돈버는 독서모임 – 부동산 트렌드 2025 (2025.02) [씨세븐]

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2025, 김경민 외

저자 및 출판사 : 김경민 외 / 와이즈맵

읽은 날짜 :  2025-02-02

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #상승론    #인플레이션    #공급부족

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 8

 1. 저자 및 도서 소개 

 : 서울대학교 지리학 학사, UC 버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드대학교에서 도시계획·부동산 연구로 박사 학위를 받았다. 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획 전공 교수로 재직 중이다. 보스턴 소재의 상업용 부동산 리서치회사 PPR에서 오피스 가격 예측 모형을 구축하고 글로벌 부동산을 연구했다. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이다. 

지은 책으로는 빅데이터로 부동산 시장을 분석한 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈와 ≪부동산 메가트렌드 2020≫, 도시개발의 방향성을 제시한 ≪도시개발, 길을 잃다≫, 익선동의 가치를 재조명한 ≪리씽킹 서울≫, 북촌을 개발한 기농 정세권 선생을 다룬 ≪건축왕 경성을 만들다≫ 등이 있다. 

<조선일보>에 월 1회 ‘김경민의 부트캠프’를 연재하고 있으며, SBS <교양이를 부탁해>, MBC <손에 잡히는 경제 플러스>, KBS <머니올라> 등 다양한 미디어에 컨트리뷰터로서 정기적으로 출연 중이다. ‘김경민의 노트’라는 유튜브 채널에서 부동산 트렌드에 관한 정보를 공유한다.  

 2. 내용 및 줄거리

 :

저자의 예측은 지나 3년간 적중했다는 표지 뒷면의 카피가 눈에 들어오는 이 책은 저자가 개발한 빅데이터 분석 기법을 중심으로 시장을 해석하고 거기에 대외적인 경제 변수들을 연결시켜 종합적인 의견을 제시했다. 먼저 눈에 띄는 것은 대세상승을 이야기 하고 있는 점이다. 주식시장에서 사용하는 이동 평균선 개념을 부동산 거래지표에 적용한 결과 골든 크로스가 일어났다고 말하고 있다.  거기에 덧붙여 서울 강남구 대장 아파트 단지들은 이미 그 시작점을 지났다고 한다.

-슈퍼 사이클

이동평균선 상 N파고 또는W파고로 흘러가는지를 구분하면 어떻게 상승할지 대략 예상이 된다.

지난 직전 3년간 미국 금리 인상이 가져온 누구도 예상못한 부동산 침체는 대출 금리 인상으로 주택구입시 받은 대출금을 상환하기 어려운 것이 실수요와 투자수요 심리를 얼어붙게 한 것이 분명하다. 그러나 대외적인 유사 케이스인 미국 주택시장에서 임차료가 폭등하고 있는데 한국도 예외가 아니다.

-인플레이션

원자재 가격 폭등으로 인한 시공비 인상은 평균 30%이상의 시공비 급등 문제를 일으켰다.

-전세가 폭등의 원인은 전세사기로 인한 빌라 기피 현상으로 빌라 가격은 최악인데 비교적 공개된 것이 많아 판매자와 수요자가 정보를 비교적 잘 알고 있는 아파트 선호 심리가 가속화되어 가격 상승 압력으로 작용할 것이다. 한마디로 아파트 외에 대체재로서 대책이 준비되지 않았다.

-PF사태

PF 대출을 일으킨 중소 건설사들은 자본 없이 분양해서 입주자들을 모야 비용을 절감했지만 정리되어야 할 건설사들이 부도나면 정권 차원에서 부정 여론이 일어날까봐 간신히 살려놨지만 그로 인해 용지가 나오지 않고 부실 건설사들에 의해 집을 지을 수 없단 것을 알아야 했다.

-공급문제

지금 주택 공급문제는 지난 수년전에 시작되어야 하는데 안 했던 것이 지금 문제로 등장하는 것이다. 공급이 부족하다. 

 -금리인하

양극화와 더불어 깊게 논의해야 한다. 

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

미국 연준의 금리 인하의 영향이 직접적으로 시장에 영향을 주는 것이 아니다, 그것에 따른 소비자 대출 금리가 있으며 시중금리, 즉 가산금리가 어떻게 움직이느냐가 중요하다. 

또한 미국의 국채금리 외에 지금 크게 우려하고 있는 환율 리스크에 대한 대응이 중요해질 것이다.

저자는 상승론을 주장할 상당한 이유가 있다. 자신의 중요한 근거 빅데이터와 부동산 인사이트로 설득력잏게 이야기하고 있다

그런데 몇 가지점에서 하락을 이야기하는 사람은 동의하지 않을 논리도 있기에 신중하게 독서하고 철저하게 리스크를 감안한 안전한 투자가 필요해 보인다,

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

 : 

대세상승을 논하는 근거에 대해 신중하게 검토할 필요가 있다. 

주목해야 할 핫 플레이스로서 홍대 상권을 다룬 것이 유익했다. 문화, 그중에서도 ‘덕후’라는 문화적 트렌드가 지나치게 자본화된 임대주들의 문제로 젠트리피케이션되며 상권이 시논처럼 쇠퇴할 수도 있었는데 다시 생명력을 가지고 발전할 수 있는 것이 홍대 상권을 이해하는데 도움이 되었다.

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은? (페이지와 함께 작성해 주세요)

P.157 “2024년 현재, 서울 아파트는 상승 싸이클에 돌입했다.“

- 금리가 인하되어도 정책적으로 가산금리를 인하하지 않는다면 그 영향이 다를 수 있다. 인플레이션이 문제이긴 하지만 그것이 부동산 시장에 상승 모멘텀으로 작용하기 보다 디플레이션으로 갈 위험은 없는지? 국내 수출 산업의 부진과 미국의 정치권력의 교체로 인한 경제적 변화에 뚜렷한 대응을 못하는 경우 전체적인 경기가 하강하게 된다면 부동산이 공급문제만 가지고 상승할 수 있을지? 

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

 :  트럼프 2.0 시대