율곡 주공 3단지(1기신도시) 분석 보고서 [4는것마다 대박나서 자산이 4조_구우v]

✅아파트명  : 율곡 주공 3단지

✅위치(지도) 

✅입지평가

1. 직장

 - 군포시 종사자수 : 115,375

2. 교통

 -  강남 52분 / 여의도  58분 / 시청 1시간 2분

3.학군

- 흥진중 : 85.4%, 도장중 85.3%

4. 환경

• 대중교통 : 산본역(4호선) 4번출구 489m, 도보17
• 마트 : 이마트 자차6분, 도보 24분 / 킴스클럽 자차4분, 도보16분(4호선 산본역 내위치)
• 종합병원 : 원광대학병원
• 문화시설 : 영화관 2개(롯데시네마, cgv, 정암아트홀(소규모공연장)

• 공원 : 산본중앙공원, 철쭉동산

   

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 

• 교통 : 주변 지하철역 위치, 광역버스 등 교통수단 다수, 외곽순환고속도로  및 IC인근, 대중교통으로 강남 등 1시간 전후 접근 가능 : 교통 S
• 환경 : 이마트 및 킴스클럽 위치, 산본중심상가와 중앙공원 있음 그러나 이 외 추가적 상권 없고 영화관 외 문화관련 업종 없음, 1기 신도시로서 계획도시, 젊은 사람들과 신혼부부 多 : 환경 A
• 학군 : 도보 거리 중학교 초등학교 위치, 학업성취도 보통, 평촌 학원가 지하철로 이용 가능하나 자체 학원가 약하고 성취도 중위권,  한세대학교 있음 : 학군 B
• 직장 : 군포시청 관련 자료 상 기업체 및 종사자수는 완만히 증가, 서울 및 경기 일대 출퇴근자 많음 : 직장 B
• 특이사항으로 현재 리모델링 단지로 선정된 상태(건축심의 통과) / 전고점 대비 현재 약 20%정도 빠진 상태로 리모델링 단지 선정 관련 이슈가 가격에 포함되지 않은 것으로 보임
• 저평가 관련 비슷한 1기 신도시인 부천이나 주변 의왕시 아파트와 위 사항 참고 매매가와 전세가 비교 평가하고 리모델링 관련 이슈 및 추가부담금 등 확인하여야 비교평가 가능할 것으로 보임
• 기타 참고사항 : 구조 방2개 화장실 1개, 자체 리모델링된 세대 多, 중층 이상 매물임에도 매물별로 가격차이 큼, 매물임장 할 경우 최저가 구입 가능할 것으로 보임, 다만 30년된 아파트로 고층이나 저층, 사이드인 경우 제외 요망

2) 환금성 

• 30년된 아파트이나 세대수 2000세대 이상, 초품아(초등학교 중학교 일렬로 붙어있음), 산본역 주변 상권 건실, 1기 신도시로 계획도시인만큼 주변 환경 정비되어 있어 수요가 많아 환금성 보장 예상
• 강남 등 서울권 및 안산, 안양, 수원과 인접 / 환승할 경우 1호선 이용 가능, IC인접 및 외곽순환고속도로로 교통편리, 다만 자차이용의 경우 서울권 이동시 교통체증 심함, 교통관련 인프라 좋은편으로 수요에 영향
• 리모델링 호재가 호재가 환금성 관련하여서는 호재가 아닐 수 있음 / 즉, 환금성에 있어 변수로 작용함

3) 수익률 : 현재 고점에서 약 20% 빠진 상태로 투자시기로 볼 수 있으나 전세가율이 너무 낮아 투자금 대비 수익을 보기 힘든 상황임 

4) 원금보존 

• 매매가가 전고점 만큼 오른다고 하더라도 전세가가 오르지 않을 경우 수익율 낮을 뿐 아니라 현재 전세가율이 58%로 원금보존 힘들 수 있음(너바나님 강의 상 수도권 전세가율 70% 이상 유지요망)
• 전세가율 외 입지독점성은 매우 좋은 편(주변 입주물량 거의 없음 - 금정역은 산본역과 생활권 다름)
• 수요 관련 전월세 수요 많은 편 / 최근 매매는 월별 1건~ 4건이 평균

5) 리스크 대비 : 전세가율이 낮아 역전세 위험 없음 / 입지독점성 있으나 평촌 대비 학군이 약함 / 리모델링 호재가 투자자에게는 리스크가 될 수도 있음

나의 투자 결론 

• 이 물건에 투자하려면 일단 1기 신도시 리모델링 호재에 대한 공부 및 조사 필요함(추가분담금등)
• 매물 금액 자체는 현재 리모델링 관련 호재가 포함되지 않은 것으로 보이며 투자하기 괜찮은 상태로 보이나 전세가율이 너무 낮은 것이 문제
• 주변 공급량 부재로 전세금 오를 가능성 있음
• 바꿔말하면 호재가 있음에도 가격이 낮아진 이유는 위 두 항목을 수요자들도 판단할 수 없기 때문인 것으로 보임 

✅ 작성하면서 느낀점 : 강의를 들을 당시에는 저환수원리를 띄엄띄엄이라도 생각해보고 비교해 볼 수 있을 것이라 생각했는데 어떤 항목이 저평가였는지, 어떤 항목이 원금보존이었는지 무척 헷갈리고 구분하기가 힘들었다. 그리고 평소 사용해보지 않은 호갱노노나 아실 등과 같은 앱에 익숙하지 않다보니 무엇을 어디서 찾는지 몹시 헤매는 과정에서 시간을 많이 소비했다. 과거 중고등학교때 살던 아파트였기 때문에 그 정도 지식 선에서 보고서를 작성한 것이지만 투자를 위한 공부를 이 단지를 통해 제대로 하려면 평촌, 부천등 주변 1기 신도시와 의왕, 수원 등의 아파트와 비교하는 과정이 필요하며 다른 지역뿐 아니라 산본 내 같은 연식의 같은 평형 아파트를 비교평가하는 과정이 필요할 것으로 보인다. 또한 매물마다 가격이 다른 이유에 대해 지금은 부동산 전화 임장 등을 하지 않은 상태에서 작성 했으므로 임장활동이 더해진다면 조금 더 완성도 있는 수익률 보고서가 될 수 있을 것이다.