3주차 강의 후기(수정 예정)

# D도시 지역분석 및 입지분석 프로세스

* POINT 1: D도시와 다른 지역의 차이

• 직장: D 지역 내 자체 일자리는 적은 편이나, 주변 도 지역 일자리를 많이 이용함.

• 학군: 지방 중에서 학군의 중요도가 매우 높은 곳이기 때문에, 투자 관점에서 ‘학군지’ 매우 중요함. 

  → D지역 내 학군지: ㅂ4ㅁ3, ㅇㅅ

  → 학군지= 좋은 성취도 보이는 학교 + 양질의 학원가 + 택지(아파트 커뮤니티)

• 환경: 상권 + 편의시설 + 거주환경

  → D지역 내 환경 좋은 구: ㅅㅅㄱ, ㅈㄱ, ㄷㅅㄱ, ㄷㄱ

• 교통: D지역은 지하철 이용률이 높기 때문에 역세권이 의미가 있으나, 같은 조건일 때만 해당됨. / ‘달구벌대로’에 가까울 수록 가격에 반영되기도 함.
• 공급: 미분양이 줄어들면 가격 상승할 준비가 되었다고 봄(양) & 선호 지역의 미분양이 줄어들면 의미 있음(질) 

• 결론 

  → 공급으로 인한 기회: ㄷㄱ > ㅅㅅㄱ > ㅂㄱ

  → 입지 선호도: 최상위 입지(ㅅㅅㄱ > ㅈㄱ), 상위입지(ㄷㅅㄱ)

  → D지역처럼 모든 곳이 다 싸다면? 싼 것 중에 제일 좋은 것부터 보고, 전세가가 오르는 시기를 잘 기다려야 함. 

• 느낀점: 한 지역의 입지를 분석하는 과정을 살펴보았다. 해당 지역에 대한 정보를 얻는 것도 중요하지만, 강사님의 입지분석 프로세스를 익히고 내것으로 만들어서 다른 지역에 적용할 수 있도록 해야겠다. 

   

* POINT 2: D 도시 가격 및 투자 전략

• 가격: 2025년 D도시 내 가격은 왜곡되어 있는 경우가 많음. (가치에 따라 가격 형성이 되지 않고, 위 아래가 없는 시장이라고 할 수 있음.)

  → 여전히 고점 대비 20-30% 하락한 단지들이 많음.

  → 신축 > 준신축 > 구축 순으로 저평가 되어 있음.

• D도시 투자 전략 3요소: 도심 접근성(ㅂㅇㄷ+ㅈㅇㄹ), 학군(ㅂ4ㅁ3은 압도적), 연식(신축 우선적으로 보기)
• 느낀점: D도시 아파트의 가격이 싸다는 이야기는 많이 들었지만, 이렇게 직접 단지 가격을 살펴보니 웬만한 중소도시보다 싸다는 것을 확실히 알게 되었다. 하지만 더 저평가 되어있는 단지를 찾으려면 단지별로 비교평가 할 수 있는 능력을 키우는 것이 우선일 것 같다. 오늘 조장님께서 알려주신 팁은 A단지가 4억대라면, 그 지역 내 4억대 단지들과 비교하여 어떤 단지가 더 좋은 단지인지 판단하는 방법이다. 비교 평가라는 것이 막막하게만 느껴졌는데, 비슷한 가격대의 단지들만 놓고 비교한다면 조금 더 수월하게 느껴질 것 같다. 앞으로 이 과정에 대한 연습이 많이 필요할 것 같다. 

BM

1. 임보  쓸 때 입지분석 요소 별로 정리 장표 꼭 남기기
2. 시세분석, 단지분석, 매물분석 단계별로 끝까지 해내기 (반마당이 아닌 앞마당으로 꼭 만들기)