수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요
대기만성 흙수저
대흙입니다.
요즘 날씨가 정말 춥네요...
하지만 그럼에도 불구하고
오늘도 밖으로 나가 꿈을 향해
나아가는 동료분들
감기 조심하시고
빙판길, 언덕길 다니실 때 꼭
안전유의하시길 바라겠습니다.
오늘은 언덕이 심한 곳에
위치한 아파트의 동별 가격을
판단할 때 어떤 것을 참고하면 좋을지
얘기 나눠보도록하겠습니다.
그럼 서울에서 언덕이
꽤나 심한 곳 중 하나인
관악구의 봉천벽산블루밍1차와
중구 약수하이츠를
예시로 들어보겠습니다.
먼저, 봉천벽산블루밍1차입니다.
세로로 길게 늘어선 단지
102동 단지초입 에스컬레이터
단지 내부를 따라있는 도로
동입구에 있는
에스컬레이터부터 범상치 않죠?
전체적으로 뒷동으로
갈 수록 언덕이 심해지는
모습을 보입니다.
먼저 동별로 현재 매매가와
전세가를 지도 위에 올려보겠습니다
1. 현재 호가
먼저 네이버 부동산을 통해
현재 호가를 동별로 올려봅니다.
여기서, 매물의 상황
(수리여부, 세낀 물건 여부)등은
우선 나중에 생각해보기로 합니다.
2. 아실 동별 전고점 (feat. 거래량)
다음으로 아실의 동별 설정을 통해
전고점을 확인한 후 호가에 표시해봅니다.
23P부터 한 번 볼까요?
가장 앞동이며 평지구간인
101동이 7.8억 (전고점 9억)
203동, 104동은
호가가 7.8억으로 동일하며 전고가
각 8.5억, 8.47억으로 비슷하군요.
중간 동인 206동은
7.4억(전고점 8.38억)
가장 뒷동인 109동은 7.2억
(전고점 8억)입니다.
여기서 고민을 해본다면
앞에 위치한
101, 203, 104동 중엔
전고가 가장 높은데 불구하고
나머지 동과 같은 가격인 101동이
가장 저렴해보입니다.
물론, 상태와 조건에 따라 수리비가
추가로 들어갈 수 있기에 호가만으로
정확한 가치를 판단할 순 없습니다.
그래서 반드시 매임을
해야하는 이유이기도 합니다.
수리비는 얼마나 들어가는지? 매도자의 상황은 어떤지? 등
나에게 맞는 조건을 구체적으로 파악해야합니다.
34P은 어떨까요?
언뜻 보기에
102동의 전고점 10.75억을 제외하면
나머지 동들은 비슷 비슷해보입니다.
하지만 여기서 아실의
높게 거래된 내역을 참고해보겠습니다.
208동은 10.3억 전고 1건만
거래된 후 바로 아래는 9.27억입니다.
그에 반해
201동은 10.4억 전고 아래에도
10.35억 그리고 9억 중반의
거래내역이 있습니다.
상승장에서 단, 1건의 높게
거래된 내역이 전고점으로
기록되기 때문에
전고점 '만'으로
가치를 판단하는 것이 위험한
이유 중의 하나입니다.
중구에 있는 약수하이츠도
동일하게 나타내보았습니다.
제일 앞동(109)과 뒷동(116)의
호가 차이가 2억이 넘게
나는 것이 보이시나요?
3. 부사님 Q&A
위처럼
데이터만으로
동별 선호도가 어떨지
한 번 가늠해보았습니다.
이제 데이터와 현장을 이어야합니다.
전임과 매임을 통해
실제 거주민들의 선호도가
어떤지 파악해봅니다.
흙씨. 104동은 뒤쪽 육교로
헬스테이트 쪽으로 빠질 수 있고
버스 타는 것도 나쁘지 않아.
그리구 24평은 101, 104, 203동까지는 괜찮아.
근데 뒷동 별로 좋아하지는 않긴해~ 오호호
대신 가격이 착하잖어~ 하나 해! (???)
예시처럼 거주민들의
선호도를 하나 하나씩 파악해보며
가치와 가격에 대해 고민해봅니다.
4. 가격 기준 세우기
언덕이 높은 뒷동을
투자하지 말라는 뜻은
절대 아닙니다.
다만, 같은 단지 내에서도
가치가 달라진다는 점을 인지할 것.
현재 가격이 합리적인가에
대한 고민이 필요하다는 것.
매도까지 고려해
잘 팔릴 물건인지, 상승장에 팔아야할지
적정 매도가는 어느 수준으로 봐야할지에
대한 고민을 해야한다는 것.
이것들을 말씀드리고 싶었습니다.
가격은 변하고 물건의 상태
상황은 유동적입니다.
다만, 단지와 해당 동의
가치는 쉽게 변하지 않는 것들입니다.
명확한 가치를 먼저 파악한 뒤에
가격과 조건을 입혀
나에게 맞는 물건인지 아닌지
파악해보시는 과정을
꼭 거치면 좋을 것 같습니다.
정리
1. 현재 호가, 현재 전세가
2. 아실 동별 전고점 (feat. 거래량)
3. 부사님 Q&A
4. 가격 기준 세우기
긴 글 읽어주셔서 감사합니다!
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