장에 몰두하기 시작했습니다. 

그런데…. 다음날 단지임장하고 있는 오후 

느즈막히 걸려온 부사님 전화..

(뭐지?? 왠지 느낌이…..괜찮은데?)

부사님

: 아빠님~ 매도인분이 그 가격에 해 준대요.

  진행하면 될거 같은데 어떠세요?

탠니아빠

: (어라? 이건 뭐지? 

   갑자기 또 머릿속 뉴런들이 꿈틀거리며..

   아,,,잠깐…전세대출규제…)

   아 그래여? 근데 어떻게 가격을 맞춰주신대요? 

부사님

: 이 분이 급한거 같긴 하네요. 

  세금 문제 때문에 그 안에 매도해야 되나 봐요

탠니아빠

: (헉…이건 사례로만 듣던 얘기인데..아..두근두근) 

   혹시….가격 조금만 더 네고할 수 있을까요? 

   (앗…이런…에라 모르겠다~)

부사님

: (조금 후 다시 전화 주시며)

  다시 말해 봤는데요. 그 밑으로는 어렵다고 하네요.  

  대신 에어컨하고 다른 가구까지 놓고 간다네요. 

  세입자한테 에어컨은 해줘야 되는 거니까 

  깍는 가격하고 이것저것하면 비슷할 거 같아요. 

탠니아빠

: 음….. 잠시만요. 

  일단 정리 좀 하고 다시 연락드릴께요. 

일단…저환수원리 다시 생각해보자. 

저: 저평가 상태인가? 전고점 대비 -21% 수준…. 통과

환: 환금성. 사람들이 좋아하는 곳일까? 

     나중에 잘 팔릴까? 수요 높은 곳이니,,, 통과

수: 수익률. 이 부분이 좀 그렇지만. 전고점 수준 회복한다면 투자금 수준은

     벌 수 있을 것 같다(100%). 수익률이 아니라 수익금 관점에서 일단 통과.

원: 원금보존. 전세가율 74.6%. 보수적으로 잡아도 72%

     80%는 아니지만… 일단 적정.

리: 리스크. 이게 좀 까리하지만.. 바로 옆에 입주장 시작하는데..

     그리고 또 인근에 분양도 하는데…..

     그런데 거기 모두 다 30평대다! 

     (이런..개꿀 정보는 현장 임장 아니면 모르겠구나)

     귀중한 20평대인만큼

     신혼부부나 초등 저학년까지는 충분히 수요가 있을 것 같다. 

     그리고 2년 뒤는 이 지역에 공급이 아예 없는데?

     (비록 인근 지역에는 공급이 있지만. 충분히 경쟁력이 있다)  

전세대출 규제내용도 다시 정리하고 나서

부사님, 매도인 분과 아래 내용으로 협의를 하게 되었습니다. 

1. 먼저 소유권 이전 후 (매도인 -→ 매수인) 전세입자 구하기

   우선 1번 방법으로 진행 후 전세입자가 먼저 구해진다면,

   2번 방법으로 한다. 

2. 매도인이 전세입자와 계약 및 전세잔금 치른 후에 전세 승계하기

아는 만큼 보인다. 매수 프로세스 철저히 파악하기

가계약금을 보내기 전에 

당황하지 않고 차분하게 진행할 수 있었던 것은

바로 그 직전주말에 지투실전반 잔쟈니 튜터님의 강의교재인

“한 번 배워 10년 써먹는 부동산 거래 프로세스” 를 다시

정독하며 계약 과정과 주의할 점, 특약 문구 등을 정리하고

준비해서 적절히 대응할 수 있었던 것 같습니다. 

(잔쟈니 튜터님, 정말 감사드립니다.ㅠ.ㅠ;;

 앞으로도 매수매도,보유과정,전세빼기 때마다

 정독하면서 잘 대응해 가겠습니다 ^^)

특약 문구는 아래 나눔글도 

참고하며 정리했었는데요. 

뵌 적은 없지만 너무 큰 도움을 주신

이십만키로 님께 감사드립니다. ^^

https://weolbu.com/community/522271?inviteCode=84F447

본 계약서를 쓰고 나서, 

소유권 이전 절차를 10일 뒤에 진행하게 되었는데요. 

원래는, 소유권 이전을 1월달 진행에서

12월말로 진행하자고 일정 변경을 하게 되었고,

또 다시 12월초로 일정을 땡기게 되었는데요. 

“아,,,이럴 줄 알았으면 가격을 더 네고할 수 있었을텐데”

라는 아쉬움도 들었습니다. 

이러한 과정을 겪으며, 협상력을 갖기 위해서는

“매도자의 상황은 파고들 수 있는 만큼 

  사전에 충분하게 더 파악하도록 하자!”

라고 생각하며, 잘 복기해서 다음번에는 

더욱 더 잘 대처해 나가자고 다짐하게 되었습니다.   

그렇지만, 소유권 이전을 빠르게 한 것도

충분히 잘 한 과정이라고 생각하며,,,

(한편으로는 얻는 것도 많았다고 생각합니다)

이제는 전세입자만 구하면 되니 다소 소홀히 했던

이번달 지기반 과정에 집중하기 시작했습니다. 

뜻밖의 행운, 순식간에 전세입자까지 구하다

틈틈이 이번 달 임장지에 집중하면서

분임, 단임, 매임까지 진행하였는데요. 

대신 임보는 거의 진도를 못 나가고 있었습니다. ㅠ.ㅠ

(미안해 임보야~~ 크리스마스 전까지는 꼭 마무리한다!)

더군다나, 가족 일정에 바빠지는 12월달.

주말에 가족들과 팸데이를 즐기고 있던 중

걸려오는 부사님 전화…

(설마,,,,,, 벌써 전세입자 구해진 건가??)

부사님

: 아빠님~~ 전세입자 계약한데요~

  OO 일에 잔금 조건이니 딱 맞네요. 

  계좌번호 불러주세요~~

  아. 그런데 신혼부부인데 OO 깍아달라고

  사정사정하는데 괜찮을까요? 

탠니아빠

: (와..뭐야 이거? 대박인데…)

  전세입자가 금방 구해졌네요?

  음,, 그러시면..신혼부부이시니 좀 깍아드릴께요

  (이미 가격협상은 예상을 했었기에)

바로 이어지는 부사님의 

가계약 관련 특약문구 문자와 함께..

동의하시나요? 마지막 내용..

가족들을 태우고 운전을 하고 있었기에 

잠시 갓길에 멈춰선 다음. 문자를 보고 

큰 특이사항은 없음을 확인하고 나서

‘네. 동의합니다’ 라고 문자 전송. 

바로 이어지는 계약금 입금 알람소리. 

(뭐가 이렇게 빠르냐? 와~ 이거 진짜 실화네??)

근데…앗!!! 애완동물 키우는지 확인 못했다. ㅡ.ㅡ;;

또 뭐가 있었을까….

아..역시… 준비가 안되어 있으면 안되는구나..

경험도 정말 중요하네….또 한번 배우게 되는구나..

1호기 가계약금 입금  → 매매 본계약서 작성

→ 소유권 이전등기 → 전세입자 구하기 

정말정말 운이 좋게도

위의 과정들이 3주가 채 안걸렸는데요. 

(정확히 19일이네요)

아직도 얼떨떨하고 

나는 정말 운이 좋은 사람이다 라고 느끼며,

이번 1호기 계약이 정말 최고의 선택은 아니었지만,

최선의 선택이었음을 다시 한번 깨달으며. 

매수 과정에 대해 다시 복기해 보게 되었습니다. 

1. 내가 현재 쓰고 있는 임장보고서는 모두 다 의미있는 과정이었다. 

- 임장지 TOP3 단지 선정,

   앞마당과의 비교평가를 통한 최종 1등 단지 선정과정. 정말 중요했다.

- 지투실전반 이전에는 임장지 TOP3단지 선정도 

   제대로 못했지만, 너무 걱정할 필요 없다. 

   준비가 되어 있으면 다 할 수 있다. 

- 하지만!! 앞으로는 임보에 꼭 최종 1등 단지까지 

   선정하는 것까지 꼭 완성해 나가도록 하자.

2. 꺼진 불도 다시 보자. 진짜 투자 기회는 내 앞마당이다! 

- 현재 집중하고 있는 임장지에서 투자할 수 있다면 

   정말 좋지만, 지금 과정은 나중에 투자를 위한 과정이었음을. 

- 그런 의미에서 앞마당 시세트래킹은 정말 중요하다. 

   정찰병 잘 꽂아놓도록 하자. 

3. 부동산 거래 프로세스 미리 알고 대응하는 것이 중요하다. 

- 그동안 임장과 임보에만 집중하다 보니 실전 거래 프로세스

   과정에 대해서는 아예 생각을 못 하고 있었다.

   미리 알고 대응하는 것이 정말 중요함을. 

   이번에 아쉬웠던 부분들을 복기하며 다음 번에는 잘 대응하자. 

4. 상대방을 알고, 또 주변 상황을 알면 더 좋은 결과를 얻을 수 있다. 

- 상대방의 사정에 대해 어느정도 파악했다고 느꼈었는데

   계약하는 과정에서 미처 파악하지 못했던 부분들도 있었다. 

- 주변 매물 상황, 공급 현황, 현지 분위기 등은 현장 임장을 통해

   파악할 수 있는 부분들이 정말 많다.

- 협상 우위를 갖기 위해 매도자 상황 충분하게 더 깊이 파고들도록 하자. 

5. 투자기회와 리스크 대비를 위한 준비자금 마련 꼭 필요하다. 

- 전세대출 규제과정에서 일시적인 주인전세로 변경을 위해 

   중도금이 필요했음. (향후 전세금을 받고 충당하면 되지만)

   실제 투자금보다 초기 더 많은 자금이 들었던 만큼 자금 준비가

   안 되어 있었다면 투자할 수 없었음

6. 실전반 과정. 꼭 다시 수강하며 실전 투자 과정을 제대로 배워보자.

- 실전반 수업들 정말 미쳤다 라는 표현이 맞을듯. 

   라즈베리 튜터님, 게리롱 튜터님, 잔쟈니 튜터님, 마스터님. 

   수업들이 정말 실전투자에 바로 적용할 수 있는 내용들.

- 실전반 과정. 다시 꼭 해보자!

7. 혼자 하면 빨리가지만, 함께 하면 멀리갈 수 있다. 

- 이번 지투실전반에서 정말 절실히 느꼈다.

  지난 여름에 혼자 임장했던 평촌에서는 임보마무리는 다 했지만,

  매임을 진행 못해서 유일하게 반마당으로 남아있다. 

- 훌륭한 조원분들, 그리고 그저 빛이었던 잔쟈니 튜터님과 

  함께 할 수 있어서 결실을 맺었던 것 같다.

- 정말 부득이한 상황이 아니라면, 앞으로 조모임은 디폴트다!

지난 여름. 홀로 자실하며 진행했던 임장. 

유일하게 반마당으로 남아있다

지투실전반 22기 18조 튜터님, 흥텐션 조원분들과 

함께하며 더욱 멀리 갈 수 있었던 소중했던 시간들

또 하나 중요한 한 가지는. 

목표를 달성하기 위한 확언! 

정말 중요하다는 것을 깨닫고 있습니다. 

매일 아침 수첩에 적었던 확언!

“나는 2024년 12월 안에 꼭 1호기 한다!”

이제는 목표를 바꿔서 확언을 이어나가고자 합니다.

“나는 2025년 12월 안에 수도권 4급지에서 꼭 2호기 한다!”

11월달 지방투자기초반 과정에 

집중하지 못한 것이 다소 아쉬움이 남지만..

못다한 임보를 이번달 제대로 마무리를 짓고

1월달부터 다시 또 달려나가보자고 다짐해 봅니다. 

1호기 계약에 큰 도움을 주시고

앞으로의 월부 생활에 크나큰 동기부여를 해주신

지투실전반 22기 18조 흥텐션 조원분들,

내안의 풍요 조장님, 햄스터님, 소우주별빛님, 월부이브님,

너츠님, 갓생님, 안산월부가즈아님, 공공동동님,

그리고 존재만으로도 너무 큰 힘이 되어 주셨던

잔쟈니 튜터님께 깊은 감사의 말씀을 드립니다. 

아직도 매일 아침인사를 나누며

서로서로 동기부여를 해주고 계신

실전준비반 47기 32조,

부자달 조장님, 눈의왕님, 나도핸님, 잠토님,

미아코코님, 행복한삶님, 살아내기님

저희 만난지 벌써 1년이 지났는데도

이렇게 만남을 이어갈 수 있어 너무 좋고

꼭 다시 같은 조원으로 만나뵈면 좋겠습니다. ^^

열반기초반 62기 77조원분들,

열반중급반 30기 21조원분들,

서울투자기초반 13기 12조원분들,

그리고..내마중에서 만나뵌 다문화월부님과

세아이 엄마인 투헌원윤님.

(워킹맘에. 세아이를 키우며 지방에서 서울로 

 꾸준하게 임장다니며 매일 루틴을 이어나가시는 만큼

 조만간 꼭! 서울 1호기 투자 하실거라 믿습니다! ^^) 

그리고 언급은 못했지만..

월부 안에서 만나뵌 동료분들과 

튜터님들, 월부운영진 분들께도 깊이 감사의 말씀드립니다.

다시 2호기 복기글을 쓰게 될 날을 기다리며,,

지금 내가 하고 있는 소소한 것들이 

절대로 의미없는 것들이 아님을..

먼 미래에 달성하고 싶은 목표도 중요하지만. 

지금 현재 내 주변에 있는 소중한 유리공들과

함께 하는 시간에서 행복함을 느끼는 것도 

정말 중요하다는 것을 다시금 떠올리며…

(게리롱 튜터님께서 2강에서 강조해 주셨던 말씀이네요 ^^)

다시 힘차게 2호기를 향해 

달려나가도록 하겠습니다.

아자아자 화이팅~~!! 가즈아~~!! ^^