월세 낀 물건 투자하는 법 [빈세니]

안녕하세요

정석대로 가는 빈세니입니다.

네이버부동산에 나와 있는 매물을 보다보면, 가장 최저가로 나와서 혹했다가 클릭을 해보고는

보증금 5000만원/ 월세 100만원

"아... 월세 낀 매물이네..."

라고 넘긴 적 많으실거예요.

하지만 월세 낀 매물이라고 그냥 지나치셨다면 큰 오산입니다.

이 매물이 투자금 5천만원으로 투자가 가능하다는거 아셨나요? ㅎㅎ

다주택자로 취득세 12.4%를 부과해야하는 저의 경우, 일반적으로 1%나 8%의 취득세로 접근할 수 있는 매물보다는 더 난이도가 있는 물건을 찾아야 했습니다. 재밌게도 월부에 와서 부동산 투자를 하면서 월세 낀 매물 투자를 두건을 했는데요.

한 건은 월세 세입자에게 이사비를 드리고 공실로 만들어서 전세를 셋팅한 후 잔금을 했고, 또다른 한 건은 월세를 낀 채 싸게 매수를 하고 이후에 세입자가 이사를 나가 전세 셋팅을 하며 투자금을 회수한 건이었습니다.

이번 월부학교에서는 "물건을 만드는 것"에 초점을 두고 남들이 보지 않는 물건을 만들어서 투자하겠다라는 생각으로 매물을 찾기 시작했습니다. 나와 있는 매물을 협상해서 내 조건에 맞게 셋팅하는 것이죠.

그렇게 해서 제가 월세 낀 매물을 조율했던 과정을 설명드리려 합니다. 아직도 가야 할 길이 멀지만 제가 제안했던 방법들을 활용하셔서 투자하시는 데에 조금이라도 도움이 되었으면 하는 마음에 글을 올립니다.

우선 이 글을 올릴 수 있도록 응원해주시고 각 매물마다 정성껏 피드백 해주신 센쓰 튜터님 감사합니다.

월세 낀 매물이란 월세를 안고 매도로 나오는 매물인데요.

매매가 3.1억

월세 5000/45

조건으로 나오는 경우에 월세 보증금 5천만원을 뺀 나머지 2억 6천만원을 현금으로 준비해야 합니다. 투자자들이 매매금액과 전세금액의 차액으로 일명 갭투자를 많이 하는 반면, 월세가 들어있는 매물은 월세보증금을 뺀 나머지 차액을 모두 지급을 해야하기 때문에 큰 돈이 들어가는 것이 사실입니다. 그래서 투자자들조차도 일반적으로 접근하기 어렵죠.

제가 월부에 입성하기 전에 월세를 받으려고 매수했던 집이 있었습니다. 이 집을 매도하려 내놓으니 가격을 최저가로 내놓아도 투자금 규모 때문에 매수문의가 들어오지 않았었죠. ㅠㅠ 결국엔 월세 만기때까지 기다렸다가 전세 세입자로 임차인을 다시 받아서 매전갭을 적게 해서 내놓으니 바로 매도가 되었습니다.

하지만 이런 물건을 역으로 생각하면 매수자에게 더 유리한 점들이 있습니다.

1. 매매가를 더 깎아서 최저가에 매수할 수 있습니다.

보통 월세 낀 매물은 접근할 수 있는 사람이 한정적이기 때문에 가격을 낮게 내놓기 마련입니다.

보이시나요? 1층과 2층 사이에 들어가 있는 10층짜리 매물.

이렇게 월세 낀 매물이 단지내 최저가로 나왔다는 것은 매도인이 급하게 팔아야 하는 이유가 있기 때문이겠죠.

그럼에도 불구하고 매도하기 쉽지 않기 때문에 네이버 부동산에 올라온 가격보다 더 네고하기가 수월할 수도 있습니다.

이미 최저가인데 거기에 더 네고를 한다면 매수인으로서는 안전 마진이 생기는 꼴입니다.

2. 주택담보대출을 활용할 수 있습니다.

보통 전세가 낀 매물은 보증금이 아주 낮게 설정되지 않는 이상은 주택담보대출이 어렵습니다. 하지만 월세 낀 매물은 주택담보대출이 가능합니다.

예를들어,

매매가 3.1억

월세 5000/45

로 끼어있는 매물을 무주택자가 주택담보대출을 활용할 경우, KB시세의 70%까지 대출이 가능하기 때문에 방공제를 한다 해도 1억 이상을 대출을 받을 수 있습니다. 은행마다 조건이 다르므로 조건이 좋은 곳은 1.5억 이상도 받을 수 있습니다.

다주택자의 경우도 일반적으로 KB시세의 60%까지 주택담보대출이 가능합니다. 신용대출이나 마이너스 통장을 더해서 잔금을 한다 하면 충분히 월세 낀 매물도 접근이 가능한 것이죠.

3. 보증금의 규모가 작기 때문에 매도인이 보증금을 내주기가 쉽고 이사가 비교적 용이합니다.

실제로 투자했던 월세 낀 매물의 경우도 제가 매수를 하자 세입자분이 계약기간을 채우지 않았는데도 먼저 나가겠다고 말씀해주셨습니다. 임대인의 입장에서도 적은 보증금만 돌려주면 되기 때문에 세입자를 이사시키기가 용이했습니다.

그만큼 세입자 입장에서도 임대인 입장에서도 협상의 여지가 있다는 말이겠지요. 그리고 투자금 회수도 빠르게 일어날 수 있다는 장점이 있고요.

그렇다면 이런 조건을 활용해서 월세 낀 매물을 그동안 어떻게 협상했을까요..?

# 00시 신축 34평

제안: 깐깐한 세입자 자체가 저한테도 리스크가 될 것 같았습니다. 그래서 이사비를 드리는 것을 제안해서 세입자를 내보낸 후 공실을 만들고 싶었습니다. 이미 매도인이 집을 처분하고 싶은 마음이 크다는 것을 알고 천만원을 더 깎아줄 것을 제안했고 매도인이 제안을 받아들였습니다.

하지만 세입자가 확답을 주지 않고 머뭇거렸습니다. 이사갈만한 집이 나오면 고려해보겠다는 불확실한 답변을 받았기 때문에 이 물건은 쌌지만 리스크가 해결되기 전에는 거래하지 않기로 마음먹었습니다.

# 00시 신축 34평

제안: 매도인이 당장에 필요로 하는 자금이 1억5천이라는 것을 확인했습니다. 그래서 계약금+중도금으로 1억5천을 주는 대신에 잔금을 24년 5월 월세 만기에 맞춰서 하는 것을 제안했습니다. 그리고 매매가도 2천만원을 깎아주기를 요청했습니다.

매도인은 중도금 제안과 잔금일 제안을 받아들였지만 매매가는 천만원만 깎아주겠다고 하여 목표 매수가 범위에 벗어나 매수하지 못했습니다.

# 00시 신축 33평

매매가가 단지 최저가로 나왔지만 주변 공급으로 인해 전세가가 받쳐주지 않는 상황이었기 때문에 투자자들이 적극적으로 보지 않는 곳이었습니다. 투자금을 줄이기 위해서는 매매가를 더 깎아야 하는 상황이었습니다.

제안: 세입자분께 이사비를 드리고 5개월 후에 이사를 나가시는 것을 제안 했습니다. 지금은 입주 때문에 전세가가 받쳐주지 않지만 5개월 뒤에는 회복할 수도 있다는 희망회로 때문이었습니다. 하지만 전세가가 그 때 되어서 차오를지 확실히 알 수 없었기 때문에 매도인에게 계약금+중도금 8천만원을 먼저 드리고 5개월 후 등기를 갖고 오는 대신에 매매가 조정도 요청했습니다.

세입자분은 5개월 후 이사에 동의하셨습니다. 그때 맞춰서 등기를 갖고 오는 것에 매도인도 동의를 하였지만 제가 원하는 매수가는 받아들여지지 않았습니다. 하지만 매수세가 뜸한 지역이므로 협상의 여지가 있다는 생각에 아직도 조율 중에 있습니다.

위의 물건들은 제가 이번 월부학교를 듣는 6주동안 센쓰 튜터님께 매물문의를 하면서 협상했던 물건들입니다.

적은 투자금으로 12.4%의 취득세를 내면서 할 수 있는 매물을 찾는게 여간 쉽지는 않은 일이었습니다. 취득세 1%나 8%라면 위의 물건을 매매가를 많이 깎지 않아도 투자할 수 있는 물건이었는데 떠나 보내기가 아쉬웠습니다. 그래서 더 조건을 내걸고 조율하려고 고민의 고민을 거듭했던 건지도 모릅니다.

하지만 이렇게 다양한 매물을 다양한 요구에 맞추어 협상하는 과정을 거치며 느꼈던 부분은

1. 부동산 가격과 조건은 언제든 바뀔 수 있고 협상을 통해서 서로의 절충안을 만들어 갈 수 있다는 것입니다.

네이버 부동산에는 원하는 매매가만 올라올 뿐, 매도인의 상황이나 협상의 조건 등은 올라와 있지 않습니다. 이런 포인트를 찾는 것이 우리가 해야하는 일이라는 것을 알았습니다. 매도인이 급전이 필요한 상황인지, 등기를 빨리 넘기고 싶은 상황인지를 파악하여 그 부분을 해결해 주는 동시에 저한테 유리한 조건을 내걸 수 있었습니다. 그 결과, 월세 만기가 1년 이상 남은 매물이 5개월 후에 공실이 될 수 있는 매물이 되기도 했으니까요.

2. 각 케이스별로 리스크를 꼭 확인하고 최악의 상황에서 어떤 상황까지 발생할 수 있는지를 따져봐야한다는 것입니다.

매매가가 원하는 가격으로 조정이 되고 조건이 협상이 된다고 해도 그래도 남아 있을 리스크를 한번 더 따져봐야 합니다. 막상 월세 세입자가 3달 후에 이사를 나가겠다고 했다가 말을 바꾸고 계약갱신권을 쓰기라도 한다면, 그 어마어마한 큰 돈을 2년동안 더 묶어둬야 하는 불상사가 생길 수도 있기 때문이죠. 그렇기 때문에 이 계약에서 발생할 수 있는 최악의 상황을 가정해보고 그래도 가져갈 수 있는지, 이 리스크를 헷지할 수 있는 방법이 있는지를 찾는 것 또한 중요하다는 것을 알았습니다.

조율하는 과정에서 때로는 희망회로를 돌리기도 했고, 때로는 기대를 안하고 했던 제안을 매도인이 받아들이면서 여러 감정을 겪었던 것 같습니다.

하지만 모든 물건의 협상과 결정에 있어서 센쓰 튜터님께서 조언을 해주셨고 지켜야 할 투자기준이 무엇인지, 그리고 다주택자로서 마음 편한 투자를 해야하는 이유 등을 들으며 중심을 잡고 판단할 수 있었던 것 같습니다. 그렇지 않았다면 잔금을 길게 늘려서 계약을 하고 그때까지 전세가가 차오르는지 전전긍긍하며 보고 있을지도 모릅니다 ㅎㅎ

반모임에서 월세 낀 투자를 했던 경험담을 발표하면서 다시한번 투자에 대해서 복기하고 지켜야 할 선을 스스로 알 수 있게 해주셔서 감사의 말씀 드립니다. 그리고 매물문의를 할 때마다 진심으로 같이 고민해주시고 응원해주셔서 그 다음 매물을 찾으러 달려갈 수 있는 힘을 얻게 되는 것 같습니다. 어제 드렸던 매물문의보다 더 흡족한 물건을 끝까지 찾고 매달려서 시원하게 통과받도록 하겠습니다. :)

마지막으로, 네이버부동산을 보면서 '나한테만 왜 물건이 안보이지..?' 라는 생각을 하는 분이 계신다면 위의 협상의 과정을 인지하시고 현장에 가셔서 직접 조율을 해보셨으면 좋겠습니다. 아직도 현장에는 매매나 조건이 조율 가능한 물건들이 많이 있으니까요. 서로가 윈윈할 수 있는 제안이라면 생각보다 받아들여지는 경우가 많기 때문에 꼭 좋은 물건을 찾으셔서 투자하셨으면 좋겠습니다. :)

모두의 1호기를 응원합니다!!!

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!