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안녕하세요.
어제보다 1% 더 발전하는 투자자 골드트윈입니다.
요즘 투자 이야기를 나누다 보면 비규제지역이나 세금, 적은 투자금에 대한 이야기를 자주 듣게 됩니다.
물론 투자에서 모두 중요한 조건입니다. 그런데 그런 이야기를 들을 때마다 저는 몇 년 전 제가 했던 한 투자가 떠오릅니다.
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당시의 저도 ‘좋은 자산을 사는 것’보다 세금을 피하고 투자금을 줄이는 것을 먼저 생각했기 때문입니다.
그리고 그 선택의 대가는 생각보다 오래 이어졌습니다.
2021년, 부동산 시장은 무섭게 오르던 시기였습니다.
몇 달 전 가격이 어느새 몇 천만원씩 올라 있었고, 주변에서는 부동산으로 돈을 벌었다는 이야기가 계속 들렸습니다.
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저 역시 그 모습을 보면서 마음이 급해지고 “나도 부동산으로 돈을 벌고 싶다.” 라는 생각이 들었습니다.
그런데 당시 제가 가지고 있던 투자금은 많지 않았습니다.
게다가 저는 이미 1주택을 보유하고 있었습니다.
당시는 조정대상지역에 추가로 주택을 취득하면 취득세 8%를 부담해야 했기 때문에, 제가 가진 돈으로 수도권이나 규제지역에 투자하기는 쉽지 않았습니다.
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그래서 저는 다른 방법을 찾기 시작했습니다.
비규제지역이 어디인지 찾았고, 그중에서도 최대한 적은 돈으로 살 수 있는 아파트를 보기 시작했습니다.
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당시의 제 투자 기준은ㅤ
“어떤 자산이 더 가치 있을까?”가 아니라
“어디를 사야 세금을 덜 낼 수 있을까?”
“어떻게 해야 투자금을 더 줄일 수 있을까?” 였습니다.
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지금 돌아보면 제 투자 실수는 바로 이 질문에서 시작됐습니다.
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‘무피’로 샀으니 잘한 투자라고 생각했습니다
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그렇게 비규제지역을 찾아다니다 지방의 한 구축 20평 아파트를 투자하게 됐습니다.
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당시 제게 가장 중요했던 것은 투자금을 줄이는 것이었습니다.
집 상태가 좋지 않아 약 1천만원을 들여 수리했고, 이후 전세를 맞추니 결과적으로 제 돈이 거의 들어가지 않았습니다.
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소위 말하는 ‘무피 투자’가 된 것입니다.
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저는 정말 잘했다고 생각했습니다.
내 돈은 거의 들어가지 않았는데 집 한 채를 샀으니, 이보다 효율적인 투자가 있을까 싶었습니다.
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심지어 같은 방식으로 한 채를 더 샀습니다.
“투자금도 거의 안 드는데 두 채를 사면 더 좋은 것 아닌가?”
당시에는 그렇게 생각했습니다.
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지금 생각하면 저는 자산의 가치를 산 것이 아니라, ‘투자금이 적게 든다는 조건’을 샀었습니다.
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그 집이 그 지역에서 사람들이 선호하는 단지인지, 더 좋은 단지와 비교했을 때 경쟁력이 있는지, 시장이 어려워졌을 때도 누군가 사고 싶어 할 집인지는 보지 않았습니다.
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취득세를 피할 수 있다는 것.
투자금이 거의 들지 않는다는 것.
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당시에는 이런 점만 장점으로 보였습니다.
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이후 월부에서 투자를 배우면서 제가 산 아파트를 다시 바라보게 됐습니다.
그리고 그때서야 제가 무엇을 놓쳤는지 알게 됐습니다.
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저는 투자금을 줄이는 것을 투자의 목적으로 생각하고 있었습니다.
하지만 투자금을 줄이는 것은 투자 과정에서 고려해야 할 조건 중 하나일 뿐이었습니다.
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투자의 본질은 적은 돈으로 집을 사는 것이 아니라, 내가 가진 돈으로 더 가치 있는 자산을 사는 것이었습니다.
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하지만 제가 산 집은 단순히 ‘싸게 살 수 있는 집’이었습니다.
무피였던 집에 2천만원을 더 넣었습니다
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상승장이 끝나면서 상황은 달라졌습니다.
매매가격이 하락했고 전세가격도 함께 떨어졌습니다.
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결국 역전세가 발생했습니다.
세입자를 잡기 위해서 제가 추가로 넣어야 했던 돈은 약 2천만원이었습니다.
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처음에는 내 돈이 거의 들어가지 않는다고 좋아했던 투자였습니다.
그런데 몇 년 뒤에는 오히려 제 돈을 추가로 넣어야 하는 투자가 됐습니다.
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무피라고 생각했던 숫자는 처음 계약하는 그 순간에만 존재했습니다.
시장이 바뀌자 그 숫자도 달라졌습니다.
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투자금은 처음 넣는 돈으로 끝나는 것이 아니었습니다. 가치가 부족한 자산은 시간이 지나 다른 방식으로 비용을 요구했었습니다.
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여기서 끝났다면 그나마 다행이었을지도 모릅니다.
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명의를 회수하기 위해서 가격이 떨어졌지만, 이 집을 정리하고 싶었습니다.
손해를 보더라도 팔고 더 좋은 자산으로 옮기고 싶었습니다.
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그런데 팔리지 않았습니다.
가격을 낮춘다고 바로 거래되는 단지가 아니었습니다.
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손절하고 싶었지만 손절조차 할 수 없었습니다.
그리고 그렇게 투자한 두 채는 가족앞으로 돌려서 아직도 보유하고 있습니다.
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이 일을 겪으며 환금성이 왜 중요한지도 알게 됐습니다.
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상승장에서는 대부분의 집이 잘 팔리는 것처럼 보입니다.
가격이 오르고 거래가 되니 자산별 차이를 체감하기 어렵습니다.
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하지만 시장이 어려워지고 나면 차이가 드러납니다.
누군가는 여전히 사고 싶어 하는 집이 있고, 가격을 낮춰도 쉽게 선택받지 못하는 집이 있습니다.
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수익률 계산표에는 잘 보이지 않지만, 투자에서 환금성은 굉장히 중요했습니다.
내가 자산을 바꾸고 싶은 순간에 팔 수 있어야 다음 투자도 할 수 있기 때문입니다.
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좋은 자산은 오를 가능성만 있는 자산이 아니라, 시장에서 계속 선택받을 수 있는 자산입니.
지금 시장을 보며 과거의 제가 떠오릅니다
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규제가 늘고 세금 부담이 커지면 자연스럽게 비규제지역을 찾게 됩니다.
취득세를 계산하고, 대출 가능 금액을 확인하고, 투자금이 적게 들어가는 곳을 찾게 됩니다.
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모두 필요한 과정입니다.
하지만 그 과정에서 가장 먼저 봐야 할 것이 뒤로 밀리면 안 됩니다.
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자산 자체의 가치입니다.
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비규제지역이라고 사람들이 더 좋아하는 집이 되는 것은 아닙니다.
취득세가 적다고 입지가 좋아지는 것도 아니고, 투자금이 적게 들어간다고 앞으로 더 많이 오르는 것도 아닙니다.
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규제와 세금은 바뀌어도 사람들이 더 가지고 싶어 하는 집은 분명히 존재합니다.
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그래서 지금 투자할 곳을 찾고 있다면 한 번쯤 이 질문을 먼저 해봤으면 합니다.
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“규제와 세금을 모두 빼고 봐도, 이 자산은 사람들이 가지고 싶어 할 만큼 가치가 있는가?”
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규제가 없었다면 사지 않았을 집,
세금 혜택이 없었다면 관심을 두지 않았을 집,
무피가 아니었다면 선택하지 않았을 집이라면,
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우리가 자산을 보고 있는 것인지,
아니면 투자 조건만 보고 있는 것인지 다시 한번 생각해볼 필요가 있습니다.
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투자금은 적을수록 좋습니다.
세금도 가능하면 줄이는 것이 좋습니다.
규제 역시 투자자가 반드시 알아야 하는 영역입니다.
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하지만 이것들은 가치 있는 자산을 찾은 다음에 고민해야 할 문제라고 생각합니다.
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투자금을 아끼기 위해 가치가 낮은 자산을 사고,
세금을 피하기 위해 사람들이 원하지 않는 자산을 산다면,
당장의 돈을 아낀 대신 더 큰 비용을 미래로 미뤄둔 것일 수 있습니다.
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투자의 목적은 적은 돈으로 집의 개수를 늘리는 것이 아니라, 가치 있는 자산을 내 것으로 만드는 것입니다.
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시장이 바뀌면 규제도 바뀌고, 세금도 바뀌고, 대출 조건도 달라질 것입니다.
그럴수록 눈앞의 조건에 시선이 빼앗기기 쉽습니다.
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하지만 시장의 조건이 아무리 달라져도,
사람들이 더 가지고 싶어 하는 자산의 가치는 사라지지 않습니다.
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어떤 시장에서도 ‘가치’라는 본질만큼은 놓치지 않았으면 합니다.
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긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
