돈버는 독서모임-부동산 트렌드 2025(25.2)[아처]

책제목: 부동산 트렌드 2025

김경민 외 5인(와이즈맵)

읽은 날짜: 2025. 1.31~2.5

핵심 키워드 3가지: 서울 아파트 슈퍼사이클, 골든크로스, 공급절벽

부동산 전문가로 부동산 시장을 분석한 책을 트렌드 시리즈로 냈다. 이번 25년 트렌드는 단연코 서울 아파트 슈퍼사이클 진입이다. 근거로 내세우는 각종 지표는 그간 월부 강의를 통해 익히 알고 있는 내용이라 이해가 쉬웠다. 공급 부족, 빌라포비아로 인한 아파트 전세로의 수요 이동, 여기에 금리 하락까지 더해지면 서울시 부동산 가격은 상승한다고 기술하고 있다. 하지만 현재 정국이 불안정해서 금리는 동결된 상황이지만 장기적으로 보면 결국 상승의 그림이 그려진다.

현재 서울 시장 상황을 크게 두 가지 측면에서 25년을 슈퍼사이클 진입의 시작이라고 예측한다. 첫 번째는 서울아파트 가격의 골든크로스 두 번째는 매매와 임대차 거래량인데 두 지표 모두 시장의 강세장 전환을 의미한다. 광역시와 서울의 과거 부동산 시장 흐름은 20년 코로나 전과 후로 나누어 분석했다. 팬데믹 전에는 디커플링 현상을 보였고 이후는  유동성 공급과 축소에 따라 동일한 방향으로 움직였다. 허나 최근 서울에서만 상승 흐름을 보이고 있다는 설명. 

서울을 권역별로 구분지어 상승 여파가 뚜렷한 곳과 그렇지 못한 곳의 이유를 함께 정리했다. 무엇보다 입지가 좋은 곳이 먼저 오르고 온기가 주변으로 퍼지는 반면, 직장이나 교통 생활 인프라가 열악한 곳에서는 잘 전달되지 않음을 알 수 있다. 월부 강의에서도 여러 차례 들어서 쉽게 이해가 됐다. 

이어서 서울시 구별 아파트 매매 시장 동향을 살펴 봤다. 강남, 서초, 송파, 강동의 강남 지역과 노원, 도봉,성북은 집값 차이는 크지만 세대수가 많고 지역 특징은 상이하다. 이로서 도출할 수 있는 시사점은

-고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 있다. 과거 서울 부동산 시장을 오랜 기간에 걸쳐 바라보면 강남과 강북의 누적 상승률은 비슷하며 강남이 먼저 빠르게 오르는 것 뿐이다. 하지만 수익률은 같다고 해서 수익은 다르다. 같은 100% 수익이라고 해도 강남 아파트는 수익 측면에서는 2배 이상 차이가 났다. 월부에서 말하는 가치성장투자 원칙과 상통하는 부분.

-고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나 특정 고가 지역 아파트 가격 상승이 인접한 다른 고가 지역으로 확산된다. 강남에서 분당 수지 이런 식으로.

-중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다. 여기는 개별 지역의 특성과 상황에 따라 다양한 가격 변동이 발생할 가능성이 커지고 있다. 결국 둘은 서로 다른 요인들에 의해 영향을 받고 있으며, 특성과 동향이 뚜렷하게 구분되고 있음을 보여 준다. 

저자가 서두에서 언급한 바와 같이 서울시는 26년부터는 공급이 부족하다. 이러한 공급 절벽은 서울시 주택 가격 상승을 가속화할 것이고 전월세 가격도 상승할 것이다. 이로 인해 주거 안정성은 악화된다. 이 상황에서 위기를 기회로 삼을 수 있다면 좋겠다. 

슈퍼사이클 진입의 청신호들

-부동산 이동평균선의 골드크로스(단기 이동편균성이 장기 이동편균성을 상향 돌파하여 대세상승의 신호로 이동평균선 모습을 통해 가격 상승기엔 강남구가 서울 전역에 비해 선행하고 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후행에 상승장 들어감. 대세상승기나 하락에도 일시적 하락이나 상승은 일어날 수 있으며 부동산 사이클이 짧아짐. 

-인플레이션으로 인해 실물 자산 수요가 커지고 임대료 상승(특히 월세)도 동반함. 시공비 상승과 이로 인한 공급 절벽은 신축 선호와 더불어 구축에까지 관심을 갖게 함.

-PF사태가 촉발한 공급 절멸을 이어 설명함. PF라는 말을 자주 들었지만 잘 몰랐는데 이번 책에서 조금이나마 이해하게 됐다. 부동산 개발 프로젝트 미래 사업성과 이익을 보고 금융기관에서 대출해 주는 것인데 참여자도 많고 각자 추구하는 이익이 달라 프로젝트 추진 과정이 순탄차만은 않은데 그간 높아진 금리와 부동산 시장 경기 악화, 시행사와 시공사의 낮은 자기자본 비율(10%)은 PF사태를 어느 정도 예고하고 있었다고 보고 있음. 구조 조정이 아닌 대출 연장으로 건전한 디벨로퍼가 시장에 참여할 기회가 없어져 공급 절벽으로 이어졌다고 분석함. 이익의 사유화와 비용의 사회화를 설명한 대목이 기억에 남는다. 개인이건 회사건 리스크 관리가 중요하다는 걸 느꼈는데 정부의 대응이나 정책이 건전한 부동산 시장을 위해서도 중요하다는 것도 알게 됐다. 

그래서 공급 절벽 얼마나 심각한가?

-서울은 빌라도 아파트도 공급량이 절대적으로 부족하다. 서울은 현실적으로 빌라가 필요한 상황. 빌라 부족은 필연적으로 임차 가격을 높이고 아파트 수요는 더 증가하게 됨. 

-입주 물량 분석해 봐도 27년까지 서울의 입주 물량은 매우 적고 특정 지역에 입주가 몰려 있다. 그럼 서울에서 입주가 부족한 지역을 잘 노려야겠다. 

공급 부족에 금리 인하까지 가세한 상황

#수요와 공급 #금융시장(기준 금리, 국고채 10년물 금리, 주담대 금리)

-부동산 수요 측면에선 거주자와 가구수, 평균 소득이 가격 상승을 이끈다. 더욱이 인구수가 감소하는 추세인 지금은 거주 가구수보다는 거주민의 소득 수준이 중요함. 소득 증가가 곧 부동산 가격 상승과 이어진다. 주택 가격은 소득 향상에 맞춰 올라갈 것임. 하지만 소득 양극화 심화로 일부 고가 주택으로 몰린 수요가 가격 상승을 부르고 이는 주변부로 퍼져 나가 순차적으로 상승한다. 

-팬데믹 이후 인플레이션을 잠재우기 위한 금리 인상 정책은 유래없는 집값 폭락을 불렀다. 인플레이션 상황에서는 떨어지는 자산 가치 방어를 위해 부동산 자산을 구입한다. 앞으로 서울 부동산 시장은 공사비 상승으로 인해 연기되거나 취소하는 건설 회사들이 많다. 공급 절벽은 전세가 상승을 불러오고 결국 매매 수요로 전환된다.

-기준 금리는 결국 언젠가는 인하되고 수요를 자극하게 되어 있다.

역대급 공급 부족과 금리 하락 기대로 부동산 가격 상승을 가리키고 있다. 

-대장 단지들에서 슈퍼사이클이 나타나고 있는지 살펴보자. 유명 단지들의 N파고와 W파고 도달 가능성을 21년  폭등기, 급락기, 상승기, 하락기를 거쳐 다시 상승기를 맞은 24년까지 가격 흐름을 통해 살펴 봄. 대장 단지들 가격 흐름 예의 주시하고 먼저 살피라고 월부에서 배운 내용과 같았다. 각 생활권별 대장 단지들 모조리 하락장을 피해갈 수 없었는데 20평대가 하락장에서는 30평대보다 가격 방어가 잘 됐다. 왜 30평대는 국민평형이라고 하는데 가격 하락이 더 클까? 비싼 가격만큼 하락장에서는 매수 심리도 위축되고 상환 부담도 커지기 때문에 상대적으로 가격이 더 저렴한 20평대로 돌아서나?

대장 단지들의 폭등기부터 급락, 상승, 하락, 상승의 흐름을 통해 N파고 더 나아가 W파고까지 달성할 단지들을 분석했다. 대장 단지들의 전고점 돌파와 이런 상승 조짐이 점진적으로 퍼질 것이고 금리 하락 기조와 공급량 감소까지 더해져서 가격은 상승할 것이란 주장을 다시 한 번 강조함. 하지만 지금 정국이 불안정해서 환율이 오른 상태라 안정을 찾아야 금리도 인하할 것이라고 배웠는데 이 또한 지나가면 상승으로 이어지게 될까? 가치는 변하지 않지만 감정과 심리 따라 거래량도 집값도 흔들리기에 기회를 잘 포착하는 게 중요한 것 같다.

2025 부동산 가격 대예측

-금리가 낮아지면 부동산 수익률이 낮아진다는 설명이 잘 이해가 안 된다. 내가 이해를 못하는지 설명이 부족한지 전혀 이해를 못했다. 금리가 낮아지니 수익률이 낮아지고 그래서 주택가격이 상승한다는데 이 인과관계가 맞나? 더 읽어 보자. 중요한 개념이면 월부 채널이나 강의에서 다뤄 주시길 기대해 봄. 금리가 곧 부동산 수익률을 의미하나? 금리에 따라 부동산 가격이 움직이나? 대예측이라고는 하지만, 부동산 시장에 관심 있는 사람들이라면 누구나 할 수 있는 정도의 예측이라 읽으면서 좀 민망 …

-세제 개혁을 주장하는 내용도 함께 있는데 종부세가 국세이므로 재정자립도가 낮은 지방 지원을 위해 필요하므로 폐지를 반대하고 오히려 실효세율을 따져 더 걷어야 한다고 주장한다. 

공간에 스며든 새로운 트렌드

-임대차 아니고 사용대차 계약: 상권 생존률이 낮이지며 세가 비싼 가게들 임대 방식도 변화.

-오픈런과 팝업 스토어, 플래그십스토어: 특히 MZ 세대를 겨냥한 마케팅 도구인 팝업스토어는 유동 인구 증가와 주변 상권 활성화, 지역 이미지 개선 효과를 플래그십스토어는 브랜드 제품을 넘어선 가치와 철학을 소비자에게 심어줌. 

장르를 불문하고 MZ 세대가 가장 중요하게 생각하는 트렌디함이 건물의 활용 방식과 그 안에 담는 활동을 바꾸고 있음을 설명했다. 트렌디한 상권이 자리잡은 곳이 또 좋은 입지이긴 하네. MZ 그 이후 세대들에겐 입지 가치에 트렌디함도 추가해야 하낭?  

-다양한 정체성과 선호도를 갖고 있는 서울의 명소들 소개를 이어갔다. 부동산 입지와 가치 선호도 위주로 책 읽다가 최신 소비 트렌드와 그 이면에 자리한 새로운 세대들의 성향을 읽어보니 재미있다. 새로운 세대들은 어떤 주거 선호도를 갖고 있나? 얼죽신인가? 여전히 직장교통학군환경인가? 월부 강의에서도 이런 변화 흐름을 튜터님들의 투자 경험으로 나눠 주실 때 재미있다. 

-유동인구로 수익을 발생시키는 공간이 흥미로웠다. 그런 생각을 해낸 것도 신선했다. 에어비엔비나 장기 숙박 등 고객 니즈를 충족시키는 시스템이 편하고 재미있고 돈으로 만들어내는 아이디어가 대단하다. 활력있는 공간도 역시 위치와 입지가 중요하겠지? 부동산에서 불변의 법칙인 것 같다. 

제목이 부동산 트렌드 2025이고 부제가 서울아파트 슈퍼사이클 진입인데 부동산의 범위를 핫플과 상권까지, 전세 사기 챕터까지 다뤄 재미있게는 읽었지만 주제에서는 벗어난 느낌이었다. 부동산 계간지 정도 재밌게 읽은 것 같다.  적중률 얘기하지만 그동안 월부 강의에서 늘상 들었던 내용이라 신선하지 않았고 금리와 부동산 가격의 상관성은 그렇게 중요한지 잘 모르겠고 그렇다면 좀더 깊이 있고 자세한 설명이 필요한 부분인 것 같다. 완독했는데 뿌듯함보다는 허망한 느낌.