안녕하세요~
부동산계의 가치투자자를 꿈꾸는
워렌부핏입니다.
오늘은
'취득세 1%를 위해
부모님 명의를 사용해도 될지'에 대한
글을 소개해드리려고 합니다.
집이 이미 2채, 3채 있으신 분들은
취득세 8%, 12%를 피하기 위해
부모님이나 가족 명의를 사용해볼지
고민해보신 적이 있으실 거예요.
과연
부모님(가족)이 명의 사용을 허락할 경우
그 명의로 투자해서 취득세 1%를 낸다면
잘한 걸까요?
정답은 '상황마다 다르다'입니다.
"허락만 해주면 되는거 아니야?!"
라고 생각하실 수도 있는데요,
바로 다음과 같은 이유 때문에
반드시 놓친 리스크와 비용은 무엇인지
따져보고 결정을 하셔야 해요.
1주택 비과세 혜택
여러분도,
그리고 명의 사용을 허락해주신 부모님조차
놓칠 수 있는 부분이 바로
'1주택 비과세 혜택'입니다.
부모님께서 이미 실거주집을 갖고 계신다면,
그리고 그 집을 3년 안에 파실 생각이 없으시다면
함부로 부모님 명의를 사용해서는 안됩니다.
반드시 편익과 비용을 따져봐야 해요.
예를 들어,
취득세가 8.4%인 'A'라는 투자자가 있어요.
3.5억짜리 단지를 투자하고 싶은데
취득세가 거의 3천만원에 달해서
투자하기를 매우 부담스러운 상황입니다.
그때 마침 1주택밖에 갖고있지 않으신 부모님이 계셔서
부모님께 남아있는 1.1% 취득세 카드를 써볼까 고민해봅니다.
이때 부모님께서는 4억에 매수한 실거주 집이 있습니다.
1년 보유를 하셨고, 가격이 올라서 6억이 되었어요.
다만 부모님은 이 집에 계속 거주하기를 원하시고
당장은 매도 계획이 전혀 없습니다.
부모님은 우리 아들이
너무 열심히 하고있으니
뭐라도 도와주자는 마음에
명의 사용을 흔쾌히 허락하셨습니다.
그러면 명의를 빌려주고 3년 뒤에
어떤 일이 벌어질까요?
(3년 뒤에도 매매가는 보합이라고 가정할게요.)
원래같았으면 1주택 비과세 혜택을 받아서
차액이 2억이었는데요.
아들에게 명의를 빌려준 탓에 2주택이 되어
장기보유를 했음에도 불구하고 양도세가 5천만원이 나옵니다.
취득세 3천만원 아끼려다가
부모님의 소중한 돈 5천만원을
날린 셈이 되는거죠.
그렇기 때문에
부모님의 상황을 명확히 인지해야 하고
이렇게 될 수도 있다는 부분에 대해서도
사전에 반드시 협의를 하여야 합니다.
부모님(가족) 명의를 써도 되는 경우
부모님 명의를 써도 되는 경우는
당연히 이런 상황을 모두 따져봤을 때
비용보다 편익이 큰 경우입니다.
1. 3년 내로 종전 주택 처분 예정인 경우
3년 내에 종전 주택을 처분할 경우,
일시적 1가구 2주택 비과세 혜택이 적용됩니다.
3년 내에 부모님께서 실거주집 갈아타기를 하거나
혹은 실거주집을 매도하실 의사가 있는 경우에
활용할 수 있는 카드죠.
이때는 A씨가 투자한 집을 부모님이 들고 계셔도
어차피 비과세 혜택이 적용되기 때문에
취득세를 아낄 수 있습니다.
다만, 중간에 계획이 바뀌어 매도를 안하게 되시면
양도차액이 큰 경우, 그 세금을 그대로 짊어지는 셈이 되겠죠?
2. N년 뒤에도 취득세가 양도세보다 작을 거라 예상되는 경우
사실 이건 아무도 알 수가 없습니다.
지금은 차액이 크지 않아서
양도세가 취득세보다 작다고 결론 지을수도 있겠지만요.
(일시적 1가구 2주택) 종전주택 처분기간이 끝나는 시기인
3년 뒤년 그 자산이 어떻게 될지는 아무도 예측할 수가 없어요.
정말 가격이 오르지 않는 오피스텔이나
잘 오르지 않는 자산을 갖고 계신 경우
N년 뒤에도 차액이 크게 차이나지 않을 수는 있는데요.
삿리 그건 아무도 예측할 수가 없어요.
갑자기 차액이 수억이 되면
양도세도 그에 맞추어 억 단위로 됩니다.
나중에 양도세가 커질 수도 있다는 것을
부모님께 사전에 고지하고,
이 부분에 대한 합의가 필요해요.
3. 부모님이 무주택이신 경우
이건 편익과 비용이 명확합니다.
편익은 A씨가 투자한 집을
나중에 비과세로 매도할 수 있다는 거구요.
비용은 여러가지가 있는데요.
첫 번째로는 무주택자셨던
부모님께서 1주택자가 되신거다보니
집을 매수하거나 새로운 전세대출을 실행하고자 할 때
제한이 생깁니다.
지금같은 시기에 1주택자는
전세대출이나 주담대를 안해주는 은행들이 있어요.
그렇기 때문에 울며 겨자먹기로
규제가 적용되지 않는 은행을 통해서만 대출을 받아야 해요.
두 번째로는, 청약의 기회가 사라집니다.
누구나 신축 내집마련을 꿈꾸죠.
그건 아마 우리의 가족도 마찬가지일 거라 생각해요.
우리같은 투자자야 뭐
'청약은 남의 이야기다~' 생각하고
무순위만 열심히 넣잖아요.
하지만 무주택자들에겐
그 청약 한 건 한 건이 소중한 기회일 수 있습니다.
이외에도 많은 비용들이 존재할텐데요,
명의를 빌려줌으로써 유주택자가 되면
부모님께도 이러한 비용이 생길수도 있다는 사실을
미리 이야기 하셔야 나중에 불화가 생기지 않습니다.
지금까지
취득세를 아끼기 위해
가족 명의로 매수해도 되는지에 대해
알아보았습니다.
혹시라도 궁금한 점이나
잘못된 점이 있다면
댓글로 말씀해주시면
감사드리겠습니다 😀
긴 글 읽어주셔서 감사드립니다.
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