[마음하나] 더 나은 투자를 위해 매물임장 후 해야 할 일들

안녕하세요 마음하나입니다.

지난 글에서 매물임장에 대한 고민들에 대해

이야기 나누면서

여러분에게 매물 임장이 스트레스인 이유 5가지 중



https://weolbu.com/community/21305

지난 글에서

1. 왜 매물을 봐야 하는지 모르겠다.

2. 어떤 걸 봐야 할 지 모르겠다.

3. 어떻게 봐야 할 지 모르겠다.

4. 매물 예약이 어렵다.

까지 설명 해드렸습니다.

오늘은



5. 보고 나서 뭘 해야 할지 모르겠다.

매물 임장을 마치고 그 지역의 1등을 뽑고

내가 가진 앞 마당의 모든 매물들 중 현 시점

투자하기 가장 좋은 1등 매물은 어떤 매물인지를

정하고 투자를 진행 할지 하지 않을지 하지 않는다면

왜 하지 않는지에 대해 스스로의 결론을 내려야 합니다.

먼저 임장지에서의 1등 뽑는 순서는 이렇습니다.

지난 글에서 설명 해드린대로

임장지의 각 생활권을 구분해 선호도를 메기고

각 생활권 별 단지들의 선호도를

매물임장을 하면서 검증 하셨을 겁니다.

매물 임장 후 해야 할 일

첫 번째

같은 단지에서 본 매물 들 중 1등 매물을 뽑는다.

단순히 같은 단지에서 1등을 뽑고

다음 단지로 넘어 간다고 생각하지 마시고

같은 단지라는 부분을 잘 생각 해 보시면 좋겠습니다.

초보 분들이 1등 뽑기를 할 때

가장 힘들어 하는 부분이

저평가

환금성

수익률

원금보존

리스크

중에서 저평가 부분인데요



저평가를 판단하는 방법에는

두 가지 고정법이 있습니다.

입지고정

가격고정

여기서 같은 단지라 함은 입지가 고정 되었음을

의미합니다.

첫 번째 단추를 잘 끼우셔야 합니다.

같은 단지 안에서 각기 다른 동, 층, 컨디션의

매물들을 보면서

얘 가 재 보다 좋은데 얘 가 더 싸네?

(A가 B보다 더 좋은 데 A가 더 싸네

즉 A가 상대적으로 저평가 구나)

[A가 B 보다 더 좋은 동(좋은 층)인데

A 가 더 싸거나 가격이 같네]

A가 B보다 수리 상태가 더 좋은데

A가 더 싸거나 가격이 같네

를 할 줄 아셔야 합니다.

생각 보다 쉽죠?

이렇게 입지를 고정하고 가격과 컨디션을

비교 하면서 각 단지 별 1등을 뽑고

임장을 모두 마친 후 임장지를 떠나기 전

카페나 차 안 혹은 돌아오는 ktx 나 srt 에서

매물표에 오늘 본 물건 정보를 입력하면서

다시 한 번 각 단지별 1등을 검증해 봅니다.

이번 달 일정에 따라 매물 임장이 모두 완료 되었다면

이렇게 뽑은 각 단지별 1등 들을 모두 불러 와

임장지의 1등 혹은 TOP3 매물을 선정 합니다.

여기서 부터는 조금 더 주의를 기울여야 합니다.

같은 단지에서 1등을 뽑을 때는 고정 이었던 입지가

생활권과 단지의 선호도와 위상에 따라

느슨해 졌기 때문입니다.

매물표에 물건정보를 쭉 나열해 보고

이 정보를 토대로 지도위에 올려 봅니다.





[매물표와 가격 지도는 예시로 실제와 다르니 참고만 해주세요]

이런식으로 지도위에 올려 봄으로써

시세지도 처럼 입지와 물건의 가격을

한 눈으로 비교 해 볼 수 있습니다.

이게 어느정도 익숙해지면

지도위에 올리지 않고

매물표만 보고도

얘 가 재 보다 좋은데 얘 가 더 싸네?

(A가 B보다 더 좋은 데 A가 더 싸네

즉 A가 상대적으로 저평가 구나)

[A가 B 보다 더 선호도가 높은 생활권 인데

A 가 더 싸거나 가격이 같네]

A가 B보다 더 좋은 단지 인데

A가 더 싸거나 가격이 같네

가 가능 해지고 이렇게

지역 내에서 1등 혹은 TOP3 매물을 뽑는 것

까지는 어렵지 않게 하실 수 있을 겁니다.



ㅣ내가 가진 앞마당에서 1등 뽑기

이전에 열심히 임장하고 임보를 작성하며

선명하게 만들어 놓은 앞마당이 있다면

해당 앞마당에서 현시점 1등 매물들을

모두 불러 와서 모든 앞마당에서의

1등 매물을 뽑습니다.

이때 앞마당들의 매물을 본 것은 아니기에

평소 시세트레킹하는 단지들의

현시점 네이버 호가를

기준으로 저층과 고층을 제외한 최저 매매가와

적정 전세가를 기준으로 해서

각 지역의 1등 매물을 선정합니다.

만약 이 과정에서 해당 지역의

매매가격이 지난 달 혹은 다른 앞마당과

비교해 하락 했거나 전세가격이 상승 해

전세가율이 올라가는 추세를 보인다거나

매물의 증감, 거래량 등에서

평소와 다른 움직임이 보인다면

시세 트래킹 단지 외에 추가로 면밀히 조사 할

필요가 있고 투자 기준에 들어 오는 단지들이

있다면 해당 지역을 전수 조사해서 투자의 기회를

놓치지 않도록 해야 합니다.

그렇게 각 앞마당에서 토너먼트를 통해

올라온 각 앞마당들의 1등혹은 TOP3 를

매물표에 모두 올려봅니다.

이때 매물표에 올릴 때는

네이버 호가만 파악해서 올릴 것이 아니라

전화임장을 통해 가급적 해당 물건들의

상세한 정보들을 파악해서 올리는 것이

좋습니다.

모든 앞마당의 1등 매물들 중에서 1등을 뽑을 때

가장 힘들어 하시는 부분들이

1. 체급이 다른 지역들 간의 비교

2. 입지 좋은 구축 vs 입지 안 좋은 신축

3. 저평가 vs 투자금

1. 체급이 다른 지역들 간의 비교

체급이 다른 지역 이라는 의미는

수도권 vs 지방

광역시 vs 중소도시

처럼 위상이나 인구 규모가 다른 지역을

의미합니다.

지역으로 보면

수도권과 광역시 중소도시는

각각의 싸이클이 달라서 보유기간과 수익구간에 따른

매도타이밍의 계획을 달리 해야하고

입지독점성에 따른 도시의 확장성

재개발 재건축 리모델링의 사업성

각 지역이 가지는 핵심입지가치 요소

(ex. 수도권은 교통과 학군을

지방에서는 학군과 연식 환경이

핵심가치인 경우가 많습니다.) 가

모두 다르기에 가급적

수도권은 수도권끼리

광역시끼리

중소도시끼리

비교하는 것이 좋고

최종 1등을 뽑을 때에는

개별 물건이 가지는 각 가치대비

현 매물의 가격이 어떤 게 더 싼지

그래서 향후 기대 수익률은

어떤 물건이 더 높은지와

개인의 보유물건 상황이나

현금흐름, 투자금 규모 등에따라

장기보유 혹은

단기 수익 실현 후 투자금 규모를 크게 해

상급지 투자로 갈아타지 계획 등에 따라

가장 최선의 선택과 결정을 해 볼 수 있습니다.

2. 입지 좋은 구축 vs 입지 안 좋은 신축

이런 질문은 보통 수도권 보다는

지역내에서 교통의 입지요소가 크지 않은

광역시나 중소도시의 경우가 많습니다.

1등 생활권의 구축 vs 5등 생활권의 신축

2등 생활권의 구축 vs 4등 생활권의 신축

이러면 더 어려워 지겠죠?

어느 생활권까지 구축 투자가 유효한지

신축이지만 어느 정도 외곽까지 투자 해도 되느냐는

그 지역의 입지독점성이 떨어져서

외곽이더라도 신축이 들어서면

중심지의 사람들이 연식을 따라 이동하는지

혹은

입지독점성이 높아서 외곽 확장이 어렵거나

확장 되어도 연식을 따라 이동하는 수요가

한정적인지에 따라 다르고

해당 지역의 핵심입지요소가 연식이냐 학군이냐

에 따라 다른 경우가 많습니다.

(좋은 학군은 형성 되기 까지 오랜 시간이 걸립니다.)

1등 생활권인 중심지의 재개발 재건축을

기대 할 수 있는 지역인지

빈땅이 많아 중심지는 버려지고 외곽의 택지로

중심지가 이동하는 지역인지 등도 고려 해봐야 합니다.

장기 보유 하더라도 원하는 시점에 매도가

용이한 지역인지

지역의 싸이클에 따라 단기 보유 후 빠져 나와야하는

지역인지에 따라 다릅니다.

3. 저평가 vs 투자금

지역 자체가 투자 기준에 들어오는 단지가

거의 없을 때 이런 고민을 많이 하시는 것

같습니다.

투자 기준에는 들어오지 않더라도

저평가를 기준으로 1등을 뽑아야 하는지

투자 기준을 크게 넓혀서

그 안에서 그래도 투자 기준에 들어오는

매물을 1등으로 선정해야 하는지?

지금까지 꽤 긴 글이 이어졌는데

투자금이라는 단어가 처음 나왔다는 걸

눈치 채셨나요?

모든 결정은

저평가 -> 투자기준(환수원리) -> 내 상황

의 순서로

저평가 인지 즉 가치 대비 싼지 비싼지의 판단이

가장 중요합니다.

현 앞마당에서 투자 기준에 들어오는 물건이 없다면

저평가를 기준으로 1등 매물을 선정하고

앞마당 전체 1등을 선정 할 때 해당 지역은

제외가 되는 방식으로 진행 하시면 되고

앞마당 전체에서 투자 기준에 들어오는

매물을 없다면 투자결정시 '투자보류' 로

결론 내리시면 됩니다.

ㅣ경험이 중요한 이유

사례를 많이 가진 투자자 일수록 큰 통찰력을 가진다.

초보 분들도 천천히 따라 오실 수 있도록

최대한 자세히 쉽게 설명 해보려고 노력 했습니다.

그래도

먼가

아쉽죠?

딱 떨어지는 공식을 원했지만

결국 단지 대 단지

케이스 대 케이스

라는 결론으로 느껴지실 수도 있을 것 같습니다.

이렇게 생각 해보면 어떨까요?

여러분이 지금 너바나님 너나위님과

알고 있는 단지가 100% 일치 한다고

가정한다면

그리고 자산이나 보유 물건 등의

개인적인 상황 또한 100% 일치 한다고

가정한다면

여러분의 1등과

너바나님 너나위님의 1등이

같을 까요?

저는 아닐 거라고 생각합니다.

아파트는 공산품이 아닙니다.

서울에서 만들어진 아파트와

부산이나 대전

천안이나 청주 전주에서

만들어진 아파트가 같을 수 없어요

연식이나 브랜드 세대수나 건축법

평면이 같더라도 입지등급이

같더라도

모두 각각의 개별성을 가진 상품이고

부동산의 가치는

상품가치+땅의가치+심리

가 가격에 반영 되기 때문에

투자를 공식화 하기는 쉽지 않습니다.

그럼 우리가 배워서 공식 처럼 알고 있는 것들은

머냐?

그건 너바나님 너나위님 그리고 멘토님들 튜터님들

선배님들이 각자의 투자금과 시간이라는 대가를

시장에 지불하고 얻은 통찰력들의 교집합들이고

이걸 여러분과 저는 강의라는 레버리지를 통해

습득하고 투자에 적용하는 거라고 생각합니다.

최근 강의에서도

너나위님께서

"알려주기 위해 새로운 투자들을

해보려고 하고있고 해보고 있다"

라는 말씀을 해주시기도 했습니다.

결국

좋은 투자는 공식을 단순 대입하기 보다는

물건의 가치와 가격의 수준을 알고

실전 경험과 사례분석을 통해

자신만의 가설을 세우고 검증하면서

통찰력을 쌓아가는 과정이 아닌가 하는

생각을 해봅니다.

ㅣ중급 이상

지역간 생활권간 단지간 위상을 알고 있는 경우

지역간의 입지분석에 따른 위상을 어느정도

구분 할 수 있고

생활권의 우선 순위를 나누고 이유를 설명 할 수

있으면서

가격과 그래프만 보고

가격과 그래프가 곧

가치라고 착각하지 않을 수 있다면

1. 가격이 싼지 판단한다.

가격이 싸다는 걸 판단 하기 위한 비교평가는

두 가지로 단계를 거치는데

첫 번째는 상대적 비교평가

상대적으로 비교 하려면 대상이 있어야 하는데

가치가 같은데 가격이 다른 것

가치가 다른데 가격이 같은 것

가치가 다른데 가격도 다른 것

위의 두 가지는 생각 보다 쉽게 판단 가능하지만

많이 어려워 하는 케이스가 세번째의 경우 일겁니다.

생활권 우선 순위도 다른데 가격도 다른 경우

어떤 매물이 싼 걸까?

이럴 때는 원래 가격을 비교해 봐야 합니다.

원래 그 물건이 가지고 있던 가격의 격과

현재 그 물건이 가지고 있는 가격의 격이

어느 정도의 격차를 보이는지를 보고 현재

어느 물건이 더 저평가 되었는지

판단 할 수 있습니다.

두 번째는 절대적으로 비교평가

위의 상대적 비교 평가를 통해 내가 가진 앞마당에서

제일 싸다고 즉 저평가 되었다고 판단 되는 물건을

1등으로 뽑았다면 이번에는 그 물건의 절대적인 비교를 통해

투자 여부를 한 번 더 판단 해보는 과정을 거칩니다.

즉 그 물건이 가지는 가격의 구간이

현재 저평가 구간인지 고평가 구간인지를

비교 해보는 겁니다.

이는 지난 상승장에서 해당 물건의 전고점과의

비교를 통해 현재의 가격 수준을 비교하는 방법입니다.

전고점은 상승 흐름이 왔을 때 사람들이

그 단지에 지불 할 수 있는 최고의 가격을 의미하고

그 점고점 대비 현재의 가격을 비교 해봄으로써

다음 상승장에서 현재의 가격대비 최소한 얼마 만큼의

안전 마진을 확보 할 수 있는 지를 예상 해보는 과정입니다

2. 투자금 대비 수익율을 따져 본다.

상대적 비교평가와 절대적 비교평가를 통해

저평가가 검증된 물건을 대상으로

현 시점 전세 시세를 적용해

적정 투자금을 산정 합니다.

이 때 전세 시세는 매물 임장과 전화 임장

향후 가까운 입주 물량등을 면밀히 검토해

상황에 따라 보수적으로 책정하고

매매가와 책정된 전세 가격을 토대로

실제 투자금을 계산 합니다.

계산 된 투자금 대비 1 번 과정의

두 비교 평가에서 비교군 이었던 상대와

전고점 까지 상승 한다고 했을 때 기대 해볼 수 있는

기대 수익률을 비교 해봅니다

여기서 상대적 비교를 통해

이 단지의 향후 상승 가치를 판단 하는 것은

투자자의 통찰력과 실력이 필요한 수준으로

아직 투자 경험이 없거나 비교 평가가

익숙하지 않은 투자자의 경우 판단이 쉽지 않습니다.

예를 들면

A 지역과 B 지역이 가지는 원래의 가격의 격차가

1억 정도 였는데 시장의 흐름에 따라

A지역에 먼저 상승 흐름이 와서 그 격차가

2억이 되었다면

특별한 외부 변수가 없을 경우 시기는 예측 할 수 없지만

B 지역의 물건도 1억 정도는 따라서 오르게 됩니다.

흔히 키 맞추기라고 부르는 과정입니다.

이는 과거부터 현재까지의

지역의 위상과 가치, 가격을 알고 있다면

가능한 비교 방법 입니다.

두번째는 투자금 대비 전고점 까지의 수익율을

보수적으로 계산해 보는 방식입니다.

인플레이션이나 시장 상황에 따라 우상향하는

부동산 가격으로 전고점 이상 상승 하게 되는 것은

보너스로 생각 하고 전고점 까지의 수익을

보수적으로 계산해 그 수익이 200%를 넘는 다면

그 수익 만큼을 안전 마진으로 판단해

그 보수적인 기대 수익이 가장 높은 물건을

1등 물건으로 결정 하는 방법입니다.

ㅣ투자 여부 결정

지금까지의 과정에 더해

저환수원리와 우리가 배운

투자기준과 원칙들을

다시 한번 점검 한 후

이번 달 임장지의 1등

나의 모든 앞마당에서의 1등 중에서

최종 선정된 현시점 내가 뽑은 1등 매물을

투자로 연결 시킬지 아니면 보류할지 결정하고

만약 투자 하지 않는다면 그 이유에 대해 정리하고

투자로 연결 시키기로 결정 했다면

그대로 진행 하지 마시고

마지막으로 내가 놓친 물건은 없는지

1등 물건 단지의 모든 부동산에 방문해

더 좋은 물건이나 싼 물건은 없는지

확인 해보시고

브리핑 받는 가격에서 추가 협상을 통해

네고를 시도 해보시기 바랍니다.

이때 협상과 네고 여부에 따라 2등 이나 3등

물건이 1등 물건이 되는 경우도 있기 때문에

이때에도 마찬가지로 가능성을 열어두고

마지막 까지 최선의 투자를 위한

노력을 하시길 바랍니다.

이 과정에서

아직 투자경험이 적어

혼자 판단하기 어렵거나

확신이 부족하다면

매물문의나 투자코칭을

적극적으로 활용해

거인의 어깨에 올라

내가 내린 의사결정 과정에서

놓친 부분은 없는지

더 나은 대안은 혹시 없었는지

점검 받는 것이 휠씬 빠른 길이니

의사 결정 과정에서 참고 하시면

좋을 것 같습니다.

긴 글 읽어 주시고 공감 해주시는 모든 분들

진심으로 감사합니다.