안녕하세요, 자영업 투자자 키샤아입니다.
오늘은 제가 월부에 와서 동료들하고 가장 많이 소통하는 주제 중 하나인
매도에 대해서 적어보겠습니다.
제가 얼마 전에 제 1호기 투자 물건을 매도했던 글을 올린 적이 있습니다.
https://weolbu.com/s/O2sqcJekcI
[내 뒷통수를 쳤던 부사님이 3년 뒤 빚을 갚았습니다 (지방 1호기 매도)]
이 단지에서 매도를 했던 내용을 토대로
매도를 조금이라도 수월하게 할 수 있는 방법을 공유해보겠습니다.
제가 하는 프로세스를 그대로 적어보겠습니다.
✅ 1. 매도 단지 상황 파악(정밀 분석하셔야 합니다)
제가 매도를 마음 먹고 나서 우선 1호기 지역 전체도 보긴 하지만
단지 상황을 파악했습니다.
상황을 알고는 있었지만 정밀 분석을 해보니 정말 전쟁터였습니다.
제가 가지고 있는 단지에서만 총 매매 155개, 제가 가지고 있는 평형의 매매 물건이 87개였습니다.
(현재 사진은 오늘 기준 매매 정보 사진입니다)
그럼 여기서 생각해야 할 부분은 “와 물건 너무 많다 진짜 어렵겠다” 가 아니라
“나는 이 물건을 어떻게 하면 매도할 수 있는가?” 라고
부정적인 생각을 버리고 목표 달성을 위해 집중부터 시작해야 합니다.
이제 모든 물건들을 클릭해서 다 확인합니다.
제가 가진 물건은 낀 평형이었습니다.
📌전수조사
25평부터 낀 평형들, 33평까지 매매가-전세가를 확인해보고
현재 호가가 어느 가격대로 형성되어 있는지 부터 파악을 합니다.
다들 하시겠지만 네이버 호가부터 아실 실거래가까지 확인해서
현재 호가와 실거래가 차이가 얼마나 있는지,
실제로 거래는 되는 지를 파악합니다.
✅ 2. 부사님들 전투력 측정(중요합니다)
우리가 “저승사자” 부사님이라고 늘 부르는 분들이 있습니다.
그럼 일 잘하는 부사님을 컨택하려면 어떻게 하는 게 좋을까요?
저는 그럴 때 그분들이 나의 대리인이 되어줄 수 있는지를 봅니다.
좀 더 쉽게 풀자면
예문
키샤아:
사장님 현재 매도하려고 하는데, 제가 가지고 있는 물건이 O동 O호 O평 O타입이에요.
현재 투자자들이나 실거주자분들 집 보러 오시나요?
저승사자 부사님 케이스:
지금 여름이긴 한데, 그래도 실거주자 분들 몇 분들은 보러 오고 있고, 내가 계약도 했어.
또 다른 집을 얼마얼마에 계약했어, 가능할 거 같아 내가 해볼게.
키샤아:
아직 만기 시점이 안되어서요. 만기는 아직 4개월 남았는데 현재 세입자분이 살고 계시고
갱신권은 사용할 수 없는 상태에요.
저승사자 부사님 케이스:
알겠어, 지금 실거주자들이 그래도 집 보러오는데, 이 물건 그렇게 해서 날짜 맞춰서 셋팅할 수 있게 해볼게 + 혹시 날짜 안 맞는 경우 세입자분들 퇴거 시킨 후에 집 비운 후에도 가능한가요?
키샤아:
아 사장님 제가 지금 대출이 막혀서 어려워요. 날짜를 맞춰서 진행해야 무리가 없을거 같아요, 혹시라도 매도가 안된다면 전세를 한번 더 받아야 할 거 같아요.
저승사자 부사님 케이스:
알겠어, 그럼 날짜 무조건 맞추는 걸로 하고 그쪽 세입자분들 한테도 날짜 조율 어느 정도 가능하게 해달라고 꼭 말해놔요.
날짜 고정하면 맞추기 어려워요.
그리고 매도 하면서 지금 현재 시장은 전세는 적으니까 O.O억에 전세 가능하니 이 부분도 참고할게요.
키샤아:
사장님 제가 이 집 좀 비싸게 사서 현재 실거래가(예시) 3.2~3.3 사이에 찍혔던데 제가 3.25에 사서 같은 값에만 팔아도 무슨 좀 많이 속상해요, 많이 받겠다가 아니라 이 부분도 참고해주세요 사장님.
저승사자 부사님 케이스:
알겠어!! 그럼 얼마로 광고를 진행할까?
📌여기서 중요한 점은
지금 대화를 보시면 부사님하고 저하고 서로 티키타카가 잘 되고 부사님이 현재 어떤 부분이 중요한 지를 정확하게 이해했다는 부분입니다.
사실 이게 당연한 대화같지만 우리가 부사님하고 소통하면 이렇게 물 흐르듯이 대화가 안되는 경우가 참 많습니다.
그래서 저는 대화를 몇 번 해보고 어렵다 판단하면 감사합니다 하고 일단 우선순위에서 탈락?시킵니다😂
✅ 3. 세입자분 내 편 만들기
저는 법인 세입자였습니다
우선 일반 세입자분들보다 대화가 편합니다.
이유는 그분들은 감정이 들어가지 않고 그냥 잠만 자는 목적으로 사용하기 때문입니다.
그럼 여기서 법인 세입자분들을 내 편으로 어떻게 만들면 좋을까요?
법인 세입자 분들은 사택 담당관리자가 있습니다.
법인 프로세스는 모두 똑같지는 않지만 이렇게 움직입니다.
(제가 다주택자이다보니 법인 세입자팀이 3팀 있는데, 회사가 다른 경우에도 비슷한 프로세스로 하시더라구요)
📌대략 만기 4개월차부터 더 거주할지, 나갈지를 결정합니다.
그래서 그전에 미리 사택관리자분과 조금이라도 라포를 쌓아놔야합니다, 저의 경우는 6개월전에 미리 인사를 드립니다.
아직 거주 연장 여부 및 모든 게 안 정해진 걸 알지만, 미리 연락해서 물어봅니다.
그러고 나서 꼭 감사합니다, 관리자분+세입자분들이 편하게 해주셔서 저도 감사하게 생각하고 있습니다.
정해지시면 알려주세요, 제 하면서 작은 커피 쿠폰이라도 보냅니다.
(그럼 엄청 당황하시면서 고맙다고 해주십니다)
그리고 4개월차가 되었을 때 매도를 마음 먹었다면 관리자님 제가 매도를 이런 사유로 매도를 하려고 하는데,
나중에 당황하실까봐 미리 말씀드려요, 아직 실거주자가 매수하실지 / 투자자분들이 매수하실지 모르지만
일단 제가 집을 팔아야 하니 잘 보여주시면 감사하겠습니다.
이렇게 말을 하고 거주하고 있는 세입자분들에게도 상황을 공유하고 부탁을 드립니다.
✅ 4. 경쟁 매물 완벽하게 파악 후 가격 정하기
키샤아 물건 상황: 낀평형/ 4개월 뒤 입주 가능 / 후순위동-시에4대
단지 상황: 투자자 없음 / 실거주 입주자분들도 많지는 않지만 조금씩 매수 중
경쟁 매물:
25평은 현재 현재 호가 2.7~2.8에서 움직이고 실거래도 그 가격대.
낀 평형은 현재 싼 물건은 다 세낀 물건(올해 말 입주 가능 또는 내년 초 입주 가능)
34평도 싼 물건은 세낀 물건이고 실 입주 가능한 물건은 낀평형과 5,000만원 이상 차이 남.
그럼 내 평형 물건 가격대는 적정하다 판단하고 한번 더 깊게 들어가서
낀 평형 중 경쟁 매물들 상황 파악을 합니다.
나보다 싼 물건들은 어떤 상황인지 매수자처럼 해서 전임도 해보고, 내가 맡긴 부사님한테도 물어봅니다.
또한 실거래가 된 물건들은 어떤 특징이 있고 왜 매수가 되었는지도 전임을 해서 파악합니다.
제가 파악했을 때 네이버 호가에서 가장 싼 물건들은
낀 평형 기준 2.8~2.9억 이었지만 실거주가 안되는 물건들이었고
실입주가 되는 물건 중 저보다 좋은 물건은 3개 정도였는데,
3개 물건들 특징이 부사님들마다 파악한 정보가 달랐다는 점입니다.
예시로
A집은 너무 급해 보여서 가격은 내려놨는데, 부사님들 중 제대로 상황 파악한 분이 2분정도였고
B집은 저보다 1평이 커서 호가는 더 높았는데 실제 네고가 되는 금액이 제가 올리려고 한 가격과 비슷했습니다.
C집은 저희 집보다 더 후순위 동이여서 충분히 경쟁력이 있다고 판단했습니다.
그래서 아까 위에 예시를 보면 실거래가 3.2~3.3억에서 움직이는데,
저는 호가를 3.4억에 올렸습니다.
그렇게 해서 가격을 조율하면 충분히 될 거라고 판단을 했습니다.
여기서 가장 중요한 건 전수조사입니다.
내가 가지고 있는 지역에 대한 시장 분위기 파악 / 단지 상황 파악 / 부사님 파악 / 경쟁 매물에 대한 모든 정보를,
시간을 투자해서 최대한 파악해야 그래도 분위기가 안 좋은 도시에서 최대한 좋은 가격에 물건을 팔 수가 있습니다.
노력과 운이 만난 덕분에
공급이 많은 도시에서 4개월 거래 중 그래도 2번째로 높은 가격에 매도를 할 수가 있었습니다.
(이득을 크게 보진 않았습니다, 다만 손해를 최대한 막았습니다)
글을 쓰다 보니 너무 길어졌네요.
긴 글 읽어주셔서 진심으로 감사합니다.
지방 투자를 하신 분들 또는 갈아타기를 하시는 분들이 매도를 고민하실텐데 도움이 되고자 적었습니다.
이 집 보다 더 팔기 힘들었던 서울 폐허주택 매도 이야기로 돌아오겠습니다.
(예정) 서울 재개발 안되는 폐허 주택 매도편 (매도시리즈 2편)
