'투자금'과 '수익률'에 익숙해진 우리들
“이 단지의 전세가율이 얼마인지?”
“내 투자금(갭)으로 살 수 있는 단지 가격대는 얼마인지?”
지금까지 앞마당을 넓히면서 발품을 팔며 전세 레버리지 투자에 우리는 누구보다 익숙해져 있습니다.
하지만, ‘토지거래허가구역’에서 ‘매물 임장’ 을 해야할 때 유독 발걸음이 무거워지는 순간이 있습니다.
실거주 요건을 갖춰야 하는 데 당장 내 투자하기 어렵고, 실거주로 진입할 수 없다는 생각에 어려운 마음이 듭니다.
"항상 투자 관점으로만 집을 봤는데, 실거주로 본다고 하면 부동산 사장님께 뭐라고 질문해야 하지?"
"당장 투자로 이어지지도 않을 텐데 굳이 세가 껴있는 물건까지 봐야 할까? 시간 낭비 아닐까?"
투자에서 실거주로 관점이 달라졌다는 이유로 부동산 문을 여는 것이 두려워지고, 무엇을 물어봐야 할지 머릿속이 하얗게 변하곤 합니다. 당장 투자를 실행하지 못한다는 사실이 주는 심리적 장벽이 생각보다 훨씬 크기 때문입니다.
실거주 매물 임장의 의미
하지만, 실거주 매물 임장은 가장 날카로운 ‘투자 공부’ 입니다.
실거주 관점으로 매물을 보는 것은 투자자의 렌즈로는 절대 볼 수 없는 '진짜 실수요자의 마음'을 읽어내는 필수 과정입니다. 지금 당장 내 명의로 등기를 치지 못하더라도, 미리 집을 보고 선호도를 파악해 두는 것은 실제 투자를 실행할 때 그 자체로 엄청난 무기가 됩니다.
당당하게 부동산 문을 여는
3단계 실거주 매물 임장 전략
실거주 매물을 통해 지역의 진짜 가치를 완벽하게 흡수하려면, 다음 세 가지를 기억하고 현장에 적용해 보세요.
첫째, 나에 대한 명확한 정의
우선, 나를 명확히 정의하세요.
투자가 안되기 때문에 실거주를 하는 목적, 즉 '컨셉’이 있어야 합니다. 부동산 문을 열기 전까지 구체적인 스토리 라인을 준비하세요.
“저는 직장이 판교인데, 현재 무주택자입니다. 지금 살고 있는 집 전세가 XX월에 만료되어서 실거주로 들어갈 집을 찾고 있습니다. 갱신권은 한번 사용 했고, 집주인에게는 집을 구하고 있고 나간다고 협의가 된 상황입니다.”
→ 무주택자로 집을 보게 되면 세낀 매물도 확인이 가능하여, 단지 내 가장 저렴한 매물들을 확인이 가능하다는 장점이 있습니다. 단, 전세 반환금이 1억 밖에 대출이 나오지 않기 때문에 추후 보증금 지급 계획을 세워야 합니다.
“저는 현재 동대문구에 집을 가지고 있는데, 팔려고 내놓은 상태입니다. 한 천 만원 정도 깎아주면 계좌를 달라고 하고 있어서 저도 갈 집을 구하면 동시에 진행하려고 합니다.”
→ 갈아타기로 집을 보게 되면, 세 낀 물건은 확인이 불가능하지만 단지 내에서 실제로 가장 빨리 팔릴 만한 선호도 높은 물건을 우선적으로 볼 수 있게 됩니다.
부동산 사장님이 자금 계획을 꼬치꼬치 묻거나 어떤 수요로 오는지 캐물을 때 스스로 찔리는 마음에 위축되지 않으셔도 됩니다. 부동산 사장님은 여러분을 취조 하려는 것이 아니라, '거래를 성사시키기 위해' 손님의 상황과 자금력을 파악하고 최적의 매물을 찾아 매칭하려는 것 뿐입니다. 특히, 토지거래허가구역에서 매매를 하기 위해서는 자금 계획서를 작성해야 하기 때문에 확인이 필수입니다.
둘째, 투자자로 묻기 힘든 '생활의 디테일'을 파고들기.
투자자의 질문이 '돈(갭)'을 향해 있다면, 실거주자의 질문은 '삶'을 향해 있어야 합니다.
마트는 주로 어디를 이용하는지?
상권 이용(학원)은 얼마나 편리한지?
지하철은 걸어서 얼마나 걸리는지?
초등학교 배정은 어떻게 되는지?
방배에 사는 거주민이 양재 코스트코를 가고, 잠원동 킴스클럽까지 장을 보러 간다는 이야기.
용산 동부 이촌동까지는 대치동 셔틀이 오지만, 서부 이촌동에는 셔틀이 오지 않는다는 이야기.
이런 이야기들은 지도나 데이터로는 절대 알 수 없는, 그 지역 사람들의 진짜 '생활권 범위'와 '동선'을 파악하는 핵심 단서가 됩니다.
셋째, ‘수요의 이동 경로’ 추적하기.
이 단지에 주로 어떤 사람들이 이사를 오고 어떤 지역으로 이사가는지 수요를 파악해보세요.
“여기는 보통 저희 같은 신혼 부부가 많이 오시나요?”
“요즘 어떤 분들이 집을 많이 매수 하셨나요?”
“여기 사시던 분들은 집을 팔고 보통 어디로 가시나요?”
"저희도 여기서 아이 키우며 살다가 나중에 갈아타기를 한다면, 어디로 가야 잘 갔다고 할까요?"
“여기서는 아이들 공부 시키려면 보통 대치로 가요”
→ 초등학생이나 저학년까지는 키울 수 있지만 학군 인프라가 부족하여 수요가 빠져나가는 지역이구나.
“저 사모님은 이 집 팔고 방배로 넘어가신대요.”
→ 여기보다 더 상위 생활권을 방배로 생각하는구나?
이런 질문들로 해당 단지의 입지적 위상은 물론, 지역 간의 수요가 어떻게 흘러가는지, 사람들의 머릿속에 있는 '상급지'의 기준이 무엇인지 파악해볼 수 있습니다.
갭투자 렌즈를 벗어야
비로소 보이는 것들
우리가 임장을 가고, 밤새워 임장 보고서를 쓰며 앞마당을 만드는 과정 중에는 아직 선호도의 개념이 잘 잡혀 있지 않기 때문에 현실적으로 당장 투자를 실행하기 어려운 경우가 많습니다. 그렇기 때문에 더더욱 앞마당을 만드는 시기를 적극 활용해야 합니다.
전세 레버리지를 활용한 투자는 부동산 투자의 여러 가지 방법 중 하나 일 뿐입니다.
갭투자라는 개념에 스스로 갇혀있지 마세요.
토허제 지역을 입장할 때는 잠시 갭투자 렌즈를 내려놓고 진짜 거주민의 입장이 되어 꼼꼼하게 선호도를 파악하며 매물을 들여다보세요.
"당장 투자로 이어지기 어렵다"는 점만 보고 실거주 매물 보기를 회피한다면 우리는 부동산 투자의 본질인 지역과 단지의 가치가 아니라 전세가율이 높은 곳, 내 투자금 갭이 맞는 곳만 찾아다니는 좁은 시야에 갇히게 됩니다.
진짜 수요를 아는 자가 결국 승리한다
결국, 부동산 투자에서는 사람들이 살고 싶어 하는 선호도가 높은 ‘가치 있는 집’을 선점한 사람들이 많은 돈을 법니다.
나중에 투자를 하든, 내가 직접 실거주를 하든, 평소에 지역의 선호도와 시세를 완벽하게 파악하고 있어야만 기회가 왔을 때 1초의 망설임 없이 행동할 수 있습니다. 지역의 진짜 가치와 거주민들의 생생한 선호도를 모른다면, 어디를 사야 할지 확신을 갖지 못해 머뭇거리다 상급지로 이동할 수 있는 타이밍을 놓치게 될 것입니다.
상급지는 매수세가 빠르게 붙기 때문에 특히나 진입 기회가 짧습니다. 진짜 실수요자의 관점으로 매물을 보는 것, 그것이 바로 다음 시장에서 여러분을 가장 확실한 성공으로 이끌어줄 최고의 투자 공부입니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
