[2월 돈 버는 독서 모임 현자] <부동산 트렌드 2025>를 읽고

저자 및 출판사: 김경민 외 5인, 와이즈맵

읽은 날짜: 1/27~2/4 (어 뭐야 생각보다 빨리 읽었네 이렇게 보니까)

핵심 키워드 3가지 #서울부동산 #퍼펙트스톰 #대세상승

내 점수: 8/10 (이론적인 이야기를 읽으며 지금까지 공부한 내용을 복습하고 갈고 닦기에는 최적이었으나, 솔직히 그래서 재미있게 읽었다고 보긴 어려웠기에)

1. 저자 및 도서 소개: 김경민 외 5인. 작년까지의 부동산 상황을 복기하는 동시에, 작년 상반기까지의 부동산 데이터를 기반으로 올해 서울 부동산의 흐름이 어떻게 이어질지에 대해 예상하는 책.

2. 내용 및 줄거리

   1) PF 대출의 연장 및 인플레이션 등의 요인이 새로운 아파트 착공 및 공급이 원활하게 이루어지는 것을 막았고, 이로 인한 공급 절벽은 2027년에 절정에 달할 것이다.

   2) 공급이 없진 않다. 다만 그 적은 공급마저도 특정 구에 몰려있을 뿐(서초구 구반포, 동대문구 이문휘경뉴타운, 성북구 장위뉴타운)

   3) 하버드 박사 출신 대표저자 아저씨가 AI를 이용해 만들어낸 부동산 가격지수가 알려주길, 곧 서울 장에는 장기적인 가격 상승 추세가 올 것이라고 한다(이게 탄핵 정국으로 인해 잠깐 진정이 된 모양새로 보임. 아무리 하버드 박사 출신이라고 해도 21세기에 어떤 분이 계엄을 시전할 줄은 모르셨겠지)

   4) 부동산투자회사(REITS)가 민간 아파트를 소유하고, 그 아파트를 비교적 낮은 임대료에 사람들에게 대여해주는 동시에, 사람들이 부동산투자회사를 바탕으로 소액 부동산 투자까지 가능하도록 시스템을 개선한다면 스러져가는 부동산 산업을 다시 활성화할 수 있을 것이다.

   5) 부동산 상승의 바람은 강남부터 시작되고, 한강 이북의 노도성은 항상 그 바람을 뒤늦게 맞는다. 강남은 빨리 상승해서 한참 오르고, 잠깐 내렸다가 다시 금방 올라간다. 노원은 한참 늦게 상승하다 잠깐 올랐다가 한참동안 내려간다….여러 이유가 있겠지만 역시 강남접근성 이슈가 큼(그럼 의정부는….하하하하핳).

   6) 서초구 아파트들이 신축이 많아서, 얘네 가격이 강남구보다 상대적으로 더 높아질 수 있다(원베일리, 원펜타스, 아크로리버파크 보고 오니까 충분히 그럴 것 같긴 함. 심지어 지금 짓고 있는 디에이치 클래스트, 래미안트리니원 생각하면 납득이 간다).

   7) 투자수익률은 1년치 임대료를 부동산 가격으로 나눈 것. 2% 정도의 투자수익률을 내는 1000만원짜리 월세 아파트 가격은 5억원. 근데 임대료가 50% 상승해서 1500만원이 되었다? 수익률이 3%가 되었네?? 부동산 투자가 돈이 된다는 소식을 들은 일반인들이 보수적으로 2% 정도의 투자수익률을 낼 수 있는 월세 1500만원 받는 아파트를 찾으려다보니, 놀랍게도 분모인 아파트 가격은 7억 5천이 됨. 근데 이 가격까지도 사람들이 오케이 외치며 사려고 하니까 부동산 가격이 상승할 가능성이 높아짐. 즉, 이론상 수익률이 1%만 높아져도 아파트 가격은 50% 오를 수 있음. 임대료 폭등은 아파트 값 상승을 불러일으킨다.

   8) 인플레이션은 아파트 원자재값 상승, 노동자 임금 상승을 불러일으킨다. 그럼 시공비는 계속 올라간다. 근데 문제는 인플레가 심해지면 시중에 많이 풀린 돈을 은행으로 다시 집어넣으려고 중앙은행이 금리를 올린다. 아니 근데 그러면 또 이번엔 대출이자가 높아짐. 건설에 필요한 총 비용이 계속 높아짐. 이게 당연하지만, 이로 인해 착공물량 감소와 건설 지연 정도가 얼마나 심해지는지가 관건.

   9) 거의 2027년까지의 서울 아파트 공급 절벽은 확정적인 수순. 이렇게 되면 신축 자체가 얼마 없어서, 신축의 가치가 상대적으로 더 올라갈 것이다(내년, 내후년에도 신혼부부들이 얼죽신 외치면 진짜 얼어 죽겠는데요).

   10) 왜 부동산인가? 미쿡 뉴욕에서도 물가 상승률보다 주택 가격 상승률이 항상 높았다. 인플레이션을 헷지하기 위한 최선의 수단은 부동산이 맞다(그러므로 지금은 부업이네, 주식이네 뭐네 유혹에 흔들리지 말고 우직하게 부동산 하나만 보고 실력을 늘리자).

   11) 서울의 전세가는 왜 계속 우상향일까? 서울 아파트들에는 항상 커버 가능한 수요를 넘어선 대기수요가 번호표 뽑고 쫙 기다리고 있기 때문이다. 근데 매매는 실거주/투자 타입이 나뉘는데, 전세는 1000% 실거주. 근데 서울에 일자리는 짱짱 많고, 사람들이 늘 바라는 건 직주근접. 그러므로 전세 수요는 계속계속 존재한다.

   12) 임대차3법 등장 이후 전세가가 ‘신규계약’과 ‘갱신계약’ 가격으로 확 차이가 나는 모습을 보였는데, 그 차이가 2022년 3분기 이후로 사라졌다(뭐라고….? 시세 따다보면 전혀 안 그렇던데 대체 그 단지 어딥니꺼).

   13) 수요/공급이 일정한 안정된 시장 상황 아래에서 매매 거래가 임대 거래보다 횟수 자체는 적었지만 매매 거래의 비중 자체가 증가한다면 시장 참여자들이 임대보다는 매매로 넘어가려 한다는 신호다.

   (음 그니까…전체 거래가 10이라는 가정 하에 매1/임9에서 매2/임8로만 변해도 어쨌든 매매 비중이 높아지니까. 그런 의미로 받아들이면 되는걸까)

   14) 지방 부동산은 미분양이 여전히 넘치므로 희망적으로 보기 어렵다(앞으로 이게 제일 궁금하다. 이 책도, 송희구 작가도, 대부분의 부동산을 모르는 사람들조차도 지방투자는 위험하다고 하는데. 우리 너나위님과 지방 투자한 월부인들이 증명해낼 수 있을까.)

    

3. 이 책이 나에게 유용했던 부분: 지금처럼 줄거리 쓰면서 책에 접어둔 내용 보면서 부동산에 대한 기본 흐름과 지식을 복습하게 만들어준 것만으로도 충분히 가치가 있었음. 그리고 초반에 등장한 pf대출이 대체 뭔지 몰라서 한참 인터넷을 뒤졌는데도 이해를 못 했는데, 뒤에서 상세히 알려줘서 충분히 이해했다. 다만 복습은 해야 할 듯
4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점과 느낀 점: 어쨌든 서울 아파트 대세 상승의 흐름은 지금 출발선 밖으로 머리를 내밀고 빨리 뛰쳐나가려고 안달인데, 그걸 정치적 이슈가 겨우겨우 막아내는 느낌이다. 그 이슈가 해결되기 전에 정말 서울 1호기 투자를 해내고 싶다는 마음이 커졌다. 그리고 런던 베이글 뮤지엄? 실제로 런던에 존재하지도 않는 그런 가게를 만들어서 브랜드값으로 40억을 받았댔나…아무튼 근데 그 사장 양반이 또다른 빵집인 ‘아티스트 베이커리 안국’을 만들었다는 막판의 내용 보고 여러 생각이 들었다. 아…역시 부동산 투자도 잃지 않는 투자이지만, 부의 추월차선에서 말하고 고명환 작가님이 말하듯이 '독점'해야 돈을 많이 벌 수 있구나. 멋진 아이디어 하나가 떼돈을 벌어다준다는 것을 새삼 떠올렸다. 아티스트 베이커리 안국은 또 얼마나 커다란 브랜드 가치를 창출해낼까…
5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점: 위에서도 썼는데, p.115: 그런데 재미있는 점은 신규 계약과 갱신 계약의 평균 전세가격 격차가 변했다는 점이다. 이 격차는 2020년 후반부터 2022년 초반까지 존재하다가 2022년 3분기를 기점으로 차이가 없어져버렸다. 임대차 3법 이후 이중가격이 발생한 것은 사실이나 이중가격이 2022년 3분기에 사라진 것이다. 그 이후의 신규 계약과 갱신 계약의 평균 전세가격은 대동소이하다. 오히려 신규 전세 계약의 가격이 낮은 분기도 여럿 존재한다.----→이거는 거시적인 관점으로 봤을 때를 의미하는 것일까?? 아직도 임장 목표지 시세를 따면, 누가 봐도 대놓고 갱신계약인 낮은 금액들이 보이는데 말이다.
6. 연관지어 볼만한 책 한 권: 아직 읽은 책이 정말 모자라서 잘 모르겠다. 나부맞 아닐까?ㅎㅎ