8호선 연장 개통 후 구리의 전세시세에 대하여 [호재라이언]

안녕하세요. 호재라이언입니다.

2024년 8월에 8호선이 연장 (별내선) 되었습니다.

8호선이 연장되면서 구리와 남양주의 교통여건이 많이 개선되었습니다.

구리, 남양주에서 8호선을 타고 한번의 환승을 통해 서울의 업무지구로 이동 할 수 있게 되었습니다.

이제 구리는 강남역까지 약 30분, 여의도역과 광화문까지 약 50분 정도가 소요됩니다.

서울의 모든 업무지구에 1시간 이내에 도착할 수 있다는 것,

특히 강남에 30분만에 이동할 수 있다는 것은 매우 큰 거주환경 개선입니다.

그렇다면 이 교통으로 인한 거주환경 개선이 전세가에 영향을 주었을까요?

8호선 개통이 실제로 전세가 상승에 영향을 주었는지,

그리고 앞으로 이렇게 교통이 개선되는 지역에 어떻게 투자로 접근해야 하는지 알아보려고 합니다.

1) 과거 신분당선 개통 시기에 전세시세 변화

교통, 환경, 직장과 같은 입지결정요소 중 서울 수도권에서 가장 중요한 것은 교통입니다.

사실 교통보다 더 중요한 것은 주요 업무지구(직장) 을 품고 있느냐 입니다.

하지만 직장의 위치 (강남, 도심, 여의도) 는 이동이 어렵습니다.

그렇기 떄문에 교통이 실질적로 가장 중요한 입지 결정요소입니다.

매일 출퇴근을 해야하는 우리들에게 교통의 개선은 거주환경이 좋아짐을 의미합니다.

그리고 좋아진 거주환경은 곧 전세가에 영향을 주게 됩니다.

실제로 교통의 개선은 전세가에 영향을 줄 수 있을까요?

2016년 신분당선 수지구청역 개통의 시기를 통해서

업무지구 접근성의 개선이 전세가에 영향을 준다는 것을 명확하게 알 수 있습니다.

2016년 1월 신분당선 수지청역이 개통하면서 강남 접근성이 좋아졌습니다.

수지구역 개통과 함께 신분당선 역세권이 된 한국 아파트와

분당선 (죽전역) 역세권의 현암동성2차 단지의 전세가를 통해서 알 수 있습니다.

신분당선 개통전에는 현암동성2차의 전세가가 더 높았지만,

신분당선 개통과 함께 한국의 전세가가 더 높게 형성이 되었습니다.

구리에 8호선이 개통한지 5개월 정도가 지난 지금,

구리의 전세가는 어떻게 형성되고 있을까요?

2) 과거와 현재 구리의 전세가 변화

현재 구리의 전세가를 알아보기 전에,

과거 구리의 전세가와 비슷한 지역은 어디였는지 알아보겠습니다.

구리에서 정자호수공원역과 인접 구리우성,한양 아파트는

8호선이 개통하기 전,전세가는 부천, 고양시에 있는 단지들과 비슷하게 형성되었습니다.

그리고 서울에서는 중랑구의 신내 동성3차와 비슷한 전세가를 보였습니다.

그렇다면, 현재 구리우성, 한양 아파트와 전세가와 비슷한 지역과 단지는 어디일까요?

구리우성, 한양은 최근 약 1년간 전세가가 급격하게 상승했습니다.

경기도에서는 수지와 비슷한 전세가를 보이고 있습니다.

실제로 죽전역에서 강남역까지는 30분 정도가 소요되어

구리우성, 한양과 가까운 8호선 정자호수공원역에서 강남역까지 걸리는 시간이 비슷합니다.

서울에서는 서대문구 홍제현대, 관악구 관악우성의 전세가와 비슷합니다.

과거 부천, 고양시, 중랑구와 비슷한 전세가 흐름을 보였지만,

현재에는 수지, 서대문구, 관악구와 비슷한 전세 흐름을 보이고 있는 것을 알 수 있습니다.

변화한 전세가를 통해 거주환경 개선이 전세가격에도 영향을 주었다는 것을 알 수 있습니다.

3) 그렇다면 현재 구리의 매매가는 어떨까?

최근 8호선 연장 호재 실현으로 인해 구리와 남양주의 분위기가 좋다는 기사가 나왔습니다.

지금 구리, 남양주 투자를 어떻게 보는 것이 좋을까요?

같은 전세가이더라도 단지의 가치는 서로 다를 수 있습니다.

전세가는 연식에 따라, 권역의 공급에 따라, 수급에 따라 다를 수 있기 때문입니다.

그렇기 때문에 전세가가 같은데 매매가는 저렴하다고 저평가라고 볼 수는 없습니다.

따라서, 입지 가치가 있는 것을 쌓아가는 것이 투자라는 것임을 고려했을 때

현재 구리의 매매가는 저렴하다고 생각하지는 않습니다.

그리고 같은 투자금으로 우선순위 인가를 고려했을 때에도 아쉬움이 있습니다.

하지만 구리의 거주환경이 개선으로 인해 전세가가 지금처럼 상승하고,

서울 수도권의 구리보다 상급지 단지들의 매매가는 상승했으나,

구리의 매매가는 횡보하여 상대적으로 저렴한 구간에 들어간다면

충분히 좋은 투자기회가 될 수 있다고 생각합니다.

8호선 연장 뿐만 아니라, 앞으로 서울 수도권에는 실현될 교통호재들이 있습니다.

지난 서울 수도권 상승장에 큰 힘을 발휘했던 신분당선의 역할을 해줄 곳은 무엇일지

교통 호재로 인해 거주환경이 개선되는 지역의 매매가와 전세가를 확인하면 좋겠습니다.

끝까지 읽어주셔서 감사합니다.

안녕히 계세요.