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월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
이번 2강은 양파링님의 전세에 대한 A-Z 강의 였다.
양파링님도 강의 중 여러번 말씀하셨지만, 아직 매매에도 이르지 못했는데, 전세라니요~!! 싶은 마음도 있었지만.
‘매매 시점부터 전세를 생각해야 한다는 점을 간과했었구나’ 느꼈고,
과거 임차인으로서 계약서를 썼을 때나 매매계약서를 썼을 당시에 잘 모른채로 대강 넘어갔던 여러가지 사실들에
대해서도 들을 수 있어서 매우 속시원했던 강의였다.
잔금 치루고 나니 갑자기 발등에 불 떨어진 것 같았다던 분들의 말씀.
이제 공부했으니 꼭 미리 알고 대비 할 수 있도록 해야겠다.
[Part1. 2025년 상반기 전세시장]
서울: 전세가 상승지역 - 강남, 서초, 용산, 광진, 노원, 종로, 구로
전세가 하락지역 - 강북, 도봉, 은평, 송파, 동대문, 성북, 금천, 관악
- 울산: 공급부족으로 전세가 상승 두드러짐
- 부산: 신축 중심으로 전세가 빠르게 회복
결론: 전체적으로는 대출규제와 정치적 여건으로 매매거래 감소 ㅡ> 전세 레버리지 투자자에게 기회의 시장
[Part2. 지금 시장 전세 셋팅을 위해 알아야 할 것]
전세세팅 유형과 프로세스: 어떤 전세가 유리할 지 판단, 전세 세팅 방법에 따라 미리 알고 대응 할 수 있어야 함.
1) 전세를 맞춘 경우 1 : 매매 잔금일이 전세 잔금일 = 매매 잔금은 전세 잔금으로
2)전세를 맞춘 경우 2 : 매매 잔금일보다 늦은 전세 잔금일 = 개인비용 or 대출로 잔금 = 대출과 부대비용 예측
3)전세를 못 맞춘 경우 : 대출, 부대비용, 공실 관리비 등 추가비용 높아짐.
4)매도자가 전세입자로 계속 거주 : 임차인 구할 필요 없고, 잔금일 길게 잡을 필요 없음
5)기존 임차인 승계 : 임차인 구할 필요 없고, 잔금일 길게 잡을 필요 없음.
가계약 단계부터 전임대계약과 승계임차인에 대해 잘 숙지해야 함.
지금 시장에서 알아야 할 전세 셋팅:
1)조건부 대출 규제: 대출 실행일에 소유권이 이전되는 조건의 전세대출 중단
2)주담대규제, DSR2 2단계 시행, 정치적 이슈로 매매가격 눌림
3)해법: 신규 전세 대출이 필요 없는 물건 검토 - 세낀물건, 주인전세, 현금전세
조건부대출규제 풀린 금융기관에서 대출
매도인 전세 계약 후 승계
[Part3. 내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법]
적정 전세가 설정하는 법 - 단지 / 생활권 / 공급 - 단생공
1)단지: 단지내 평형별 전세가를 비교하여 적정 전세가를 정해본다.
2)생활권: 생활권내 비슷한 정도의 단지들과 우위를 비교하며 전세가를 정해본다.
3)공급물량을 통한 최종점검: 주변지역 대단지 공급물량 검토는 필수.
4)소액투자시에는 전세보증보험 가입 가능한 전세가인지 확인 필수.(신청과 승인 시점 간의 보증한도 변화 유의)
2. 리스크 줄이는 임대기간 설정법 - 공급 / 수요 / 포트폴리오 - 공수포
1)임대 만료일에 따라 감당해야 하는 리스크가 달라짐 - 투자금 회수지연, 재투자 기회 상실
2)공급: 임대 만료일 즈음 그 지역에 공급이 많다면 리스크가 높으므로 피하도록 한다.
임대기간을 조정하는 것도 방법
3)수요: 투자하는 물건의 지역, 단지, 평형의 특징에 따라 임대 놓기 좋은 때를 임대 만기로 잡는다.
4)포트폴리오: 자신의 투자물건들의 재계약 시기를 월별로 분산시켜 역전세 등의 리스크에 대비한다.
3. 법인임차인 - 법인과 임차 계약했을 때의 장점, 단점, 주의점 등을 숙지하면 전세불황시기에 대안이 될 수 있다.
1)장점: 비교적 높은 전세가, 임대차3법 적용 안됨
2)단점: 전세권 설정, 관리 난이도 높아짐
3)해법: 법인의 업종, 업태, 설립연도 확인, 특약을 꼼꼼히 써 대비한다.
4)특약: 전세권설정 관련비용 임차인 부담, 계약만료시 전세권해지, 대출금지, 원상회복의무, 실제 거주 개인정보
[Part4. 계약단계부터 챙겨야 할 전세세팅]
- 매수결정시: 등기부등본 ㅡ> 권리상 하자체크
2. 매매계약시: 매매계약서 ㅡ> 온전한 소유권
3. 임대계약시: 임대차계약서 ㅡ> 원상회복 반환
[Part5. 임대 리스트 줄이는 법; 실전투자 사례]
1. 리스크 줄인는 투자교훈1 - 입주물량 등 임대에 미치는 요소 면밀히 파악(시기에 적합한 물건 선택할 것)
2. 리스크 줄이는 투자교훈2 - 임대 최고가를 고집 할 필요 없음(욕심 vs 기회비용)
3. 리스크 줄이는 투자교훈 3 - 시기별, 지역별 분산투자로 역전세 리스크 방어
4. 리스크 줄이는 투자교훈 4 - 안 좋은 지역을 가봐야 좋은 지역을 알아본다.(다 가봐야 안다!)
스스로 선택한 과정에서 확신이 있어야 역전세 등 상황에 흔들리지 않고 지켜냄.
5. 리스크 줄이는 투자교훈 5 - 무엇보다 싸게 사는 게 중요!!
나에게 적용하고 싶은 점은 양파링 님이 거듭거듭 말씀하신 단생공, 공수포가 아닐까 싶다.
부동산이란 큰 액수의 거래인 만큼, 행동 후에 후회하면 너무 큰 돈이 묶여버리니 미리 꼼꼼히 조사해서
실수를 줄이는 방향으로 투자하고 싶다.
또 하나는 덜 좋은 지역, 더 좋은 지역 많이 가 봄으로써 내 물건에 확신을 가질 수 있도록 하고,
싸게 사는 것(저평가) 이 답이다라는 기본원리를 꼭 적용해야겠다.
좋은 임차인이 된다는 것에도 생각이 머무는 강의였습니다.
많이 준비하시고 열정적으로 강의해주신 양파링님 감사합니다. ^o^
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