2025년 부동산 세금 총정리! 이 글 하나면 끝! (취득세, 양도세, 재산세, 종합부동산세 계산방법, 납부시기 등)

안녕하세요 :) 함께하는가치입니다.

내집마련이나 부동산 투자를 해보려고 공부는 시작했는데,

막상 매수를 하려고 하니 막연하게 생각되는 "부동산 세금"

"부동산 투자하면 세금 많이 나가는거 아니야?"

"종부세 장난 아니라던데~"

"수익보다 세금이 더 많은거 아니야?"

이런 걱정들 주변에서 많이 들어보셨을 것 같아요~

저두 처음엔 이런 세금 부분이 어렵고 막연해서

보유하는 기간동안 돈이 너무 많이 들어가면 어떡하지?

이런 고민들을 했고,

지금도 부동산 투자를 처음 시작하려고 하시는 분들을 만나면

종종 이런 질문들을 항상 받곤 합니다.

이렇게 어렵고 막연한 부동산 관련 세금,

대체 부동산 투자하면 얼마나 들어가는거야? 에 대해

요점만 빠르게 총정리 해드리도록 하겠습니다!

[Content]

1. 부동산 세금의 종류와 정의

2. 매수할때 내는 취득세

3. 보유중에 발생하는 재산세, 종합부동산세

4. 양도할때 발생하는 양도소득세

5. 2025년 부동산 세금 캘린더

1. 부동산 세금의 종류와 정의

우선 부동산 세금은 국세/지방세 2가지로 크게 나누어집니다.

이 둘의 차이는 과세의 주체가 다르다는 점인데요.

✔️ 국세는 중앙정부에서 부과, 전국적으로 동일한 기준이 적용됩니다.

대표적으로는 소득세, 법인세, 부가가치세, 상속세, 증여세, 종부세(=종합부동산세)등이 있습니다.

✔️ 지방세는 지방자치단체에서 부과하는 세금이며, 지방자치단체별로 세율이 달라질 수 있는데요.

대표적으로는 취득세, 주민세, 자동차세 등이 있습니다.

증여나 상속이 아닌 일반적으로 취득하게 되는

부동산 세금의 종류는 크게 4가지로 나눠볼 수 있습니다.

1. 매수할 때 내는 취득세(지방세)

2. 보유중에 발생하는 재산세(지방세)와 종합부동산세(국세)

3. 매도할 때 발생되는 양도소득세

이 중 가장 이슈가 많고, 세금 부담이 큰 부분은 취득세와 양도세가 아닐까 싶습니다 :)

종부세(=종합부동산세)에 대해서도 보유하는 과정에서

세금이 많이 부과되는 것이 아닐까? 막연히 걱정하시는 분들이 계신데요.

👉 천천히 따라가면서 한번 직접 계산해보세요!!

2. 매수할때 내는 '취득세'

📌 취득세? 부동산을 매수할때 뿐만 아니라 차량, 기계장비, 선박 등을 구입할때 내는 세금

'재산을 취득할 때 내는 세금'으로 꼭 부동산에만 해당되는 것이 아니니 유의하시길 바랍니다!

현재 취득세는 전국적으로 동일한 기준의 세율을 적용하고 있습니다.

📌 납부시기

취득시 1회 납부/취득가액(실거래가)을 기준으로 세율 적용

📌 1주택자 납부세율

- 취득가액 6억원 이하: 1%

- 6억원 초과 9억원 이하: 1~3% 누진세율

- 9억원 초과: 3%

📌취득세 납부시 추가 부과 되는 세금

농어촌특별세, 지방교육세가 추가로 부과되는데요!

두 세금은 취득세와 세트로 따라다니는 세금들이라고 생각하시면 됩니다.

- 농어촌특별세는 취득세의 10%에 해당하는 금액이 부과되며,

국민주택규모(85㎡) 이하의 주택을 취득하는 경우, 면제됩니다.

- 지방교육세도 취득세의 10%에 해당하는 금액이 부과됩니다.

📌납부방법

위택스 / 해당 지방자치단체 홈페이지 / 은행이나 구청에 직접 납부

(※ 세무서가 아닌 해당 지역의 구청 혹은 시청으로 가셔야합니다!)

예를들어, 국민주택규모에 해당하는 3억원의 주택을 취득한 경우

취득세(3억원의 1%) 300만원 + 농어촌특별세(300만원의 10%) 30만원

+ 지방교육세(300만원의 10%) 30만원까지 총 360만원을 납부하게 되겠네요!

취득세는 부동산 취득시 반드시 납부해야하는 세금으로,

부동산을 취득하기 전에 미리 세금에 대한 공부를 해두는 것이 필요하며

기한 내 납부하여 불필요한 가산세가 부과되지 않도록 주의해야 합니다.

3. 보유중에 발생하는 재산세, 종합부동산세

📌 재산세? 토지나 주택, 건물등을 소유한 사람에게 지방자치단체가 부과하는 지방세

📌 종합부동산세? 일정한 가격 이상의 토지와 주택 소유자에게 별도의 누진세율을 적용하는 국세

재산세는 한마디로 주택이나 토지를 소유하고 있다면 모든 사람이 내야하는 세금입니다.

하지만 종부세는 보유하고있는 주택의 공시가격에 따라 부과될수도, 아닐수도 있는 세금인데요!

📌 기준일 및 부과기준

재산세와 종부세의 부과기준일은 모두 매년 6/1일입니다.

이날을 기준으로 부동산을 소유한 사람에게 세금이 부과됩니다.

부동산을 매수할경우, 6/1일 이후 매매잔금을 주고받는것이 유리하구요!

부동산을 매도할경우, 6/1일 전 매매잔금을 하는것이 유리하겠습니다 :)

📌 재산세 계산방법, 과세표준

재산세를 계산하기 위해서는 '시가표준액'과 '공정시장가액비율'을 알아야합니다.

(이게 다 무슨소리인지.. 식은땀이 나지만 ^^; 천천히 따라오세요!)

✔️시가표준액: 지방세를 부과할때 적용하는 가격

주택의 경우 개별주택가격 or 공동주택가격을 따르고 

토지는 개별공시지가, 건물은 건물시가표준액을 보면 됩니다.

✔️공정시장가액비율: 세금을 부과하는 기준인 과세표준을 정하기 위해 

사용하는 공시가격에 대한 비율인데요.

현재 주택은 60%, 토지 및 건축물은 70%의 비율이 적용되고 있습니다.

✔️과세표준: 시가표준액(공시지가) x 공정시장가액비율 이 되는것이죠!

예를들어, 공시가격이 6억원인 주택을 보유하고 있다면

시가표준액이 6억이고, 공정시장가액비율은 60%(주택)입니다.

과세표준 [(6억원 x 주택 60%)] X 0.4%(세율) - 누진공제 63만원 = 81만원의 재산세가 발생하게 됩니다.

📌 재산세 납부기간

주택에 대한 재산세는 7월과 9월 2번에 나눠서 부과됩니다.

✔️ 7월: 매년 16~31일에 납부

✔️ 9월: 매년 16~30일에 납부

7월과 9월 2번에 걸쳐 반씩 납부하게 되는데요!

※ 다만, 해당 연도에 부과할 세액이 20만원 이하인 경우 7월에 한꺼번에 부과될 수 있습니다.

📌 종부세 계산방법, 과세표준

종부세를 계산하기 위해서는 소유한 주택의 공시가격에서 공제가격을 제하고 과세표준을 산정합니다.

공제금액은 1주택자는 12억, 2주택자이상은 9억원입니다.

(또 이게 다 무슨소리인지 싶으시죠..? 쉽게 설명해 드릴게요! 천천히 따라오세요!)

👉예를들어, 공시가격 15억의 주택을 1세대 1주택으로 소유하고 있다면

과세표준 [(15억 - 공제 12억) X 주택 60%] X 0.5%(세율) = 90만원을 납부하게 됩니다.

👉3주택자가 공시가격 11억의 주택을 소유하고 있다면

과세표준 [(11억 - 공제 9억) x 주택60%] x 0.5%(세율) = 60만원을 납부하게 됩니다.

✔️ 여기서 잠깐! 재산세 중복과세분에 대해서는 종부세가 감면이 되는데요!

예를들어 공시지가 15억원의 주택을 보유하는 경우,

재산세는 주택 전체인 15억에 대해 전부 부과되고,

종부세는 공제가격인 9억원을 제외한 6억원에 대해서만 과세되므로(1세대 1주택 아닐시)

종부세와 재산세가 중복과세가 되는 6억원에 대한 이중과세를 조정하기 위해

재산세액 공제제도도 적용됩니다 :) 이부분도 꼼꼼하게 챙겨주세요!

📌 종부세 납부기간

매년 12월 1일부터 ~ 12월 15일까지

4. 양도할때 발생하는 양도소득세

📌 양도세?

양도세는 보유한 집을 팔았을때 내는 세금인데요!

집값 전체에 부과되는 것은 아니고, (매도가-매수가)에 각종 경비를 차감한 금액이

'양도차익' 과세표준이 됩니다.

📌 양도 계산방법, 과세표준

계산식: [양도차익-기본공제 250만원] - [양도차익*장기보유공제율(1세대1주택)] x 세율 - 누진공제

예를들어 2주택자이면서 양도차익이 각종 공제를 제외하고 1억이라고 가정하면,

[1억-250만원(기본공제) X 35%(세율)] - 1,544만원(누진공제) = 약 1,868만원이 양도소득세가 되고,

추가로 양도세에도 지방소득세가 부가세로 추가됩니다.

지방소득세는 양도세의 10%인데요! 186만원이 추가로 부과되겠네요 :)

총 2,054만원이 양도세로 부과됩니다.

5. 2025년 부동산 세금 캘린더

✔️ 미리미리 2025 부동산 세금 납부일정 확인해 두세요😊

긴글 읽어주셔서 감사합니다 :)

▼ 어렵기도 하고 계속 변화하는 부동산 세금!

강의를 통해 공부해보시는것도 추천드립니다.

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