부동산 트랜드2025 [제이든J]



월급쟁이부자들 독서스터디 :: 후기

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산트랜드 2025 / 김경민, 김규석, 이소영, 이보람, 이영민, 정재훈

저자 및 출판사 : 김경민, 김규석, 이소영, 이보람, 이영민, 정재훈 / 와이즈맵

읽은 날짜 : 25.02.06

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #퍼펙트 스톰 #공급부족 #인플레이션

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10/10

1. 저자 및 도서 소개

:

김경민

서울대학교 지리학 학사, UC 버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드대학교에서 도시계획·부동산 연구로 박사 학위를 받았다. 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획 전공 교수로 재직 중이다. 보스턴 소재의 상업용 부동산 리서치회사 PPR에서 오피스 가격 예측 모형을 구축하고 글로벌 부동산을 연구했다. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이다.

2025년 서울 부동산, 슈퍼사이클에 돌입하다

매년 빅데이터 분석을 근거로 서울시 집값 예상치와 당해의 투자 이슈를 짚어주는 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈가 2025년 부동산 시장을 전격 해부한다. 2024년 현재, 각종 매체에는 상승장이 왔으니 ‘영끌’해서라도 집을 마련해야 한다는 의견과, 부동산 시장이 붕괴될 것이니 있는 집도 팔라는 의견이 뒤섞여 있다. 상반된 주장에 혼란스러운 투자자들은 정확한 데이터와 균형 있는 의견을 제시해줄 전문가를 절실히 찾고 있다. 이에 김경민 서울대 교수는 “서울 부동산은 2021년도의 전 고점을 넘어 신고가를 기록할 것”이라며 확실한 ‘상승’ 방향을 예고한다. 역대 최악의 공급 부족과 금리 인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등 시장의 모든 지표가 가격을 밀어 올릴 준비를 갖췄기 때문이다. 심지어 강남 부동산은 이미 슈퍼사이클 진입을 완료했다. 『부동산 트렌드 2025』는 더욱 정밀해진 분석으로 ‘2025년 집값 시나리오’를 제시한다.

2. 내용 및 줄거리

:

Part1. 2024년 부동산 시장 다시보기

- N자로 반등한 서울 부동산 시장

- 서울 아파트 골든크로스가 발생한다.

Part2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

- 전국 아파트 매매 시장 동향

- 서울 아파트 시장은 N파고 등장과 슈퍼사이클 돌입했음

- 수도권 권역별로 특징 및 상승흐름 설명

Part3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6

- 주식에서 쓰는 이동평균선을 부동산에도 같이 적용함. 이것으로 인해 현재 (2024년 2분기까지 지켜본 결과) 골든크로스가 일어나고 있음.

- 일례로 강남구 아파트가 이미 전고점을 넘어선 곳이 생김

- 인플레이션이 부동산의 상승을 끌고온다.

- 서울시 전세가격은 항상 우상향 했다. 대형단지로 살펴보았을 때도 그랬음

- PF 사태로 공급부족이 일어났고 건전하지 않은 디벨로퍼들을 살려두었음. 그렇기 때문에 저렴한 토지매물이 시장에 나오지 않았으며 건전한 디벨로퍼들 역시 토지가격까지 비싸기에 공급을 들어가지 않았음.

- 즉 커다란 공급절벽이 생기기 시작할 것이고 이는 아파트 뿐만 아니라 빌라 공급부족까지 생길 것임

- 금리 인하까지 생긴다면 퍼펙트 스톰으로 전세가격은 올라갈 것이 명약관화임

Part4. 12개 대장 단지 상세 리포트

- 대표성을 띄는 대단지를 트래킹 하면서 인사이트를 얻어보려고 했음

- ①종로구 경희궁자이｜②강동구 ‘고덕그라테온’｜③송파구 헬리오시티｜④강서구 마곡엠밸리｜⑤송파구 ‘엘리트’｜⑥성동구 왕십리뉴타운｜⑦중구 남산타운｜⑧마포구 마포래미안푸르지오｜⑨서대문구 DMC파크뷰자이｜⑩관악구 관악드림타운｜⑪서초구 반포자이｜⑫강남구 도곡렉슬

Part5. 2025년 부동산 가격 대 예측

- 대세상승장으로 일어날 것으로 예측함

(but 12월 정치권 이슈로 인해 25년 현재 환율 상승으로 금리인하를 하지 못함. 앞으로 정치권이 해결될때까지는 예측하기 힘듬)

Part6. 주목해야 할 '핫 플레이스'

- 아파트와는 다른 이야기로 상권, 소비문화에 따른 서울 핫플레이스 소개

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

:

- 두 지역이 모두 상승에 접어든 건 사실이지만, 그럼에도 고가와 중저가 시장의 아파트는 가격이 벌어지고 있다.

- 서울시 부동산 시장에 심각한 공급 절벽 현상이 발생할 수 있음을 시사한다.

- 가격 상승기에는 강남구가 서울 전역에 비해 상승이 1~2개월가량 선행하는 데 반해, 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행해 상승장에 들어간다.

- 부동산 사이클이 짧아진다.

- 수요 측면에서 부동산이 매력적으로 보이게 하는 다른 요인은 임대로 폭등이다. 인플레이션은 물가 상승을 의미하는 만큼, 임대료 역시 상승시킨다.

- 수요 측면에서 인플레이션은 주택 구매 수요를 증가시킴으로써 주택 가격을 상승시킨다.

- 시공비는 내려간 적이 없다.

- 요약하면 시공비는 팬데믹 이전 대비 퀀텀 점프해 매우 높은 수준을 유지하고 있으며 과거 통계를 볼 때 시공비가 내려갈 가능성은 희박하다는 것이다.

- 만약 신축과 구축 아파트 간의 가격 차이(혹은 분양과 구축 아파트 간의 가격 차이)가 지나치게 벌어지는 경우, 사람들은 약간의 불편을 감소하거나 혹은 약간의 추가비용을 들여 리모델링을 하는 선에서 구축 아파트 매매로 돌아설 수 있다.

- 뉴욕 맨해튼의 경우 2022년 중반 연준의 금리 인상 이후 1년 이상 주택 가격이 하락했으나, 인플레이션으로 인한 신규 공급 부족과 임대료 상승으로 2023년 중반부터 오름세로 전환했다. 높은 금리에도 불구하고 주택담보대출 없이 전액 현금으로 매입하는 구매자의 비중이 2023년 4분기 기준 전년 동기 대비 17% 이상 급증하면서 맨해튼 아파트 가격의 상승세를 이끌었다.

- 미국 주택 시장에서도 인플레이션과 부동산 가격 간의 높은 상관관계가 나타난다.

- 이슈2에서 살펴봤듯이 전 세계 글로벌 도시들이 인플레이션으로 인한 월세 대폭등을 경험하고 있다.

- 2022년 4분기부터 현재까지 아파트와 빌라 인허가 물량은 역대 최저 수준이다. 이는 5년 후인 2028년 이후 준공 물량 부족으로 이어질 것이 명확하다.

- 전세가격 상승은 현재 도저히 막을 수 없는 퍼펙트 스톰이 되고 있다.

- 서울시 주택 시장이 몇 년간 심각한 공급 위기를 겪게 될 것이라는 의미다. PF 대출 연장이 초래한 부정적 나비효과는 시장에 '공급 부족'이라는 큰 충격을 던져주고 있고 몸집을 더 키울 태세다.

- 이제껏 경험하지 못한 '고물가'가 계속 진행중이다. 그리고 이러한 고물가 수준에서는 부동산이 가장 좋은 투자처임을 그 누구도 부정할 수 없다.

- 국내외 상황을 고려했을 때 기준금리는 시점이 문제일 뿐 인하가 시작될 것이 자명하다.

- 서울시 전체 아파트 가격에 대해 다시 살펴보자면, 모든 지역에서 2021년 고점을 돌파할 가능성이 높다. 다만 지역별로 그 시점에는 차이가 있을 것이다.

- 그러나 장기적으로 볼 때 향후 아파트 공급이 절대적으로 부족하다면 구축 아파트 역시 가격 상승 압력을 받을 것이다.

- 종부세는 재산세의 일종으로 1주택자의 경우 공시가격 12억 원 이상인 주택에 추가적인 세금이 부과된다.

- 일찍이 서브컬처의 가치를 인식한 홍대가 그 중심지로 자리 잡게 된 배경이다.

- 다가구는 호수에 관계없이 건물 자체가 통으로 하나의 물건으로 취급돼 하나의 등기가 나온다. 그래서 온라인으로 등기부등본을 떼보면 다가구는 다른 호에 거주하는 사람이 전세로 거주하고 있는지 그렇다면 전세금이 얼마인지를 알 수 없다.

- 인터넷으로 등기부등본을 떼면 먼저 입주한 선순위 임차인 여부를 알 수 없다. 하지만 주민센터에서 전입세대 열람내역서와 확정일자 부여현황을 발급받으면 다른 세입자의 전입신고 내역, 계약기간 및 계약금액 등을 파악할 수 있다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

:

[PF로 인한 공급 부족은 시작되었다]

인플레이션으로 인해서 인건비, 그리고 자재값은 내려갈 가능성이 거의 없다.

시공비 상승의 규모가 커지면서 건설 지연 및 인허가 물량 감소가 얼마나 커질지가 관건이다. 이로 인해 신규 공급물량 급감이 일어난다.

이는 신축 분양이 줄어 들 수 있으며, 신축의 공급이 부족해지면 구축까지도 수요층이 돌아 설 수 있다.

게다가 2022년 PF 사태로 인해 리스크 관리를 하지 못한 디벨로퍼들을 정부가 살려두었고 이로 인해 파산하지 않았기에 진행되는 프로젝트가 무산되지 않았다. 무산이 되었다면 해당 토지가 저렴하게 나왔을 테지만, 그렇기 않기 때문에 건설 들어가야 하는 토지 역시 비쌌고 그로 인해 인허가 및 공급 부족은 더 심각해지고 있다.

서울의 공급이 심각하게 부족하기 때문에 이는 전세공급의 부족으로 전세가격의 상승이 얼마나 영향을 미칠지 예상이 가는 지점이다.

[인플레이션으로 인한 전세 가격은 항상 우상향이었다]

인플레이션으로 인해 물가는 항상 올라간다. 그로 인해서 전세 가격 역시 많이 올라가는 추세이다.

여기에 경기 침체로 인한 금리 인하의 가능성은 더 커지고 있다. 이미 미국에서는 금리 인하를 시작했기 때문이다. 그렇기에 특히 26년부터는 전세가 상승의 퍼펙트 스톰은 막을 수 없을 것으로 보여진다.

매매가는 다른 영향을 미치는 것들이 많겠지만, 전세가격이 올라가면 매매 수요로 변환이 일어날 가능성이 크며 이는 곧 매매 가격을 밀어 올릴 가능성이 크다.

서울 시장의 부동산 골든크로스와 관련하여 슈퍼사이클은 바뀌었을 수 있다.

[환율 폭등이 예상된다.]

얼마전 월부TV에서 김기원님의 영상을 보았다. 미국이 빅컷 금리인하를 했고 이는 전통적으로 IMF, 2008년과 같은 금융위기가 왔기 때문이다.

그 이유는 미국의 금리 인하는 실물 경기가 침체되서 이며, 이는 한국에도 마찬가지 실물 경기 침체가 일어날 확률이 높다. 거기에 현재 환율은 미친듯이 올라가고 있다. 거기에 한국의 인구는 줄고 있는데 원화를 쓰는 인구 자체가 줄 것이고 원화약세가 일어날 확률이 높다. 고로 실물경기가 좋지 않고 환율이 올라가는 이 상황에서 2025년 최악의 부동산 폭락이 일어날 것으로 예상하였다.

이 말을 듣고 나 역시 흔들렸다. 하지만 현재 서울 2호기 까지 한 내가 감당해야할 최악의 상황은 무엇인지 고민해 보았다.

1. 부동산 가격이 하락해도 상관이 없다. 지방 1호기는 매도 시점이 애매해 질 수 있겠지만 1,2호기 모두 싸게 샀다. 그것도 가치 있는 것들을 샀기에 저평가 구간이고 바닥은 잡을 수 없다는 마음가짐이 있다.

2. 무리한 대출이 없다. 이미 전세가격은 싼 시기에 갔기 때문에 내가 감당해야 할 무리한 대출 이자가 없다. 그렇기에 충분히 보유할 체력이 받쳐진다.

가격 폭락이 설령 온다고 하더라도 전세가격은 많이 떨어질 것 같지 않다. 그렇다면 내가 저평가 구간에 샀기에 비싸질때까지 보유만 하면 될 거라는 생각이 들었다.

이 책을 보면서 현재 부동산 시장에 대해 좀 더 면밀하게 그리고 데이터로 접근 해 볼 수 있는 시간이었다.

5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?

:

부동산 트랜드 2024

* 마지막에 책 제목과 작가 이름을 꼭 태그를 작성해주시고, 검색 가능으로 변경 부탁드립니다 : )