[골드트윈] #25-7 부동산 트렌드 2025

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월급쟁이부자들 독서스터디 :: 후기    

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책 제목(책 제목 + 저자) :  부동산 트렌드 2025

저자 및 출판사 :  김경민

읽은 날짜 :   

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 :  #       #       # 

도서를 읽고 내 점수는  (10점 만점에 ~ 몇 점?) :  9점

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1. 저자 및 도서 소개  

■ 저자소개

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서울대학교 지리학 학사, UC 버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드대학교에서 도시계획·부동산 연구로 박사 학위를 받았다. 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획 전공 교수로 재직 중이다. 보스턴 소재의 상업용 부동산 리서치회사 PPR에서 오피스 가격 예측 모형을 구축하고 글로벌 부동산을 연구했다. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이다.지은 책으로는 빅데이터로 부동산 시장을 분석한 『부동산 트렌드』 시리즈와 『부동산 메가트렌드 2020』, 도시개발의 방향성을 제시한 『도시개발, 길을 잃다』, 익선동의 가치를 재조명한 『리씽킹 서울』, 북촌을 개발한 기농 정세권 선생을 다룬 『건축왕, 경성을 만들다』 등이 있다.〈조선일보〉에 월 1회 ‘김경민의 부트캠프’를 연재하고 있으며, SBS 〈교양이를 부탁해〉, MBC 〈손에 잡히는 경제 플러스〉, KBS 〈머니올라〉 등 다양한 미디어에 컨트리뷰터로서 정기적으로 출연 중이다. ‘김경민의 노트’라는 유튜브 채널에서 부동산 트렌드에 관한 정보를 공유한다.

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■ 책소개

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매년 빅데이터 분석을 근거로 서울시 집값 예상치와 당해의 투자 이슈를 짚어주는 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈가 2025년 부동산 시장을 전격 해부한다. 2024년 현재, 각종 매체에는 상승장이 왔으니 ‘영끌’해서라도 집을 마련해야 한다는 의견과, 부동산 시장이 붕괴될 것이니 있는 집도 팔라는 의견이 뒤섞여 있다. 상반된 주장에 혼란스러운 투자자들은 정확한 데이터와 균형 있는 의견을 제시해줄 전문가를 절실히 찾고 있다. 이에 김경민 서울대 교수는 “서울 부동산은 2021년도의 전 고점을 넘어 신고가를 기록할 것”이라며 확실한 ‘상승’ 방향을 예고한다. 역대 최악의 공급 부족과 금리 인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등 시장의 모든 지표가 가격을 밀어 올릴 준비를 갖췄기 때문이다. 심지어 강남 부동산은 이미 슈퍼사이클 진입을 완료했다. 『부동산 트렌드 2025』는 더욱 정밀해진 분석으로 ‘2025년 집값 시나리오’를 제시한다.

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2. 내용 및 줄거리 

Part 1. 2024년 부동산 시장 다시 보기

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지금 시점에서 과거를 돌아볼 때, 누구나 동의하는 팩트 하나는 2022년 1년간의 대폭락이다. 그런데 그 이후 2023년부터 현재(2024년 7월)까지의 부동산 시장은 굴곡이 있었다. 가격이 상승했다가 하락하고 다시 반등하는, N자 파고가 등장했다. 2023년 상반기와 중반에 서울 부동산 가격은 상승했으나, 2023년 후반부터 2024년 1분기까지 하락하고, 2024년 2분기에는 시장의 흐름이 완전히 바뀌며 다시 상승했다. N 형태의 움직임은 서울 내에서도 지역별로, 단지별로 약간의 시점 차이가 있다. 하지만 2010년대 서울 부동산 가격을 장기간 분석해보면 지역들이 큰 맥락에서 유사한 움직임을 보인다.

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💡지난 21년 상승장 이후의 전국적인 대폭락, 23년의 상승과 하락, 그리고 24년의 반등까지 의 흐름을 주식에서의 'N'자 반등을 도입하여 'N자 파고' 라는 개념을 만든 것 같다. 어짜피 그래프적인 해석이기에 이런 개념과 차트에 큰 의미를 두는 것 보다 저자가 생각하는 부동산 시장에 영향을 미치는 요소들에 대해서 집중해야겠다는 생각을 하게 되었다.

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💡그리고 저자가 보는 부동산 시장은 지역별, 단지별 차이가 있으나 장기적인 관점과 큰 틀에서는 유사한 움직임을 보인다고 한 부분은 내가 생각하는 부동산 시장의 흐름과도 같은 것 같다. 그렇기에 지금 더 좋은 지역(단지)가 아니라, 덜 오르고 저평가된 지역(단지)의 가치를 발견하고 투자하는 월부의 투자 방식이 유의미하게 적용된다는 생각이 들었다.

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매매와 임대차 거래량 분석이다. 부동산 거래는 ‘매매 거래’와 ‘임대차 거래’의 합이다. 다른 조건이 동일할 때, 전체 거래 중 매매 거래 비중이 줄어든다면 이는 사람들이 매매가격 하락으로 인해 전월세 시장으로 이동함을 의미한다. 그런데 어느 시점부터 매매 거래량의 비중이 다시 증가하기 시작한다면, 이는 전월세 시장의 수요가 매매 시장으로 이동하고 있음을 뜻한다.

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💡거래량을 부동산 사이클의 신호로 보는 것이 저자의  관점중에 하나인 것 같다. 저자는 주식을 하지 않았을까? 하는 생각이 드는 대목이였다. 주식에서도 하락장에서 거래량이 터지면 상승의 시그널이며, 상승장에서 거래량이 터지면 하락의 시그널로 보는 차트매매 관점이 있듯이 부동산에서도 유사하게 접근하는 것 같다. <앙드레 코스톨라니의 달걀 이론> 이 생각났다. 이론적으로는 틀리지 않았지만, 정치 이슈로 매매, 전세 거래량이 모두 감소하는 지금과 같은 시장이 해석되지 않는 것 처럼 거래량만으로는 모든 것을 설명할 수는 없는 것 같다. 하지만, 일반적인 시장에서는 매매 거래량에서 전세 거래량으로 넘어가는 것이 매매보다는 전세수요로 몰리는 하락장으 흐름, 전세 거래량에서 매매 거래량으로 넘어가는 것이 집을 사고 싶어하는 상승장으로의 흐름이라는 부분은 동의한다.

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Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

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수도권 부동산 시장을 한강을 기준으로 나눠보면, 한강 이남과 이북 지역에서 부동산 가격 확산(동조화) 현상이 다르게 나타나는 것을 알 수 있다. 가격 확산이란 특정 지역의 부동산 가격 움직임이 주변 지역에도 비슷한 영향을 미치는 현상을 의미한다. 한강 이남 지역에서는 수도권으로의 가격 확산이 활발히 진행 중인 반면, 한강 이북 지역에서는 이런 현상이 거의 나타나지 않고 있다. 이러한 차이는 각 지역의 일자리와 직주근접성에서 비롯된다.

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💡저자도 부동산의 가격을 일자리와 연관지어서 해석한다. 즉, 주요 일자리가 더 많은 한강 이남 지역의 상승세가 한강 이북 보다 빠르고 높을 수 밖에 없으며, 일자리를 중심으로 부동산의 사이클이 퍼져나간다는 논리는 월부에서 내가 배운것과 같은 원리이다. 현재도 한강 이남 지역의 마곡, 과천 지정타와 같이 일자리가 더 개선되고 있기에 더욱 한강 이남 지역으로 투자를 집중해 보는 것이 중요해 보인다.

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📌 일자리가 늘어나는 마곡을 품은 강서, 과천 앞마당 늘리기

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서울의 강남구와 서초구 지역은 대한민국 부동산 시장에서 핵심적인 역할을 한다. 첫째, 매우 높은 수요와 안정성을 자랑한다. 둘째, 강남구와 서초구 지역의 고가 아파트 시장은 우수한 교육 환경의 영향을 많이 받는다. 셋째, 뛰어난 인프라와 편의 시설을 갖추고 있어 주거지로서 매력적이다. 마지막으로, 강남구와 서초구 지역에는 고급 아파트 단지가 많이 있으며 이들 단지는 고급스러운 인테리어, 다양한 커뮤니티 시설, 우수한 관리 서비스로 높은 주거 만족도를 제공한다. 

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💡대한민국의 부동산 1등 강남의 부동산이 가진 특징이다. 높은 일자리와 소득 수준이 주는 수요, 우수한 교육 환경, 인프라, 부자 커뮤니티와 환경, 고급 인테리어. 누구나 가지고 싶어하는 이러한 특징을 모두 가진 곳이 강남이기에 가격이 가장 높은 것이고, 이러한 입지요소들을 얼마나 가졌냐가 다른 지역들의 가격을 결정하게 된다. 그렇기에 우리가 지역을 볼때 입지요소를 정확하게 파악하는 것이 중요함을 다시 생각해 보았다.

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향후 2~3년 뒤에는 심각한 공급 절벽이 예상된다. 서울시 아파트 입주 물량 부족으로 다양한 경제 및 사회 현상이 발생할 수 있다. 이는 서울에 한정된 이야기로 현재 다른 광역시와 지방에서는 공급물량이 미분양으로 남아 주택 시장의 침체로 이어지고 있다. 특히 2026년 서울시에 예정되어 있는 역대급 공급 부족은 수요와 공급의 불균형에 따라 주택 가격의 상승을 초래할 가능성이 크다.

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💡25년 강동구, 동대문구, 26년 광명을 제외하고는 수도권의 큰 공급이 예정된 지역이 없다. 저자도 26년부터의 공급 절벽에 주목하고 이러한 절대적인 공급 부족이 결국은 전월세 가격 상승을 유발하고 나아가 매매가를 상승하게 만들 것 이라고 보고 있다. 물론 어느정도는 동의하는 부분이지만, 지금까지 보아온 부동산 시장은 항상 예측대로 흘러가지 않았다는 점에서 단순히 공급만으로 모든 것을 예측할 수 없음을 기억하고. 단, 공급이 없을때 부동산 시장의 상승이 올 수 있다는 하나의 시나리오를 두고 현재 내가 할 수 있는 행동을 해야한다.

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Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6

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이슈1) 슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄

이슈2) 인플레이션_부동산 상승의 기폭제

이슈3) 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다

이슈4) PF 사태_정책 실패와 최악의 공급 부족

이슈5) 공급 절벽_정확히 얼마나 심각한가

이슈6) 퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공

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장기 이동평균선과 단기 이동평균선 비교 분석을 통해 우리가 시장 사이클에 대해 얻을 수 있는 인사이트는 다음과 같다. 첫째, 가격 상승기에는 강남구가 서울 전역에 비해 상승이 1~2개월가량 선행하는 데 반해, 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행해 상승장에 들어간다. 둘째, 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다. 셋째, 부동산 사이클이 짧아진다.

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💡이동평균성을 가지로 부동산 시장을 예측하는 관점은 동의하긴 어려운 것 같다. 주식에서도 차트매매를 지향하는 관점에서는 이동평균선을 가지고 시세를 예측하지만, 확률 게임에 불과함을 이미 많이 경험해보았다. 부동산 역시 이동평균선을 가지고 해석하는 것은 후행적인 해석이기에 동의하긴 어렵다. 다만 저자가 말하는 강남에서 상승이 퍼져나가며, 부동산 사이클을 장기간에 걸쳐 일어나고 그 사이클이 점점 짧아지고 있다는 3가지 인사이트는 충분히 공감되는 부분이다.

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인플레이션은 복합적인 경로를 통해 주택 시장에 충격을 주는데, 크게 두 개의 측면(수요와 공급)으로 설명할 수 있다. 수요 측면에서 인플레이션은 주택 구매 수요를 증가시킴으로써 주택 가격을 상승시킨다. 수요 측면에서 부동산이 매력적으로 보이게 하는 다른 요인은 임대료 폭등이다. 인플레이션은 물가 상승을 의미하는 만큼, 임대료 역시 상승시킨다.

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💡인플레이션이 부동산 시장을 상승시킨다는 관점은 새로웠던 것 같다. 생각해보면 21년 이후 급격한 인플레이션 이후 부동산 시장의 상승이 있었던 부분과 원자재 비용, 인건비 등이 상승하는 부분에서 이해는 되는 부분이지만 역시 인플레이션 만으로 해석하기는 어려웠던 것 같다. 다만 저자가 말하는 인플레이션으로 인한 구매력 하락을 방어할 수 있는 최고의 수단이 부동산이라는 부분은 동의되는 부분이다.

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전세가격지수의 흐름을 보면 2022년 대폭락기를 제외하면, 전세가격은 큰 틀에서 항상 우상향했다. 자세히 살펴보면 2012년부터 2022년 3분기까지 근 11년 동안 전세가격이 전년 동분기보다 낮았던 적은 고작 2회(2019년 1분기와 2분기)에 불과하다.

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💡장기적인 관점에서 전세가격의 우상향이라는 이론은 내가 부동산 투자를 선택한 이유중에 하나이다. 결국 전세가라는 안전마진이 장기적으로는 우상향 한다는 것과 매매가는 전세가보다 낮아지지 않는다는 두가지 이론이 내가 잃지 않는 부동산 투자를 할 수 있게 해주는 원리라고 생각한다. 물론 큰 흐름 안에서의 작은 등락폭은 있을 수 있기에 순간 순간을 버틸 수 있도록 무리하지 않고 감당가능한 투자를 꾸준히 해나간다면 부는 계속 쌓일 것이라고 생각한다.

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PF 대출 연장이 초래한 부정적 나비효과는 시장에 ‘공급 부족’이라는 큰 충격을 던져주고 있고 몸집을 더 키울 태세다.

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브릿지론은 단기 대출인 만큼, 일반적으로 금리가 높고 6개월 만기다. 그런데 이 브릿지론이 예외적으로 계속 연장되고 있다. 2022년 10월부터 2024년 6월까지 무려 20개월이다. 20개월이나 상황이 묶이는 동안 기존 사업의 디벨로퍼는 엄청난 금융비를 부담하고 있고, 신규 사업에 참여하고자 하는 디벨로퍼는 기회를 빼앗겼다.

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💡PF대출 여장이 부동산 시장에 어떤 영향을 미치는지 몰랐던 부분을 알게 되었다. 한편으로는 PF대출 연장 이슈로 건설사들이 파산하는 것을 막았기에 오히려 좋은 일이라고 생각했었는데, 부실 기업들의 파산을 막아준 것이였다는 것을 이해하게 되었다. 냉정하게 본다면 연장이 아니라 재무적으로 건강한 기업이 살아남는 자정 작용을 방해하는 것이였고 공급 부족을 이끄는 부정적인 영향이였음을 이해하게 되었다.

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지금까지의 상황을 정리하면 앞으로 단기간(5년 이내)에 일어날 수 있는 ‘정해진 미래’는 서울 아파트의 경우 ①역대급 공급 부족이 3~4년간 지속될 것이고, ②동기간 금리가 낮아진다는 것이다. 공급 부족은 누군가에게는 안 좋은 소식이 될 수 있으나 부동산 시장 가격에는 상승 방향으로 연결된다. 금리 인하 역시 부동산 수요를 자극하기에 더 많은 사람의 시장 참여를 부추길 것이다. 부동산 공간시장과 금융시장의 여러 현황(인플레이션으로 인한 시공비 급등, PF 정책 실패로 말미암은 토지 가격의 유지와 공급 부족, 전세가격 상승과 매매로의 전환, 예상되는 금리 인하와 부동산 수요 자극 등)이 합쳐지면서 모든 요소가 부동산 가격 상승을 가리키고 있다.

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💡저자가 하고 싶은 말이 결국은 위의 내용으로 정리되는 것 같다. 공급부족, 금리인하 두가지 요소가 향후 부동산 시장의 상승을 이끌 것이라는 말. 사실 나도 저자와 비슷하게 생각했던 적이 있었다. 하지만 부동산 시장은 예측대로 흘러가지 않음을 알았기에 상승의 가능성이 더 크고 상승할 수 있다는 하나의 시나리오를 그리고 지금 내가 할 수 있는 저평가된 단지를 찾아서 감당가능한 갈아타기를 하고 상승을 기다리는 것임을 정리할 수 있었다.

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3. 나에게 어떤 점이 유용한가? 

 장기간 부동산 관련 저서를 내고 시장을 바라본 저자의 부동산에 대한 관점들을 보면서 지금까지 내가 배운고 알고 있던 부동산에 대한 생각들을 정리할 수 있었으며, 평소 잘 모르고 있었던 PF대출과 같은 부분에 대한 것을 배울 수 있었다. 물론 저자의 생각에 100% 동의하지는 않지만 어느정도 일치하는 부분도 있었으며, 저자의 관점을 통해서 앞으로 다가울 수도권 부동산 시장에서 감당가능하며, 할 수 있는 투자를 해야함을 다시 한번 정리할 수 있었다.

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 다만 한편으로는 이 책을 읽은 많은 사람들이 당장 부동산 시장이 상승할 것이라는 조급함을 가지게 되지는 않을까 하는 우려가 되었으며, 돈독모를 리딩할때 이런 부분을 더 주의 깊에 인지시켜 드려야겠다는 생각도 들었다.

4. 적용할 점

일자리가 개선되는 강서구, 과천 앞마당 늘리기