[서투기 19기 아파트 4모아서 1조 벌조 아처] 서울 투자 지금은 돌격해야 할 때

올바른 방향성으로 적중률 높은 투자를 꿈꾸는 아처입니다.

서울 투자 19기도 어느덧 3주차가 되었습니다. 

3주차 강의는 제주바다님이 맡으셨는데요. 

현재 서울 시장 분위기를 전해 주시면서 좋은 기회이니 매물 보는 양을 비롯해서 기존의 내가 넣었던 시간 대비 2배의 양으로 돌격하라고 포문을 여셨습니다. 

-진짜 투자 실행해야 할 때라는 걸 제주바다님이 강조하시는 말씀으로 알 수 있었습니다. 그러기 위해 현재 내가 부족한 점을 양으로 쏟아 부어야 하는 시점이라는 것도요.

이렇게 강의 시작 전에 수강생들에게 비장한 오더를 주셨고 강의 끝에서 다시 한번 강의 후기에서 임보에 적용할 점몇 가지를 임보 틀로 세팅으로라도 남기시라는 제주바다님의 추가 주문을 받들어 이번 강의 후기는 임장, 임보, 투자에 어떻게 적용해 볼까를 중심으로 작성했습니다.

강의가 3주차로 접어들면서 다시 한번 스스로에게 

-나는 투자자다

-나는 스스로 투자 결정할 수 있다

-나는 매수 후 보유와 매도를 통해 수익을 낸다 라는 정체성을 부여하라고 다시 한 번 강조하시면서 강의를 시작하셨습니다.

(적용: 확언을 통해 스스로를 투자자라고 규정짓기)

그래서 3주차에 행동하라고 주문하신 점은

-하나라도 하기, 한 발자국이라도 더 해 나가기

-10%라도 준비되었다면 행동하기

-그냥 하기(아묻따)

(적용: 매월 앞마당 계획과 매일 목실감으로 투자 시간 확인하고 이어가기)

앞마당의 성격(업무지구 vs 베드타운 )

3강에서는 업무지구를 품고 있는 지역과 베드타운인 지역을 비교 설명해 주셨습니다.

같은 전고점이더라도 업무 지구 유무가 수요와 가장 직결되는 입지 가치라고 두 단지를 비교해서 보여 주셨습니다. 더 깊이 들어가서 같은 지역 내에서도 업무지구를 품고 있는 생활권이 훨씬 높은 수요를 갖고 있고 이는 가격이 증명하고 있었습니다. 더 가치 있는 단지를 찾는 방법을 탑다운 방식으로 살펴 봤습니다. 

업무지구라면?

-직장을 품고 있는가?

-직주근접이라면 직장과 더 가까운 단지는 어디인가?

-20평대와 30평대 중 더 가치 있는 단지는 어디인가?

여기에 더해 호재를 임보에 정리하라고 덧붙이셨습니다. 중요한 건 호재가 가격에 반영되기 전에 투자해야 한다는 것.

베드타운이라면?

-교통 우선

(적용: 앞마당의 성격 확인 후 우선 순위 기준 정하기/업무지구면 직장과 근접 여부, 베드타운이면 교통 편의성)

임보에서 인구 보기

-앞마당 전체 인구수와 평균 세대당 인구수

-동별/생활권별 인구수와 세대당 인구수(세대당 인구수 높은 곳 다른 색으로 표시하고 분임 때 가족단위 관찰)

-생활권별 연령별 인구수(경제 활동 인구와 10대 및 영유아 비율 확인 후 임장에서 확인)

임보에서 직장 보기

-업무 지구 사진, 직장 종류 및 연봉 수준 파악

-업무 지구별로 인구수와 연봉과 집 값 연결하기(급지 레벨과 관련있겠구나!)

-양과 질 파악하고 위상 파악하기

임보에서 교통 보기

-주요 생활권별로 노선 정리하고 주요 업무지구까지 소요 시간 정리

-배차 간격과 환승 여부 확인 후 교통 입지 순위 매기거나 투자 가치 정리

임보에서 학군 보기

-주요 학군지(초중)나타내기

-초등은 전체학생수와 학급당 학생수 함께 보기

-고등학교는 일반고의 서울대나 의대 진학률로 확인.

-해당 앞마당에서 학군 우선 순위 매기기

임보에서 환경 보기

-스벅 배열 라인으로 세팅 후 주요 편의 시설 얹기

임보에서 공급 보기

-인구이동과 공급 연결해서 보기(전출입 가장 많은 곳)

 -공급 예정 단지들 지도 위에 얹기

생활권별 임장 원 포인트 레슨

-투자를 위한 임장을 하려면 새겨야 할 포인트를 짚어 주셨습니다. 각 생활권별로 가지고 있는 특장점(뉴타운, 언덕 위 생활권, 상권, 사람)을 임장 때 잘 살피고 각 단지별 가격 차이에 따른 색다른 선호도 확인하기. 

-업무지구 접근성 실제 체감.

-단임이나 매임시 앞쪽동과 뒷쪽동 차이 체감해 보기

-더 가치 있는 단지를 끊임없이 고르고 골라내는 과정처럼 느껴졌습니다. 후우 지치지 않아야겠다는 생각!!

임보에서 입지 정리

-입지가치별로 등급 매긴 후 투자 우선 순위 정리하기

-각각의 생활권 주요 노선으로 색깔 입히고 선호 입지 가치 표시해서 지도 위에 한판 정리하기 

-생활권별 시세 정리(이 때 생활권별 선호도와 단지별 선호도 표시하기)

단지 비교하기

-입지가치 등급 매기고 선호도와 함께 비교하기

-단지 비교를 위해 단지 분석할 땐 가치와 가격 투자 생각을 정리

무엇보다 행동이 중요함을 강조하셨고 기계적인 반복을 멈추려면 의미를 찾고 재미있게 해야 한다고 마지막에 다시 한 번 강조하셨습니다. 

의미와 재미를 동시에 추구하는 임보 작성을 위해 제주바다님이 알려 주신 방법을 BM하겠습니다. 강의 들으면서 이 장표 의미있겠다 싶은 내용들이 많아서 단지분석을 앞두고 있는 시점에서 기대가 됩니다. 

수강생들의 고민에 대한 답을 강의에 담아 주셔서 감사합니다.