[열중 65기 2조 산수국] 모든 것에 '진짜 의미'를 담은 게리롱튜터님의 1주차 강의 후기

안녕하세요. 

올해 2월까지 가치 있는 단지를 싸게 매수할 투자자 산수국입니다. :)

#투자자의 정체성 - 가치 투자자와 갭 투자자 

요즘 투자 데드라인은 다가오는데,

행동은 촘촘하고 꾸준하지 못하고 게으르고 

(날로 먹으려는) 마음만 앞서는 것 같은데요.

부동산 사장님들도 주변인들도 ‘갭투자’라는 말을 많이 하고

저 스스로도 ‘갭투자 맞아요~' 하며 대화를 이어나가곤 합니다.

그런데 오늘 게리롱튜터님께서 짚어주신

‘투자’의 정의와, ‘가치투자’의 의미를 생각해보니,

저는 요즘 ‘가치투자자’보다는 ‘갭투자자’에 가깝지 않았나 생각이 들더라구요.

월부에 와서 1년 반 동안

비교평가, 저평가가 중요하다, 가치가 먼저다

라는 말을 수도 없이 들었음에도 말이죠.

갭투자자는 갭만 맞는다면, 아무거나 사는 투자자를,

가치투자자는 ‘가치 있는 물건'을 싼 가격에 사는 투자자를 말합니다.

가치투자자는 가치보다 싸게 사기 때문에 

그만큼 안전마진이 생겨서 장기적으로 잃지 않을 수 있는 반면,

갭투자자는 운이 좋으면 저평가 물건을, 

운이 나쁘면 저가치 물건을 사기 때문에 

자칫 원금을 잃게 될 수 있습니다.

어쩐지 요즘 갭이 맞는 것을 매수 대상으로 고려하다보면,

‘이 단지 가치가 별로인 것 같은데? 

월부에서 좋아하는 단지가 아닐 것 같은데 투자해도 될까..?’ 

하는 의문이 들었는데요.

오늘 게리롱튜터님의 강의 내용 중

가치 투자, 모든 투자 원칙을 관통하는 가치의 의미, 급지와 연식에 따른 가치 표

등을 들으면서 

의문에 대한 답을 찾게 된 것 같습니다.

투자금을 먼저 봐서 입지 떨어지는 연식 괜찮은 단지들에 빠지지 말고

입지 가치부터 판단하면서 좋은 것부터 보겠습니다.

[튜터님 참고자료]

1. 서울 84 동별 선호도 탑5단지의 전고점 평균가를 정리 자료  

[게리롱] 서울 25개구 전체 입지를 딱 한 장으로 전부 정리해드릴게요
출처 : 월급쟁이 부자들 | 네이버 카페

2. 확장판 시세트래킹 양식

https://weolbu.com/community/1384251

ACTION) 투자금 말고, 가치 먼저 보기 

확장판 시세트래킹 양식에 투자 후보 단지들 넣어 세팅하기(저평가 전제)

#몸에 새기는 투자 원칙 - 저환수원리의 ‘진짜 의미’

너바나멘토님을 비롯한

많은 멘토님, 튜터님들께서 무한 강조하시는

월부의 심볼 같은 투자 원칙은 저환수원리인데요.  

모든 투자 원칙을 관통하는 ‘가치’의 중요성,

‘가치 있는 단지’라는 전체 하에 투자 원칙을 검토해야 한다는 것,

그리고 형식적, 기계적으로 검토해야하는 투자 원칙이 아닌

저환수원리의 ‘진짜 의미’를 생각해볼 수 있었습니다.

• 저평가: 가치보다 싸게 산다 

              → ‘가치가 있는 것’을 가치보다 싸게 산다! 가장 중요! 

              

• 환금성: 저층, 탑증 제외, 300세

              → 매도 시점에도 사람들이 좋아할 만한 것!

   

• 수익성: 투자금 최소화로 수익(수익률)을 높인다

              → 적절한 투자금으로 충분한 수익을 낸다!

   

• 원금보존: 전세가율이 높은 단지에 투자한다

              → 전세가율이 높은 단지에 투자하여, 원금을 ‘절대’ 지킨다!

   

• 리스크: 피해서 투자한다 X

             → 감당 가능하고, 기대 수익이 리스크보다 크면 투자한다!

가치가 있는 것을 싸게 사면 (저평가) 

(매도 시점에도 사람들이 좋아하므로) 잘 팔릴 것이고 (환금성)

(가치 있는 물건을 적당한 투자금으로 샀으므로) 충분한 수익이 날 것이고 (수익성)

(가치 있는 단지는 제 가치를 찾아가므로) 원금을 잃을 일이 없고 (원금보존)

감당가능한 리스크에 잘 대응하기만 한다면 (리스크)

잃지 않는 1호기 투자를 할 수 있다! 

ACTION) 가치 있는 단지를 가치보다 싼 가격에, 저환수원리를 지켜서 투자하기

#임보 결론 - 저환수원리 체크리스트

요즘 임보 작성 시 결론에서 탑3를 겨우 뽑는 단계까지 왔는데요.

아직 탑3 단지에 대한 저환수원리 체크리스트 장표를 만들어본 적이 없어서

튜터님이 보여주신 그대로 임보에 적용하려 합니다.

탑3 단지에 저환수원리를 적용해서 임보에 넣어두면

내가 당장 그 단지를 투자하지 않더라도

나중에 그 단지의 가치를 파악하고 기준에 맞는지 살필 때 도움이 될 것이고

또 그때의 판단이 맞았는지 복기하는 효과도 있을 것 같습니다.

이번 임보에서는 튜터님이 예전에 보여주신 결론 한 장 장표와 함께

탑3 단지 저환수원리 체크리스트도 임보에 넣겠습니다.

ACTION) 임보 - 결론 탑3단지 저환수원리 체크리스트 넣기

#실전 투자 프로세스

1. 가치 파악 (지역, 단지)

2. 투자 기준 적용 → 투자 후보 단지 장바구니에 담기

3. 장바구니 단지 가격 꾸준히 확인

4. (급매 뜨면) 마지막까지 깎아서 가장 좋은 가격, 조건으로 매수하기 

   -그 단지 모든 부동산 털어서 협상 카드 만들어서 제시하기

내가 상대에게 줄 수 있거나, 

상대의 마음을 자극할 카드가 없는 상태에서

무작정 몇천 낮은 가격을 제시하면 

대개는 수용되지 않고 매수로 이어질 수 없습니다.

이때 협상카드로, 

주변 부동산을 털어서 

더 싼 물건이 있는지,

같은 가격에 더 좋은 물건이 있는지 확인하고

있다면 이를 협상카드로 사용하여 가격을 제시할 수 있습니다. 

또 물건이 날라갔다고 좌절하지 말라고 하셨는데요.

튜터님은 심지어 물건이 3일 연속 날라갔는데도

여전히 퇴근 후 왕복 3시간 임장을 다닌 끝에

결국 더 좋은 것에 투자할 수 있었다는 경험담을 들려주셨습니다.

물건 날라간 걸로 아쉬워하고 무기력해지지 말고

더 치열하고 꿋꿋하게 이어가서 더 좋은 투자 할 수 있었던

선배들, 동료들 경험담을 믿고 쭉 이어가기!

ACTION) 매수 전까지 실전 프로세스 1~4단계 반복하기

#현명한 투자자의 복기법

오늘 인상 깊었던 내용 중 하나는 

튜터님의 1호기 복기 관련 인사이트와 태도였습니다.

튜터님께서 실패한 투자를 부끄러움 없이 우리에게 공개해주신 게 아니라~ ㅎㅎ

‘원금보존’의 관점에서 

아직 매도를 하지 않았고

싸다는 확신을 갖고 투자한 단지가 

제 가치를 찾아갈 때까지 잘 버티는 과정 중에 있다고 말씀하시는 모습에서

5년 동안 30번 계약한 투자자의 단단한 내공이 느껴졌습니다.

미래에 수익 실현, 원금 보존은 당연한 일!

또 그래프와 수치로 많은 투자 사례들을 만나다보니

감정 이입 안 되는 걸 어찌 아시고

튜터님께서 본인의 사례에 스토리를 실어서 들려주셨는데요.

비교평가를 통한 가치 판단과 투자 기준 점검, 매수 및 전세 계약 상황, 인테리어, 전세 재계약 등

매도를 뺀 모든 과정을 

감정 이입한 채로 간접경험할 수 있었습니다.

특히 매매가가 떨어지고

말로만 듣던 역전세를 튜터님이 때려맞으셨다니 

단체 탄식이.. ㅠㅠ

결과적으로 튜터님께서는 이 투자 경험과 꼼꼼한 복기를 발판 삼아

이후에 더 좋은 투자를 이어나가셨다고 합니다.

그동안 투자 후에 복기하라고 하는 이유를 몰랐는데

튜터님의 투자&복기 스토리를 듣고

복기한 투자자와 복기하지 않은 투자자의 시야, 통찰력이 시각화된 자료를 보고 

꼼꼼하고 선명한 복기의 중요성을 알 수 있었습니다.

또 투자를 많이 못하는 사람일수록

더 꼼꼼하게 복기해서

한 번의 투자로 더 많은 걸 얻어야한다는 말씀도

저에게 해당되는 말인지라 뇌리에 쏙 박혔어요.

ACTION) 투자 후 전세 계약하자마자 복기글 적기

#열중 재수강하길 잘했다

월부 입성 후 1년도 더 지나서 열중을 재수강하게 되었는데요. 

강의가 리뉴얼되었고

예전 지투 강의에서 팬이 된 게리롱튜터님께서 강의하신다는 소식을 듣고

열중 재수강을 결심하게 되었지요~ :D

물론 독서도 다시 해보려고요!

오늘은 퇴근 후 피곤한 몸과 정신으로 아지트에 도착해서

졸까봐 걱정하면서 강의를 들었는데요,

강의 시작 후부터 끝날 때까지 점점 몰입도가 올라가더라구요.

투자의 본질, 저환수원리, 투자 사례, 독서와 마인드까지

모든 내용에 대한 형식적, 피상적인 의미가 아니라

이면에 숨어있는 ‘진짜 의미’들을 풀어주셔서

본질적이고 중요한 것들에 집중하고  

머리와 마음에 저절로 새기게 된 시간이었습니다 :)

또 튜터님의 강의를 들으면서

그간의 제 투자 생활을 돌아보고 부족한 점이 무엇인지,

부족한 점을 수정, 보완하기 위해 무엇을 어떤 순서로 해야 하는지

계획을 세워볼 수 있었어요.

강의 후 질의응답 시간에는 감사하게도

1호기 투자를 위한 방향성을 검토해주시고

지역, 평형에 대한 추가 조언도 해주셨는데요.

이렇게 튜터님이 조언해주셨으니 이번 달에 열심히 움직이면서 

장바구니 단지 추가하고 장바구니 단지들 가격 계속 지켜보고 현장 다니면서 

투자 범위 안에 들어오면 마지막까지 깎아서, 좋은 조건에 투자하겠습니다.

윤종신과 손흥민을 마구 레버리지하시는 튜터님을 본받아

튜터님이 알려주신 내용들 중 

제가 우선적으로 적용해야 할 것들을 레버리지해서 투자로 이어가겠습니다. 

감사합니다 :)