[그뤠잇] 독서 챌린지 #94 대한민국 부동산 미래지도 - 서울편

0. 책의 핵심내용

서울 8개구의 과거와 현재, 그리고 미래를 생각해보면서 각 지역의 투자 전략에 대해 생각해보자.

1. 주요 내용 



서울 강서구

1977년 영등포구에서 분구되면서 강서구로 명명

1985년 14개의 목동 아파트 단지가 입주하고 행정구역이 비대해지자 목동, 신정동, 신월동을 양천구로 분구

→ 김포시와 영등포 권역의 성향을 어느정도 가지고 있으며 양천구에 알짜배기 땅을 내어주면서 위상이 낮아짐

화곡동과 발산동 일대에 대규모 개발을 실행했으나 대규모 인구 유입을 감당하지 못해 목동지역에 고급 주거 지역 형성

2000년도 이전만 해도 화곡동과 발산동에 좋은 학교가 많았지만 지금은 양천구에 밀리게 됨

→ 교육 환경은 학교와 학원 다니는 사람이 만드는 것임, 양천구 거주민들의 교육에 대한 관심과 열정이 앞선것으로

     판단됨

5호선은 강서구보다는 양천구를 위한 노선, 오목교역과 목동역을 이용하는 양천구민들이 큰 수혜를 봤음

하지만 9호선은 강서구에 큰 호재가 된 노선

→ 5호선이 하지못한 강남 연결고리를 만들었다는 것이 중요, 여기에 마곡지구 개발이라는 호재가 더해짐(주거+직장)

화곡동

. 과거부터 강서구의 중심

. 화곡 시범, 화곡 1,2,3주구는 강남 압구정 및 반포 주공보다 먼저 개발, 화곡1,2,3주구는 우장산 힐스테이트, 우장산

  아이파크이편한세상, 강서 힐스테이트로 재건축

. 과거 벼농사가 잘 되는 지역으로 풍수지리적으로도 좋은 땅을 가지고 있음

. 중소 상권 발달, 백화점 등 대형 유통상가는 없음

. 강서구의 대부분의 공공시설을 가지고 있음

발산동

. 강서구에서 교육 환경이 가장 좋음(명덕외고, 명덕고 등등)

. 좋은 녹지공간, 편리한 교통(우장산역, 발산역)

. 화곡동이 확장된 공간

. 활발한 상업지구

방화동

. 강서구에서 시세가 가장 낮음

염창동

. 과거 공장들이 있엇으나 외곽 이전 정책에 따라 이주하였고, 이에 따라 나홀로 아파트들이 많은 편

.  9호선 등촌역, 염창역

등촌동

. 좋은 교육환경(대일고, 마포고 등)

. 9호선 양천향교, 가양 증미 등촌역

가양동

. 한강변에 위치, 높은 임대아파트 비율

. 9호선 개통 후 관심이 커짐

마곡동

. 서울의 마지막 남은 대규모 택지 개발지

. 업무시설과 주거시설, 호텔 등 다양한 시설

. 5호선 마곡, 발산역, 9호선 마곡나루 신방화 양천향교역

. 현재 기준 강서구의 메인 도시

강서구는 이제 예전처럼 저렴하기만 한 동네가 아닙니다. 경제력이 높은 층과 낮은 층이 공존하고 있습니다.

학군이 매우 중요한 동네이고 상권에 대한 기대 수준도 매우 높습니다. 교통 환경 등 획기적으로 호전되었습니다.

입주민의 특징과 성격이 바뀌고 있다는 의미입니다.

→ 마곡지구가 입주 10년정도가 되면서 거주민들의 세대교체가 일어남, 고소득자들이 늘어나고 수준이 높아지고 있어

    좋은 거주지에 대한 선호도가 높아지고 이를 감당할 수 있는 인구가 늘어나고 있음

싸다고 좋은 것이 아닙니다. 투자 금액을 아꼈다고 해서 올바른 투자를 한 것이 아닙니다.

좋은 물건을 상대적으로 싸게 사는 것이 중요합니다.

→ 좋은 물건이 싸게 사는 것이 중요, 가격이 싸다고 갭이 작다고 투자하는 것이 아니다.

서울 중랑구

중랑구는 지역 경계가 정말 명쾌하고 단순합니다.

북쪽엔 태릉, 동쪽엔 동구릉이 있습니다. 남쪽에는 아차산, 서쪽에는 중랑천이 있습니다.

물론 이로 인해 확장이 어렵고 진출입에 한계가 있을 수 있다는 점은 단점으로 작용하지만 이러한 자연 환경에

입지한 곳은 적어도 실거주를 하기에는 최적의 입지가 될 수 있습니다.

→ 중랑구 임장 시 도시가 사방으로 막혀있다는 느낌을 받았고 서울이지만 자연환경이 좋다는 느낌을 받았다.

주변 환경이 주택가와 유흥상권으로 쾌적하지 않지만 이런 환경들이 개선된다면 교통이 좋은 7호선 라인을 중심으로

어느정도의 선호도가 있을것 같다는 생각을 했다.

묵동

. 봉화산의 소나무를 참숯으로 구워 나라에 진상하여 생긴 유래

. 6,7호선 더블 역세권

신내동

. 외곽 변두리 지역, 낮은 시세

. 6호선 종점

. 유흥시설 없음, 추후 택지 개발 가능성 있음

중화동

. 중화뉴타운(서울시 직권해제)

. 중화역, 상봉역, 중랑역

상봉동

. 상봉터미널 상권

망우동

. 재래시장, 나이가 많은 분들

면목동

. 용마터널

. 정비사업, 면목선

중랑구는 인지도면에서 최하위에 속합니다. 실제로 시세도 서울에서 3번째로 낮습니다.

재미있는 사실은 금천구에 캐슬골드카프가 입주하고 신안산선이라는 교통 호재가 발생하면서 많이 변화하고 있다는

점입니다.

→ 중랑구에 대한 인지도는 낮지만 이 지역의 핵심가치인 7호선을 중심으로 환경개선이 지속적으로 이뤄지면 충분히 

     지역 위상이 높아질것으로 생각한다. 용마산역에서 7호선 이용시 강남까지 매우 빠르게 이동가능하여 주거지와

     상권이 달라지면 충분히 선호도가 있을 수 있는 지역이라고 생각한다.

낙후된 주거지들은 여러 가지 개발이 필요한 상태입니다.

뉴타운으로 지정된 곳은 뉴타운 개발을 기대하면 되고 뉴타운으로 지정되었다가 해제된 지역은 소규모 개발로 눈길을 

돌리면 됩니다.

→ 중랑구는 은평구 등과 함께 내가 가본곳 중 가장 낙후된 곳 중 한 곳이다. 하지만 환경 개선 후의 모습을 상상해보면

    충부히 수요를 끌어당길 수 있는 입지를 가지고 있다고 생각한다.

서울 서초구

서초동

. 73년 LH에서 최초로 주공아파트 대단지를 건설, 그 아파트가 반포주공1단지, 지역 난방을 쓰는 등 최첨단 설비 사용

. 뛰어난 주거 시설 외 교통, 상업, 자연환경 등 모든 프리미엄을 가지고 있음

. 3,7,9호선 고속터미널

. 서울성모병원, 메리어트호텔, 서울지방조달청, 국립중앙도서관

. 압구정동보다 반포동을 향한 관심이 높아지고 있음, 다각적인 변화가 진행중이고 수요층이 추가로 유입될 가능성

잠원동

. 서초구에서 규모가 가장 작음

. 대부분이 아파트 단지, 한신공영 시공한 아파트가 많음

. 잠원지구, 지하철 3,7,9호선

서초동

. 서초구의 중심, 대법원 대검찰청 예술의전당

. 과거 삼풍백화점

. 재건축 활발, 오피스타운 개발

방배동

. 관악구에서 강남구로 편입, 다시 서초구로 분할

. 재건축 활발

. 2,4호선

양재동

. 서초구에서 가장 넓은 지역

. 강남 개포, 도곡, 역삼동과 맞닿아 있음

. 현대차 본사, LG전자 연구소

내곡동

. 과거 그린벨트

. 이명박 대통령 시절 보금자리주택 추진

동작구와 관악구가 서초구와 인접해 있지만 이 2개구를 서초구의 이웃 동네라고 생각하는 분들은 많지 않을 겁니다.

반면에 동작구에서 서초구와 붙어 있는 흑석동이나 상도동, 이수동 지역 주민들은 스스로를 동작구 권역에 속한다고

생각하지 않습니다.

→ 서초구와 인접한 동작구는 대로 하나 차이지만 큰 차이점이 있다. 원래 서초구에 거주하는 사람들은 바로 건너편인

     동작구에 넘어가는걸 크게 꺼리며 반대로 동작구에서 서초구와 인접한 동네 사람들은 서초구와 큰 차이가 없다는

     생각을 한다. 그만큼 서초구의 위상이 높다고 생각하며 이들 지역에서 거주하려는 수요가 높다고 생각된다.

애초부터 서초구와 강남구는 높이다 달랐다고 말씀드리고 싶습니다.

서초구가 아무리 많이 올라도 강남구의 높이에는 미치기 어려울 것이라는 뜻입니다.

→ 반포지역을 중심으로 선호도가 높아지고 있지만 압구정 같은 기존 강남 지역을 넘기에는 쉽지 않을 것 같다.

     대한민국 최고의 위상은 강남구이며 서초구에 대한 선호도가 높아지고 있지만 그 아성은 매우 단단하다.

서울 강동구

강동구는 예로부터 많은 사람이 오가며 삶의 터전으로 삼았던 최고의 입지였던 것이죠. 그런데 왜 지금은 강남구나

바로 인접한 송파구만 한 위상을 가지지 못했을까요??

우선 강남구보다 개발 시점이 늦었단는 점을 이유로 들 수 있습니다.

75년 강남구가 성동구에서 분리되고 다시 79년 강남구에서 강동구가 분리되면서 그제야 본격적인 개발이 시작되었습니다.

→ 서초, 강남지역이 개발된 후 뒤늦게 개발을 시작한 강동구는 발전이 상대적으로 뒤쳐졌던것으로 보인다. 하지만

    지금은 강동구의 위상이 과거보다는 많이 올라왔다고 생각된다. 추가적인 환경개선 사업을 통해 어떻게 변화할지

    선호도가 어떻게 될지 살펴볼 필요가 있을 것 같다.

상일동

. 과거 농업의 중심지, 풍수적으로 좋은 곳

. 5호선 상일동역, 수도권1순환도로, 세종고속도로

. 한영외고, 한영고, 강동고

. 강동경희대병원, 강동아트센터, 삼성엔지니어링

고덕동

. 고덕아이파크, 고래힐

. 고덕비즈밸리, 이케아

. 9호선 연장 예정

명일동

. 명일역, 고덕역

. 9호선 연장 예정

. 래미안 솔베뉴

암사동

. 집단 거주 유적지 보존지

. 다세대 주택이 많음, 아파트는 많지 않음

. 8호선 암사역

천호동

. 천 세대가 살 수 있다는 주거의 명당 입지

. 5,8호선 천호역

. 재개발 활발

둔촌동

. 9호선 중앙보훈병원

. 올림픽파크포레온

길동

. 나홀로 아파트, 빌라촌

강일동

. 광주에서 서울로 편입(63년)

. 동대문 홍인동과 용산구 서부이촌동 무허가 건물이 철거되고 창신동과 숭인동 유민들이 집단적으로 이주

. 교통의 요지

. 강일역

성내동

. 강동구청 등 행정시설

. 공장들이 외곽으로 밀려나면서 주거지로 변모

강남구와 송파구를 대체할 지역으로서의 역할이 크기 떄문에 강남권 진출을 희망하는 분들의 관심이 더욱 높아질

겁니다

→ 외곽이라는 느낌이 들었던 강동구가 서서히 선호도가 올라가고 있음을 느끼고 있다. 거주하기 편리하고 쾌적하여

    다른곳에서 강동구로 이주하려는 수요가 높아지는 것 같다. 신축 단지들이 하나씩 완료되는것도 호재 중 하나이다.

중심지가 비싸다는 사실은 부동산의 철칙입니다. 비싼 곳은 그만큼 안정적인 수요를 확보하고 있다는 의미입니다.

시세가 올라가면 재산이 많은 사람이 더 많이 살게 된다는 의미이기도 합니다.

→ 대한민국의 중심 서울, 그리고 서울의 중심 강남이 점점 비싸지는건 엄청난 수요의 양 때문이라 생각한다.

    그리고 그런 수요가 가격 상승을 이끌고 자금이 풍부한 사람들이 유입되면서 가격 상승이 이루어 진다.

    중심지의 영향을 받을 곳을 살펴보고 이 지역의 시세를 꾸준히 파악하는 것이 중요하다고 생각된다.

서울 영등포구

영등포동

. 영등포역, 영등포시장 일대

. 아크로타워스퀘어, 포레나영등포 등 재건축 단지

. 앞으로의 지역 정비사업을 주목할만 하다.

당산동

. 지하철 2,9호선 당산역이 핵심

. 과거 공장들이 많았음

. 한강 접근성

도림동

. 업무 시설이 많은 문래동의 베드타운 역할

. 2호선 신도림역

문래동

. 실을 만드는 공장이 많았음

. 업무지구가 많음, 창작촌, 예술촌

양평동

. 5호선 양평역, 9호선 선유도역

. 대형공장, 업무지구

신길동

. 신길뉴타운

. 7호선

대림동

. 2,7호선

. 다세대 빌라, 시세가 매우 낮음, 낙후된 이미지

여의도동

. 영등포가 아닌 지역

. 정치, 금융의 메카

. 여의도 재건축

. 5호선, 9호선

영등포구는 원조 강남이라고 말씀드렸습니다. 동작구와 서초구가 떨어져 나갈 때 강남권 주거지로서의 위상을 두 구

에게 나누어주었습니다. 구로구와 금천구가 분리되어 나갈 때는 첨단 업무지구로서의 위상을 넘겨주었구요.

강서구, 양천구, 관악구에게는 베드타운 역할을 나누어주었죠.

그렇게 다 나누어주고 남은 것이 지금의 영등포구입니다.

→ 서초부처 양천 강서 관악까지 서남권의 큰 지역이 분할이 되면서 현재의 영등포구만 남았지만 여전히 영등포구의

     파워는 크다고 생각한다. 업무지구와 교통, 그리고 인프라가 풍족하고 환경도 개선되고 있어 점점 선호도가 

     높아질 것으로 생각된다.

서울 25개 구 중에서 영등포구에만 없는 것이 딱 하나 있습니다. 바로 산입니다.

한반도 지형 자체가 평지가 거의 없기 때문에 한국형 부동산은 산과 매우 밀접한 관계가 있습니다.

→ 영등포구는 대부분 평지이며 산악지형이 없다. 이는 재개발, 재건축 등이 용이한 점이며 실제로 정비사업을

    할 수 있는 대상지가 매우 많다. 향후 개선이 됬을 때 어느정도의 수요를 끌어당길 수 있을지 생각해볼 필요가 있다.

서울 성북구

성북동

. 대한민국 최고의 부촌, 전통적인 부자들이 많이 거주

. 산지, 연예인들 많이 거주, 서민 주택도 많음

. 환경정비 사업 준비 중

정릉동

. 지역 절반이 그린벨트

. 내부순환로, 북악터널

. 교통 인프라 부족

길음동

. 과거 미아리, 현재 길음뉴타운

. 래미안 길음 센터피스, 롯데캐슬클라시아

. 4호선

삼선동

. 과거 변두리 낡은 서민 동네, 성북천 복원 이후 큰 변화

. 재개발 등을 통해 환경 개선

동선동

. 성신여대

. 다양한 상업시설

보문동

. 동대문구 신설동의 일부였음

. 버스 노선이 많음

돈암동

. 아리랑고개, 미아리고개

. 4호선

안암동

. 고려대학교

종암동

. 58년 준공된 종암아파트 → 종암SK

. 6호선

월곡동

. 동덕여대

. 6호선

장위동

. 장위뉴타운

. 6호선

강북 지역에서는 아무래도 많이 낙후한 성북구에서 가장 많은 뉴타운 사업이 진행되고 있습니다.

장위동 뿐 아니라 성북구는 향후 20년 동안 언론의 지속적인 관심을 받을 것이고 회자되면 회자될수록 미래 가치는

점점 높아질 것입니다.

→ 서울에서 건물 노후도가 높은 성북구는 환경개선을 할 수 있는 지역이 매우 많다. 이는 입지 개선 요소가 크다고

    생각할 수 있고 완성되었을 때 성북구의 가치가 어떻게 될지 생각해볼 필요가 있다.

서울 노원구

노원구는 사람이 많이 살던 곳은 아니었습니다.

한적한 지역이었던 노원구에 변화가 생긴 것은 1970년을 전후해서였습니다.

도심 재개발사업으로 중구 등 서울 도심에 살던 철거민들이 강북권으로 집단 이주하게 됩니다.

1980년대 들어 강남구 이외의 지역에서도 대규모 택지개발사업을 추진하게 됩니다.

이렇게 만들어진 계획도시가 지금의 상계 중계동 아파트 단지들입니다.

→ 사람이 많이 거주하지 않던 노원구에 80년대 후반 계획 택지도시로 도시가 조성되면서 인구가 급속도로

    늘게 되었다. 대부분 평지에 면적이 넓어 택지 조성에 유리했을 것으로 생각되며 지금도 거주하는데는 문제가

    없는 환경을 가지고 있다.

공릉동

. 태릉 골프장 부지

. 다세대, 빌라촌

상계동

. 상계 주공

. 재건축 시한 도래

. 포레나노원

월계동

. 강북구나 성북구의 이미지

. 1호선 6호선

. 좋은 교육환경

. 기피 시설 → 제거 기대

. 광운대 개발

중계동

. 중계 학원가

. 전형적인 주거 지역

하계동

. 중계동의 확장 개념

. 7호선

실제로 5개 동의 시세는 큰 차이가 나지 않습니다.

시세 차이가 크지 않다는 것은 지역 내 편차가 없다는 의미도 됩니다.

→ 노원구 임장 시 중계동을 제외하면 특출나게 좋다 나쁘다라는 느낌이 없고 거의 다 비슷비슷하다는 느낌이 강했다.

    결국 메인 수요요소인 학원가와 교통에 따라 단지별로 세세하게 구분을 해야겠다는 생각이 든다.

주거 이외의 새로운 시도는 월계동이 담당할 것입니다.

그 핵심이 광운대역 역세권 개발입니다.

→ 월계동은 중계상계동과는 느낌이 달랐고 광운대역 개발을 통해 많이 변할거라고 생각했다.

    GTX가 언제 개통될지는 모르지만 광운대역 일대로 다른 기반 시설들이 들어오면서 환경이 변화할 것으로 생각되며

    다른 노원구 지역보다 중심지에 더 가까워 선호도가 높아질 것으로 생각된다.

2.책을 읽고 깨달은 내용

처음 이 책을 읽었을때와 부동산 공부를 제대로 한 이후 내가 보이고 생각하는 시야가 달라졌음을 느끼게 되었고

지역 임장을 했을 때 내가 놓쳤던 부분에 대해서도 다시 깨달았다.

과거 역사에 대해 알게된 부분이 좋았고 이를 통해 지역이해를 더 잘할 수 있게 된 것 같다.

3.책을 읽고 삶에 적용한 부분

지역의 과거를 통해 현재와 미래를 생각해보고 투자 전략을 세워보자.