서울,수도권 아파트 무슨 일이 벌어지고 있을까? (2025 서울수도권 투자전략)

안녕하세요. 양파링입니다.

2월이 되었지만 여전한 추위입니다.

다들 건강 잘 챙기고 계신가요?

작년 하반기 부동산 시장을 돌아보면

대출규제에 정치적 불확실성까지 더해져

매수심리가 매우 위축된 어려운 시간이었습니다.

하지만 그 안에서도

지역별/ 생활권별/ 연식별 다른 결과를 보이며

투자를 고민하던 분들께 더 혼란을 주었을 것 같습니다.

그래서 오늘은 최근 서울/수도권 시장의 분위기와

이와 같은 분위기에 어떤 투자기회가 숨어 있는지

2025년 서울/수도권에 투자하려면 어떤 전략을 가져가면 좋을지

이야기드리려고 합니다.

 [현재 서울/수도권 시장 분위기 & 투자기회] 

첫째. 좋은 곳만 오르는 시장?

수도권은 오르는 데, 지방은 안 오르고..

서울은 오르는 데, 경기도는 안 오르고..

강남은 오르는 데, 강북은 안 오르고..

‘양극화’라는 단어를 많이 듣는 시장입니다.

지금 시장을 어떻게 해석해야 할까요?

좋은 곳만 오르는데..

강남/서초/용산과 같은 상급지는 이미 올랐으니

신축은 이미 많이 올랐으니

서울/수도권 투자기회가 사라진 걸까요?

상승에도 순서가 있을 뿐입니다.

사람들이 더 좋아하는 것들이 먼저 차례가 온 것 뿐입니다.

21년 하반기~22년 상반기

가장 높은 가격을 형성하던 때와 비교하면

여전히 많은 지역들이 덜 올랐습니다.

위 그래프는 서울 3급지 지역의 단지입니다.

서울 25개구 중 중간 수준 지역임에도

지난 상승장과 비교하여 여전히 20% 내외가 빠져있습니다.

가치가 안좋아서 일까요?

아닙니다. 

아직 순서가 오지 않은 것 뿐입니다. 

'저평가'되었다면 반드시 균형을 맞춰갈 것 입니다.

중요한 건 저평가 된 것들 중

가장 좋은 것이 어떤 건지

골라낼 수 있는 여러분의 실력입니다.

너무 늦지 않게..

▶ 투자기회

‘저평가’에 초점을 맞춰야 하는 시기입니다. 

'가치 대비 가격이 저렴한지' ‘아직 덜 오른 게 맞는지’ 끊임 없이 확인하세요!

‘덜 오른 곳’들 중에서도 가장 좋은 것을 선택하는 것이 중요합니다(단, 내 돈에 맞는 곳 중)

둘째. 전세가율 45개월만에 최고?

1월 기준 전국 아파트 

전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이

68%에 다달았습니다.

KB부동산 조사방식 개편 후

가장 높은 전세가율입니다.

전세가율이 높아진다는 것이

무슨 의미일까요?

매매가 대비 

전세가가 차지하는 비율이 높아진다는 뜻이고

쉽게 말하면, 

그만큼 투자금(매매가-전세가)이 덜 든다는 이야기 입니다.

그러면 전세가율은 언제 높아질까요?

많은 가정이 있지만

대표적으로 

매매가격보다 전세가격이 더 많이 올랐을 때 입니다.

대출규제 후 위축된 매수심리는

전세수요로 옮겨갔며

전세시장에 영향을 미치고 있습니다.

아래 표는

서울 25개구와 수도권 핵심지역의

전세가율 증감/ 평당 투자금 증감을 나타낸 것 입니다.

부동산 시장이 가장 어려웠던

23년 1월과 비교한 현재 수준입니다.

34개 지역 중 25개 지역

전세가율이 상승했습니다.

상승세를 타지 못한 지역은

매매가격이 큰 폭으로 상승장 상급지

또는 입주가 있는 지역들 뿐이었습니다.

입주는 정리되는 시점이 오기 마련입니다.

공급물량이 정리되며

서울/수도권의 더 많은 지역이

상승세를 타는 지역으로 돌아설 거라 생각됩니다.

▶ 투자기회

서울/수도권 전세가율이 ‘상승세’를 타고 있습니다

전세가율이 높아지면 투자금을 줄일 수 있는 좋은 기회 입니다

지금 일시적으로 전세가율이 낮은 지역 안에서도 충분히 기회는 있습니다

서울/수도권 공급은 매우 부족한 상황으로, 현재 입주가 정리되는 시기에 전세가는 상승하게 될 것입니다

셋째. 서울 불패?

22년 하반기부터 시작된 하락장이

벌써 4년차에 접어들었습니다.

벌써부터 서울/수도권에 관심 갖았지만

왜 투자결정이 어려울까요?

내 돈으로 살 수 있는

서울 아파트는 맘에 들지 않고

경기도 아파트는 아쉬워서 아닐까요?

서울이라는 땅이 가지는 

희소가치가 있는 것은 맞습니다.

하지만 지역 나름/단지 나름입니다.

‘서울’이라는 명칭을 달고 있다해도

경기도 핵심지역 아파트보다 가치가 덜 할 수 있습니다.

아래 그래프는

서울 4급지 뉴타운에 있는 아파트와

경기도 핵심지역 아파트를 비교한 것 입니다.

연식도 단지 규모도

서울 뉴타운 내 아파트가 더 앞서지만

상승장 경기도 핵심지역 아파트가

뒤지지 않는 수익을 냈습니다.

경기도 핵심지 아파트 하나로

상승장 5억 넘는 수익을 낸 것입니다.

서울아파트는 돈 벌고,

경기도 아파트는 돈을 못 버는 게 아닙니다.

더 중요한 건

더 가치있고 더 저평가된 아파트를 골라내는 겁니다.

현재 시장에서 내 돈으로 살 수 있는 

가장 좋은 자산을 가지고 싶다면

비교할 수 있는 투자처를 늘리세요.   

▶ 투자기회

서울 아파트와 경기도 아파트를 ‘행정구역’으로만 비교하지 마세요

서울/수도권을 크게 바라보고 어떤 입지가치를 가지는지, 상품성은 무엇이 좋은지, 사람들이 더 좋아하는 곳은 어디일지를 고민하세요

서울 투자를 준비하는 분들이라면 경기도 핵심지는 반드시 알아야 합니다

경기도 핵심지가 대규모 공급까지 더해서 지역위상이 달라지고 있습니다

 [2025년 서울/수도권 투자전략] 

2025년 많은 분들이 서울/수도권 투자를 결심하고 계십니다.

아래 4가지 만큼은 꼭 당부드리고 싶습니다. 

1. 가격을 제대로 알아야 합니다

‘저평가’가 특히 중요한 시장이라고 말씀드렸습니다.

저평가는 ‘가치 대비 가격’을 알아볼 수 있어야 합니다.

현장에 가고 정리하며 가치를 파악하고

내가 아는 가격이 그 가치와 걸 맞는지 정리하는 겁니다.

지금 시장은 특히 ‘가격’을 제대로 알아야 합니다.

네이버부동산에 보이는 가격으로 투자하는 시장이 아닙니다.

현장에서 브리핑 받은 가격

사겠다고 결심하고 협상하는 가격이 달라집니다.

적게는 몇백, 많게는 몇천이 달라지는 시장입니다.

책상에 앉아 투자할 게 없다고 아쉬워 하지 마세요.

2. 서울과 경기 핵심지역을 비교해야 합니다

2016년 

제가 투자를 시작할 당시

투자동료들과 가장 많이 했던 고민이

서울과 경기도의 비교였습니다.

하지만 2021년 상승장을 통해

경기도 핵심지 아파트의 위력을 

확인할 수 있었습니다.

내 돈으로 살 수 있는 것 중, 

가장 좋은 것을 사는 게 투자입니다.

서울 뿐만 아니라

경기도 핵심지 중 가치를 가지는 곳이라면

반드시 비교해서 후회없는 선택을 하세요.

3. 반드시 저평가된 것을 선택해야 합니다 

서울시가 5년만에

잠실동,삼성동,대치동,청담동에 대한

토지거래허가구역 지정을 해제했습니다.

벌써부터 해당지역 매물이 잠기고

호가를 올린다는 이야기가 들립니다.

우리는 서울/수도권에 투자를 하는 겁니다.

비싸도 내가 가지고 싶은 것을 사는 게 아닙니다.

가치 대비 덜 오른 것을 사서 수익을 내는 것입니다.

반드시 저평가된 것을 선택하세요.

싸게 산 만큼 시장변화에 버틸 수 있는 체력이 생깁니다.

4. 지금 바로 실행해야 합니다

제가 여전히 많이 듣는 질문이 있습니다.

지금 투자할까요? 

더 모아서 더 좋은 것을 살까요? 입니다.

우리가 알 수 있는 시장과 가격은

2025년 현재 뿐입니다.

2~3년 더 모아서?

돈은 모았는데 더 이상 내가 살 수 있는 가격이 아니라면요?

여러분이 알 수 있는 ‘지금 시장’에서

바로 실행하세요.

행동을 미루는 건

언젠가 다시 해야 하는 똑같은 고민을 

늦추는 것 밖에 안 될 것입니다.

 [이제 여러분이 서울/수도권 자산을 가지실 차례입니다] 

부동산 시장에서 보내온 시간만큼

여러지역에 투자물건을 가지게 되었습니다.

각 투자처마다 장점이 있지만

시간이 지날수록

서울/수도권 자산이 주는 안정감이

참 크다는 것을 느끼게 됩니다.

서울/수도권에 관심을 갖는 여러분이

지금 이 시장이 주는 기회를 

놓치지 않으셨으면 좋겠습니다.

여러분의 투자를 힘껏 돕겠습니다.