안녕하세요.
오지랖 때문에 한가할 수 없는 한가해보이입니다.
최근 부동산 시장이 좋지 않은 모습을 보이면서 이런 기사들이 나오고 있습니다.
규제지역 전역 '해제요건' 충족했다…尹정부 부동산 첫 시험대
지난 정부에서 부동산 규제를 강화하며 강원도와 제주도를 제외하고
전국 대부분 지역이 부동산 규제지역이 되었습니다.
하지만, 현재 조정대상지역 112곳 중 대부분의 지역이
조정대상지역 해제 요건의 정량적인 부분이 충족되며
규제완화를 강조해 온 이번 정부의 부동산 정책의 방향성을
여기저기서 전망하고 있습니다.
또한, 거래가 멈추고 미분양이 증가하고 있는 일부 지역에서는
조정대상지역이 해제되면 급격히 식은 부동산 시장이
다시 되살아날 것으로 기대하고 있습니다.
그러면 조정대상지역에서 규제가 해제되고
비조정지역으로 바뀌게 된다면 어떤 변화가 있는 것일까요?
대출 분야와 세금 분야, 청약 분야로 크게 나눠서 생각해 볼 수 있을 것입니다.
ㅣ대출 완화
기존 투기과열지구와 조정대상지역과 같은 부동산 규제지역에서는
2주택 이상 보유세대는 주택신규 구입을 위한 주택담보대출이 금지됩니다.
즉, 이러한 규제가 해제가 된다면 2주택 이상 보유세대도
LTV 범위는 제한이 되지만 주택신규 구입에 대한 주택담보대출이 가능해집니다.
ㅣ세제 완화
아파트 챗수를 쌓아가는 시스템 투자에서 큰 부담이 되는 보유세 중
종합부동산세율이 2주택자 이상에게 적용되는 세율이 줄어들고,
세부담상한선도 2주택 기준 200%에서 150%로 줄어들면서
다주택자의 보유세 부담이 다소 줄어들게 됩니다.
또한, 다주택자에게 부과되던 양도세에 대한 중과세는 일반세율로 바뀌며
주택을 팔며 부담이 되었던 세금이 줄어들게 됩니다.
더욱이, 다주택자라도 장기보유특별공제(최대 30%)를 받을 수 있어
세금을 아낄 수 있게 됩니다.
예를 들어, 3억원의 가격으로 매수한 아파트를
10년을 보유하고 8억원의 가격으로 매도를 하며 5억원의 수익이 발생했다면
조정지역이었을 때 2억4,600만원(2주택자)~3억원(3주택 이상)의 세금이 부과되지만,
조정지역이 해제되면 기본세율로 적용이 되어
세금은 1억2,500만원으로 크게 줄어들게 되며 더 큰 수익을 가져올 수 있게 됩니다.
그리고, 3주택 미만의 주택을 보유한 세대가
기존 조정대상지역에 신규주택을 취득하게 되면 내야할 취득세가
비조정지역으로 해제가 된다면 12%에서 1%~8%로 줄어들게 됩니다.
ㅣ청약
조정지역에서 분양된 단지를 청약할 경우 세대주만 가능했던 조건에서
세대원까지 가능한 조건으로 확대되고,
분양권의 전매 제한이 해제되며,
등기 후 전입 의무 또한 사라지면서
청약이 당첨이 되어도 자유롭게 거래하거나
실입주가 아닌 임대 전환을 선택할 수 있게 됩니다.
이처럼 조정대상지역에서 해제가 된다면
대출, 세금, 청약 등에서 완화된 기준을 적용받게 되며
다양한 혜택을 누릴 수 있게 됩니다.
하지만, 이렇게 눈에 보이는 이점만 바라보게 된다면
놓칠 수 있는 위험들을 맞이할 수 있습니다.
투자의 본질을 먼저 살펴봐야 하는 것은 변함이 없습니다.
현재 전세가격뿐 아니라 매매가격까지 보합 또는 하락이 이어지며
거래도 잘 이루어지지 않는 대표적인 지역들을 살펴보면,
근본적인 원인이 강화된 부동산 정책에 있는 것이 아니라
감당할 수 없는 입주 물량에 있다는 것입니다.
현재 과다한 공급 물량으로 인해 미분양 물량이 증가하는 것 뿐 아니라
기존 아파트의 매매, 전세 하락이 증가하고 있는 대구 부동산을 살펴보면,
이어지는 공급 물량으로 미분양 물량이 증가하고,
대중의 심리까지 얼어붙어 좋지 않은 상황이
점차 커지고 있는 모습을 보이고 있습니다.
부동산 정책이 완화된다고 해도
미분양 증가와 투자 심리 위축으로 인한
시장의 하락이 이어질 수 밖에 없는 공급물량이
올해뿐 아니라 2023년과 2024년까지도 지속될 예정이니
이 상황은 더욱 악화될 수 밖에 없을 것으로 보입니다.
이러한 상황에서 조정대상지역이 해제가 되고
그로 인한 반대급부의 혜택으로 인해
투자자가 유입이 되면 거래량은 일시적으로 증가되고,
끝없이 떨어지는 분양권 가격의 하락은 일정시간 동안 멈출 수 있겠지만,
근본적인 문제가 해결되지 않고
오히려 기존 아파트 투자 유입으로 인한 전세물량이 늘어나
시장의 모습은 더욱 좋지 못하게 될 수도 있습니다
결국 단기적으로 조정대상 지역 해제의 효과가 나타날 수 있지만
일부 시장에서 많은 공급과 상승하고 있는 금리로 인해
침체된 시장이 회복되는 것은 쉽지 않을 수 있다는 것입니다.
과거 끝없이 이어진 부동산 규제 정책에도 불구하고
시장의 모습은 정책의 방향과 다르게 나타났습니다.
시장을 움직이게 하는 본질이 바뀌지 않는 한
정책이 시장을 움직이게 하는 것은 제한적일 수 있기 때문입니다.
완화되는 정책으로 눈에 보이는 좋은 점만 바라보고,
그것에 따라 움직이는 것이 아니라 투자의 본질을 바라보고,
조정지역이 되든, 규제가 해제되어 비조정지역으로 바뀌든
그 상황에서 내가 할 수 있는 것을 생각해 봐야 합니다.
투자의 본질은 바뀌지 않습니다.
그토록 강조하고 지겹도록 강조한
저원수환리를 지켜야 하고,
내가 감당이 가능한 것에
투자를 하는 것입니다.
취득세나 양도세와 같은 세금이 줄어든다고
저원수환리 기준이 지켜지는 것이 아닙니다
대출이 늘어난다고
내가 감당 가능한 수준이 늘어나는 것이 아닙니다.
나에게 보이지 않는다고
위험이 없어지는 것은 아닙니다.
본질은 그대로인 것입니다.
나의 욕심이 늘어나는 것일뿐 입니다.
나의 욕심이
불가능한 것을 가능한 것으로 속이고,
위험한 것을 위험하지 않은 것으로 둔갑시켜,
다른 사람뿐 아니라 스스로도 속이게 됩니다
결국,
모든 것을 잃게 되는 것입니다.
다시 한번 생각해 보시기 바랍니다
변하지 않는 본질을 말입니다.
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