경기도 화성시 반송동 메타폴리스 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 5조 2율]

 *제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명 : 반송동 메타폴리스

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 : S

화성시 종사자수 : 564,646명(*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.)

2. 교통 : B~C 사이

강남 : 1시간 / 여의도 : 1시간 30분 / 시청역 : 1시간 15분

3. 학군 : A~B사이

석우중 89%, 예당중 90%, 솔빛중 90% 

4. 환경 : A

타임테라스(쇼핑, 마트), 홈플러스, 한림대성심병원

5. 공급 : C(공급물량으로 인한 입지 독점성에 영향을 주게 될 것 같다.)

965,040*0.005=4,825(1년)

4,825*3=14,475(3년)

동탄(6,879) + 비동탄(5,394) = 12,273

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 

: 고점 대비 많이 회복한 것으로 보아 저평가 단지는

아닌 것으로 보여집니다.

2) 환금성

 : 화성시 공급량이 많아지는 것으로 보아 입지 독점성도 떨어질 것으로 판단되며, 주상복합이며 연식이 떨어짐에 따라 더 빠른 하양곡선을 띄게 될 것으로 사료된다.

3) 수익률

 : 전고점 대비 많이 회복됨을 보여 수익률이 낮게 형성 될 것으로 보여집니다.(고점 전세가율:59.37%/저점 전세가율:50.57%/현재전세가율:59.22%)

4) 원금보존

: 전세가율 70%이상의 아파트가 아니므로 투자 대상에서 제외를 해야 할 것으로 생각됩니다.

5) 리스크 대비

: 공급량이 많고 동탄 내에 신축의 비중이 커지기 때문에 전세가는 하양될 것으로 보여지며 많은 갈아타기가 예상됩니다.

나의 투자 결론 

: 랜드마크이긴 하나, 주상복합이기 때문에 다른 대장 아파트를 찾아서 앞마당을 확장해야 할 것 같다.

✅ 작성하면서 느낀점 

: 랜드마크라고 많은 기대로 평가를 했으나, 직장, 환경, 학군은 괜찮으나 공급과 교통에 마이너스 요인이 존재해 해당 주상복합형 아파트는 투자가치가 떨어질 것 같다. 추가적으로 더 조사해 해당 투자 가치가 있는 물건들을 알아봐야 할 것 같다.