임차권등기&근저당 설정 물건 괜찮을까요?
- 부동산Q&A
- 25.01.09
올해 상반기 1호기 투자를 위해 열심히 달려나가던 중, 가격이 괜찮은 물건이 있어 전임을 해보니
집주인이 세입자 마련해줄 돈이 없어 빨리 팔고 싶어하는 물건이었는데
현재 세입자가 임차권 등기를 하고 다음주에 퇴거할 예정이며,
현재 근저당도 설정되어 있는 물건이라고 하셨습니다.
기존 세입자 전세금 + 근저당 금액이 현재 호가의 80% 이상 수준이며
부동산에서는 계약금+중도금으로 근저당부터 말소하고 임차권등기 말소 조건으로 새로 세입자를 구하면 된다고 하셨는데 이런 물건을 해도 되는지 모르겠어서 여쭤봅니다.
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댓글
먼저 근저당의 경우는 실제로 얼마가 남았는지 확인하고 이야기하신 금액에서 계약금, 잔금을 더한 금액이 매매가를 넘어가지 않는 선이라면 말소 조건으로 진행해도 크게 문제는 없을 것 같습니다. 다만, 임차권 등기의 경우 기존 세입자가 풀어줘야하는데 기존 세입자가 어떻게 나올지 몰라 집주인을 통해 임차권 등기 해지를 하겠다는 공증을 받는 것이 꼭 필요할 것 같아요. 아무래도 그게 해지가 되기 전까지는 세입자를 받는 것 자체가 어려울테니까요.(은행에서 거부할 가능성이 높죠) 더불어 임차권 등기 해지 역시도 세입자가 진행해야하는데 이때 비용이 일부 발생하는 것에 대해서 보통 집주인에게 청구하는 경우도 있어서 이런 부분 또한 명확하게 하는 것도 필요하구요. 여러가지로 확인할게 많아서 1호기의 경우는 정말 가격적으로 매력적인 상황이 아니라면 조심할 필요는 있을 것 같습니다 :)
안녕하세요 만수르님 저는 적적한 투자라고 합니다. 1호기 투자 고민하시면서 가격적으로 장점이 있지만 상황적으로 복잡한 물건들을 만날 때가 있어 저도 고민이 많이 있었습니다. 우선, 사장님이 말씀해주신 방법을 고민해 보면 계약금 + 중도금으로 근저당부터 말소를 하고 임차권 등기 말소 조건으로 새로운 세입자를 구하면 된다고 하시는데요, 모든 것이 말씀하신 방법대로 순조롭게 흘러가는 것에 더해서 만약 최악의 경우에 대해서도 추가적으로 고민이 필요해 보입니다. 전세입자를 못 구하고 잔금이 되지 않는 상황도 발생한다면 최악의 경우 해당 물건이 경매로 넘어가는 상황도 벌어질 수 있게 됩니다. 위 상황을 대비하여 매매가 잔금을 스스로 칠 수 있는 상황을 고려하여 잔금을 위한 대출 가능여부와 부대비용(잔금이자 + 중도상환수수로)를 감안했을 때에도 충분히 저렴하게 매수할 수 있다면 괜찮다고 생각됩니다! 추가로, 이론적으로는 위와 같은 방법으로 접근을 할 수 있는 것에 더해서 현실적으로는 위 김인턴님이 말씀주신 것처럼 풀어가야할 숙제들이 많아 보입니다. 정말 가격적으로 매력적인 물건이 아니라면 조심할 필요가 있어보입니다! 1호기 투자 응원드리겠습니다 만수르님~!!