공급폭탄지역에서 매매 후 전세셋팅 [좀슐랭]

안녕하세요~!

솔직함을 나누는 투자자 좀슐랭입니다~!

이번 실준반을 통해

지방의 한 도시를 임장하다가

운이좋게

투자를 진행할 수 있었습니다.

어떻게 투자하게 되었는지

처음부터 끝까지

저가 느낀 모든것을

다이렉트로 적어보겠습니다,

각설하고 고고!!

챕터1. 지역의 분위기를 둘러보다.

제가 이번에 투자를 진행한 곳은

중소도시 입니다.

인구 규모는 작지만

공장이 크고 많아

일자리가 풍부하고

소득도 나름 높은 지역 입니다.

이 지역를 가기 전

유튜브 통해 지역에 대한

전반적인 특징을 알 수 있었습니다.

(나무위키도 잘되어 있으나

유튜브 지역설명도 나름 짱짱함!!)

처음 분위기 임장을 할 때

아파트를 끼고 가는 루트로도

다니지만 저는 이 지역의

직장규모를 몸으로 느끼고 싶어

공단을 직접 발로

다 밟아보면서

느껴보았습니다.

직접 밟아보며 느낀건

공장의 크기가 들었던 것 보다

너무너무 크다는 걸 알게되었습니다.

그리고 인근에 광역시가 있지만

광역시 내 일자리가 모자라

가까운 이 지역으로 일자리를 구하는

사람들도 많이 있다는 이야기도

제 발로 뛰면서

'그럴수 있겠구나' 라는 걸

스스로 납득 할 수 있었습니다.

챕터2. 지금 내 상황에 맞는 물건을 찾아보다.

저는 올해 1호기를 진행하면서

투자금이 별로 없는 상태였습니다.

이 지역은 전체적으로

절대적인 저평가 지역이라

매매가격은 정말 정말

다른 도시와 비교해도

매력적으로 착하나

앞으로 있을 공급폭탄과

점점 누적되는 전세매물로 인해

전세가격은 더더욱 착해서

투자금이 많이 드는 상태였습니다.

그래서 절대가격이 나름 작은 59평형을

보았으나

역시나.. 공급의 영향으로 인해

전세가격이 너무 내려가

보수적으로 6~7천 이상 투자금이

들어 갈 수 있었습니다.

하지만

현장에 답이 있다는 사실을

1호기 경험과

수많은 투자선배님들을 통해 배운 덕분에 현장을

좀 더 보기로 했습니다.

챕터3. 수많은 경쟁자들과 매물임장을 하다.

이 지역이 전체적으로

저평가라

생각되었는지

수많은 투자자들이

투자물건을 찾기 위해

여기저기서

매물을 많이 보고 있었습니다.

저도 그 중에 한명으로서

매임을 다니면서

부사님에게 이런저런 질문을 해보았습니다.

좀슐랭 "사장님~ 요즘 거래는 잘되는 편이에요??"

부사님 "매매 가격이 많이 내려서 그런지

요즘 실거주자 분들 거래가 많아요~"

좀슐랭 "이 지역 전체적으로 저같은 투자자들도

물건 많이보러 온다고 하던데 투자자 거래도 많은가요?"

부사님 "아이고~! 투자자들 물건만 엄청나게 보고 집을 안사요.

10명중에 1명 거래될까 말까에요."

이 지역은 위에서 설명드렸다 싶이

매매 가격은 정말 싸나

공급폭탄예정이 되어 있습니다.

세낀 매물 경우 매매 가격은 정말 착하나

만기가 공급폭탄 날짜가 맞물려

역전세 리스크가 너무 크고

매매 후 전세를 맞춘다 하더라도

기존에 누적된 전세매물과

앞으로 입주할 새아파트들 전세 매물이 겹쳐

생각했던것 보다 투자금이

많이 들어갈 수 있어

투자자들이 섣불리 진입을

못하고 있었습니다.

무엇보다 이 지역 부사님들은

투자자들에 대한 피로가

누적되고 누적되면서

투자자들에게 그렇게

호의적이지 않았습니다.

챕터4. 다른 투자자들과 다르게 접근해보다.

시세 조사를 하고

실거래가를 단지마다 보다가

어느 생활권에 선호도 높은 A아파트가

전세 가격 방어를 나름

잘하고 있다는 사실을 알게 됩니다.

네이버 부동산에도 마침

괜찮은 가격의 A아파트 매물을 발견하여

A부동산에 매물 예약 후

물건을 보았습니다.

첫번째 따릉따릉(부동산 문여는 소리)

매매 가격이 가치대비

너무나 저렴했고

물건 컨디션도 너무나 좋았습니다.

제가 본 물건은

임차인이 거주 했으나

개인적 상황으로

중도 퇴실을 해야 했습니다.

집주인도 이참에 매도를 해야겠다하며

집을 내놓은 상태였습니다.

매물을 보고

부동산에 돌아와

A부동산 사장님이 말했습니다.

A부사님 " 투자자들이 이 물건 많이 보고 갔는데

전세입자 구해지면 계약한다면서 그렇게 말해요. 어떻게

계약도 안하고 세입자를 먼저구해~"

좀슐랭 "사장님 그럼 X억 가격으로 전세 충분히 빠지나요?"

A부사님 " 그정도 가격이면 충분히 빠져~~! "

이 물건이 너무나 마음에 들었지만

인근에 곧 입주하는 새아파트가

제가 원하는 전세금액보다 더 낮은 금액으로

나오는 상태라 만약 원하는 금액에

안빠질 경우 최소 6~7천이상의

투자금이 들수도 있던 상황이었습니다.

사장님과 이런저런 이야기를 한후

다음 매임 스케쥴이 있어

나가면서 말했습니다.

좀슐랭 "사장님, 저 이 물건 정말 사고 싶어서 그러는데..

내일 또 오겠습니다. ㅎㅎ "

그렇게 나머지 매임을 하고

그날 숙소에서 1박을 하고

다음날 그 A부동산에 다시 찾아갑니다.

두번째 따릉따릉(문여는 소리)

좀슐랭 "사장님 저 또왔어요"

A부사님 "(눈이 휘둥그레) 정말 또왔어?? 진짜 사려고??"

좀슐랭 "조건 맞으면 저 진짜 살거에요. 어떻게

매매랑 전세 동시 진행은 안되요?? "

A부사님 " 아이고!! 내가 어제도 말했잖아! 안된다고!!

몇번을 말해!!"

좀슐랭 " ㅎㅎㅎ 사장님 정말 사고 싶어서 그렇죠~~"

두번째 날에도 사장님과 어떻게든

매매/전세 동시 진행을 하려고

노력해보았으나 협상이 잘안되어

다시 집으로 올라오게 되었습니다.

챕터5.매물코칭을 통해 내가 감당 가능한 물건인지 확인하다.

그날 저녁늦게 집에 돌아와

이 물건에 대해 생각해보았습니다.

금액대가 그렇게 헤비하지 않아

잔금을 치고 전세를 맞추는

전략도 고려해봤지만

(잔금여력을 충분히 됬음)

스스로 판단이 서질 않았습니다.

그리고

이 물건이 지금 내 상황에서

적합한 물건인지

어떻게 투자하면 좋을지

잔금치고 전세 맞추면 안될지

너무너무 궁금해서

바로 매물코칭을 신청하였습니다.

그리고 다음날

센스튜터님과 매물코칭을

진행했습니다.

센스튜터님에게

다른 도시 지역들과 비교해서

제가 신청한 매물을 단지 대 단지로

비교 해보았을 때

충분히 저평가 되어 있는

물건이라고 말씀하셨습니다.

그리고

지금 저에게 감당가능한

충분히 싼 매물을 가져왔다고

말씀 하셨습니다.

단, 내년에 연속적인 공급이 많아

잔금 후 전세를 맞춘다고 했을시

투자금이 생각보다 많이들고

기회비용을 많이 잃어버릴 수 있다고

말씀하셨습니다.

그래서 최대한 부동산 사장님과

협의를 잘해 다음 세입자를 구하고

매매/전세 동시 진행을

해서 리스크 헷지를 할수 있다면

투자해도 괜찮다는

답변을 받았습니다.

(센스 튜터님 정말정말 감사합니다~~!!!)

챕터6. 세번째 방문하다.

선호도 높은 A아파트 주변에

선호도가 약간 떨어지는

B아파트가 있습니다.

B아파트를 매임을 하다가

우연히 알게 되었습니다.

B아파트도 제가 원하는 X억 전세가격에

방금 나갔다는 이야기를

듣게 됩니다.

좀슐랭 속마음

'어? 이 B아파트는 내가 관심있는

바로 옆 A아파트 보다 선호도가 떨어지는데

내가 원하는 전세가격대에 나가네??

그러면 그 A아파트는 충분히 나갈 수 있겠는데??'

다음 매임까지 시간이 남아

바로 A아파트 부동산에

세번째 방문을 하게 됩니다.

세번째 따릉따릉(문여는 소리)

좀슐랭 " 사장님~! 저 또 왔어요~ "

A부사님 (진짜 놀람) "아늬?? 또왔어?? 정말루 살려고??"

세번째 방문을 했을 때

부사님이 놀라하면서

이때부터

저를 다르게 보기 시작했습니다.

그렇게 테이블에 앉아

사장님이 말씀 했습니다.

A부사님 : "매매 계약서를 적고 전세를 내야하지,

매매/전세 동시는 어려워

(최근 매매/전세 계약서들을 보여주며)

봐봐~! 매매계약서 뒤에 매수자 재직증명서

국세/지방세 완납증명서 다 첨부하고 보여줘야

세입자도 안심하고 계약을 맺을 수 있어!!"

작년 말 올해 상반기 전세사기 때문에

매매계약서와, 매수자의 재직증명서,

국세/지방세 완납증명서 등등

보여줘야 세입자가 안심하고 계약한다며

이렇게 준비되어야 부동산 사장님도

자신있게 브리핑 하고 세입자를

구할 수 있다고 하셨습니다.

사장님이 진심으로 저에게

말씀해주셨으나

매매계약서를 먼저 적고

제가 원하는 금액에 전세가 안맞춰지면

리스크가 너무나 커보였습니다.

다음 매임시간이 다가와서

일단 A아파트 부사님에게

인사를 드리고 나왔습니다.

그렇게 다른 생활권 매임을 하던중

갑자기 A부사님에게

전화가 왔습니다.

따릉따릉(이건 전화기 울리는 소리)

좀슐랭 "여보세요?"

A부사님 "슐랭아 2호기 했냐?"

좀슐랭 "아니요~!"

A부사님 "그럼 당장 사무실로 와!"

좀슐랭 " 엇?! ㅎ 무슨일 이신데요??"

A부사님 "너가 원하는 가격대 전세 대기자 구했어!"

챕터7.이전과 똑같은 인생을 살것인가?

그렇게 설레는 마음으로

A아파트 부동산 사무실 갔습니다.

A부사님께서 평소 친하게 지내던

다른 부동산 사장님 통해

제가 원하는 가격 조건의

세입자를 구해 오셨던 겁니다.

예비 세입자는

곧 입주예정 아파트 전세를 들어가기 꺼려 했고

(분양권 상태에서는 등기가 안나와

세입자 입장에선 불안감을 느낄수 있음)

당장 입주 가능한 기축 단지

전세 매물을

찾고 있었습니다.

매매계약서를 적고

이 예비세입자가 물건을 보고 맘에 들어

계약을 한다면 다행이지만

만약 안하게 되면 다른 세입자를

구해서 추가 투자금이 들 수

있는 워스트 상황까지

고려할 수 있었습니다.

A사장님께서 이런 제가 답답했는지

지금 현재 나와있는 A아파트 전세매물들은

내년에 입주예정으로 박힌 물건이고

제가 매수 후 전세를 내놓는 다면 당장 입주가 가능하고

(현재 살고 있는 임차인이 바로 나갈 수 있다함)

지금 있는 전세매물보다 가격이 2천만원

싸기 때문에 당장 뺄 수 있다고 설명 해주셨습니다.

(최근 실거래가 된 전세가격보다 훨씬 쌈)

너무나 불안한 마음에

화장실에 간다고 해서

일단 나와서

투자 선배님들에게 연락을 돌리면서

조언을 얻었습니다.

(골드튜터님, 펜디선배님 정말 감사합니다.. ㅠㅠ)

그리고 저 스스로에게 물어 보았습니다.

'슐랭아 너가 지난 수도권 시장에 벼락거지가 된 기분이

들어 월부를 시작했잖아.

이전과 그럼 똑같이 살꺼야? 자산의 중요성를 너가

공부 하면서 깨달았잖아'

'슐랭아, 너가 올6월 1호기 하면서 생각했잖아

작년 12월 올1~2월 공포에 질릴때 투자를 했었으면

하는 아쉬움을 가졌잖아'

내 눈앞에 가치 있는 자산이 있으면서 망설이는 저에게

첫번째로 화가 났고

분위기 안좋을때 하는 매수가

적당한 타이밍이란 걸

1호기 통해 복기 했음에도

지금 입주폭탄 때문에 공포에 또 질려 하는

저의 모습을 발견해

두번째로 화가 났습니다.

그리고 결심했습니다.

'이전과는 다르게 살고 싶다'

결심을 얻기 위해

평소에 즐겨보던 전한길 선생님의

영상을 보고 다짐 했습니다.

(욕설주의)

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따릉따릉(마지막 문여는 소리)

좀슐랭 "사장님 계약 진행 하시죠."

챕터8.매매계약서 진행 후 바로 세입자를 맞추다.

만에 하나

전세입자를 잔금까지 못맞춘다

하더라도 저에겐 충분한

잔금 여력이 되서

리스크 대비는 되어 있었습니다.

가계약금을 보내고

바로 3일뒤에 세입자가 집을

보러 오기 때문에

그전에 매매계약서를

작성을 했어야 했습니다.

직장스케쥴때문에

시간이 안맞아

방문이 어려웠는데

다행히 실전반을 통해

알게 된 실력자 동료 더고잉님에게

부탁드려

매매계약을 위임을 할 수 있었고

세입자가 오기 하루전

매매계약서를 완성 할 수 있었습니다.

(고잉님 정말정말 감사합니다~!!!)

그리고 나머지 필요한

저의 지방세/국세 완납 증명서, 재직증명서

모든 서류를 구비해서

부동산 사장님에게 익일 특급

우편 배송으로 보냈고

다음날 세입자가 집을 보고

안전한 거래라고 판단해서

전세 거래를 완료 했습니다.

여러분 항상 말씀드리지만

저는 뎌디고

말도 더듬고

눈치도 없는편이고

모자는 사람입니다.

임보도 다른사람보다

잘 못적고

이해력도 딸리는 편이에요...^^

저가 한거라곤

부동산에 여러번 찾아간 것 밖에 없습니다.

일은 모두 부동산 사장님께서

처리를 해주셨습니다.

이렇게 부족한 저도 할 수 있으니

저보다 뛰어난 여러분들도

충분히 해낼 수 있다고

전해드리고 싶습니다.

투자과정에서 응원해준

저의 소중한 동료분들.

(우리 실준조 기릿들 너무 고마워요)

좋은 동료들을 만날 수 있게

좋은 환경을 제공해주는 월부에게

항상 감사의 마음을 가집니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)