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월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
3강에서 식빵파파님의 비교평가 강의는 비교평가가 막연하고 어렵게만 느껴졌었는데, 좀 더 친숙하게 나도 할 수 있는
비교평가로 생각이 전환되게 해주신 강의였다.
먼저 비교평가 전에 2025 현재 시장 진단을 해주셔서 서울 수도권은 비싼 곳은 비싸고, 싼 곳은 싼 시장으로 싼 것과 비싼 것이 함께하는 시장으로 좋은데 싼 상대적 저평가된 물건을 찾아야 한다. 반면 지방은 절대적으로 싼 시장으로 절대적 저평가기 때문에 싼 것중에 더 좋은 것을 사야하는 시장이란 것을 알려주셨다.
비교평가에 대한 부분에서도 가격만 비슷한 물건만 붙여서 비교한다고만 생각했었는데, 생활권 고정 비교평가와 가격 고정 비교평가를 알려주셔서 다양한 비교 평가 후 1개를 뽑아 내는 것임을 알게 되었다.
먼저 서울 수도권에서 생활권 고정 비교평가에서는 말로는 쉽게 느껴져도 같은 생활권 단지끼리 비교하는 것이 실제 임장을 열심히 해 보고 난 후에야 같은 생활권 내에서 비교를 잘 할 수 있겠다는 생각이 들었다. 물론 전고점대비 20%(15%) 하락 단지에서 뽑는 거지만 그래도 그 단지의 장단점들을 잘 파악하려면 발품도 중요하다고 느꼈다. 단지들을 뽑은 후 같은 매-전가와, 전세가율, 투자금, 교통, 환경, 학군을 비교평가하는 것이 생활권 고정 비교평가의 핵심이었다. 같은 생활권이기 때문에 환경에는 큰 차이가 없지만 강남 접근성이라던가, 계단식인지 복도식인지 등과 같은 평형구성, 구조, 단지관리 등을 비교해야 하는 것이 중요했다. 그리고 같은 생활권일 때 가격이 차이가 많이 난다면 전고점을 확인함으로써 원래의 가격 수준을 파악하는 것도 필요하다는 것을 알게 되었다. 그리고 최종적으로 가치와 가격의 순서를 고려하여 ‘나라면 어떤 선택을 할까?’로 최종 물건을 선정함으로써 내가 더 살고 싶은 집을 마지막에 고르는 것이 결국 세입자도 같은 마음일꺼라는 생각을 가지고 고를 수 있기 때문에 그 과정을 통해 최종 1등을 뽑아야 되는 것도 알게 되었다. 또 수도권이기 때문에 재건축 호재도 한 번 살펴볼 것도 추천해 주셔서 참 꼼꼼히 다양하게 비교를 해야 하는구나도 알게 되었다.
서울 수도권에서 가격 고정 비교평가에서는 서울은 가격대가 다양하기 때문에 상/중/하로 가격 고정을 하고 그 범위에 들어오는 단지들을 비교 평가 한다고 하셨다. 그러다 보면 평형수가 서로 다를 수도 있고, 연식도 다를 수 있다고 하시며 당황하지 말고 비교해 보라고 하셨다. 예로 든 곳은 입지 좋은 구축과 입지 안 좋은 신축이었는데, 이것도 공식과 정답은 없고, 단지에 따라 다를 수 있음을 알려주셨다. 그리고 이 비교평가에서도 ‘나라면?’ 이 너무 중요한 요소임을 다시 한 번 강조해주셨다.
그리고 마지막으로 실전투자를 위한 투자 의사 결정 시 매물 임장 후 투자 의사를 결정하는데 단지별 1등을 뽑았다면 실제 가치 대비 가장 좋은 물건을 매물을 보면서 투자의사를 결정하는 것임을 알려주셨다 매물 임장 후 단지별 1등을 뽑을 때는 1. 가격이 싼가? 2. 조건 상태가 좋은가? 3. 투자금이 적게 들어가는가? 4. 감당 가능한가? 를 확인한 후 마지막으로 저환수원리를 다시 한 번 확인 하는 것까지 알려주셨다. 또 혹 현재 투자가 불가능하더라도 시세 트레킹을 토애 꾸준히 기록하고 추적하며 보지 못했던 기회를 잡을 수 있고, 더 좋은 투자의 기회를 잡을 수 있음을 다시 한 번 알려주셨다.
♧ 나도 서울 수도권 투자를 생각하고 있기 때문에 위와 같은 과정을 거쳐 비교평가 해 봐야 겠다고 다짐!
지방에서도 마찬가지로 생활권 고정 비교평가와 가격 고정 평가를 똑같이 비교하되 지방은 땅의 가치가 낮은 편으로 아파트의 상품성이나 새 아파트, 새 택지나 커뮤니티가 중요하다는 것을 알려주셨다.
지방에서의 생활권 고정 평가에서도 지방은 절대적 저평가시장이기 때문에 좋은 것부터 봐야한다고 말씀해 주시면서 신축이라 전고가 없는 단지들도 비교평가 후보군에 넣어 비교해 보았다. 지방은 각 지방마다 선호하는 브랜드도 있고, 선호하는 동도 있어서 분임과 사전 조사들이 꽤 중요하다는 생각이 들었다. 또 조경, 동간 간격, 초품아 등 서울, 수도권에서 크게 영향을 끼치지 않는 것들도 세심히 보고 비교해야 한다고 알려주셔서 지방을 비교할 땐 더 세세히 챙겨야 겠다고 다짐했다.
다음 지방에서 가격 고정 평가에서는 수도권은 상/중/하로 나눴다면 가격대가 서울 수도권에 비해 싸기 때문에 억단위로 쪼개서 비교하는 것이 좋다고 했고, 가격고정으로 비교하다 보면 신축59/준신축84 같이 평형이 다른 것도 비교할 수 있다고 알려주셨다. 그리고 서울 수도권과 마찬가지로 나라면 어떤 선택을 할까? 가 지방의 비교평가에서도 마지막까지 중요한 요소였다.
마지막으로 비교평가를 통한 가치 판단 후 투자 의사 결정시에는 비교평가를 통해 가치대비 싼 단지들을 매물임장하고,
단지별 1등뽑기를 한 후 그 임장지 내 투자 의사를 결정하는 것이라고 알려주셨다.
단지별 1등은 1. 가격이 싼가? 2. 조건 상태가 좋은가? 3. 투자금 적게 들어가는가? 4. 감당 가능한가? 를 따져보며 1등을 정하는데 매전 가격차가 제일 적은 물건도 수리 상태, 수리비(수리비 포함 매매가격) 등을 감안하면 다음 후순위로 바뀔 수 있다는 점, 계약형태(전세낀 매물, 월세 낀 매물 등)도 고려하여 1등을 뽑고, 마지막으로 투자 기준인 저환수원리에
부합하는지 확인 하면 최종 투자 의사 결정을 할 수 있다고 가르쳐 주셨다.
덧붙여 식빵파파님의 투자 사례와 어떻게 부동산 투자자로 성장하는 것이 좋은지에 대해서도 말씀해 주셨는데,
투자 의사 결정의 명확한 기준(싸게 사서, 비싸게 판다)을 가지고, 아는 지역과 아는 단지를 만들어가는 (최소한의)시간이 있어야 투자자로 성장할 수 있다고 하셨다. 또한 이런 성장을 하다보면 투자로 인한 예상 못한 일들을 많이 겪게 되는 데
이 때 필요한 것이 바로 독(서), 강(의), 임(장,임보), 투(자)라고 하시며 이번 중급반에서 늘 미뤄왔던 독서를 하며 투자생황을 하면 힘을 얻을 수 있는 자양분을 많이 가져가라고 해주셨다.
나도 열중 강의를 듣고 책을 읽을 때마다 깨닫게 되고 느끼게 되는 것들이 많아서 왜 독강임투가 중요하다고 하는지 몸소 느끼는 중인데, 앞으로도 절대 독서 놓치지 않고 끼고 투자 생활을 해야겠다는 생각이 든다. 스마일복덩이! 화이팅!!
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