[지기15기 1지않을 투자로 5늘부터 1년에 한채씩 8리 등기칠조_화목] 칼럼필사 #13

11월 월부챌린지 13일차

[써니써늬]시세트래킹 효율적으로 하는 방법

안녕하세요 써니써늬입니다.

어느덧 4월도 중반을 넘어 섰네요.

연초에 세웠던 계획이 잘 진행되고 있는지 한번 살펴봐야 하는 시기네요^^.

오늘은 여러분들이 궁금해 하시는 시세트래킹을 어떻게 해야 하는지 제가 하는 방법을 간단히 소개드리려고 합니다.

많은 분들이 시세트래킹의 중요성을 알고 계셔서 많이 하고 계실거라 생각이 됩니다.

하지만 다 같은 방법으로 하지는 않을 것이기에

자신만의 방법을 찾아 나가는데 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

| 시세트래킹을 하는 이유

열심히 손품, 발품을 통해 앞마당을 넓혀가고 계시죠?

이렇게 어렵게 만든 내 앞마당

내가 갔을 때 투자를 할 수 있으면 가장 좋지만 여러가지 상황상 그러지 못하는 경우가 많습니다.

이렇게 앞마당을 만들었다고 해서 그냥 방치해 두고 다른 지역만 다니면 어떻게 될까요?

내 앞마당은 늘고 있지만 기존에 열심히 임장한 내 앞마당으로서의 구실을 제대로 못하고 있는 겁니다.

시세를 계속 살펴 봄으로 해서 지금 가고 있는 지역과의 비교도 수월하게 되고, 가격 흐름을 알게 되어 투자까지 연결되는 중요한 활동이므로 꼭 해야 합니다.

| 어떻게 해야 할까?

일단 첫 번째로 지역별 평형(구조)별로 단지를 정리 합니다.

여기에는 기본적인 단지명, 평형, 연식, 구조를 적고 입지요소와 매매가 평단가, 전세가, 전세가율. 매전갭을 세로축에 적습니다.

단지의 수는 지역에 따라 많을 수도 적을 수도 있는데 일단 랜드마크를 색깔을 달리해서 제일 앞에 적습니다.

랜드마크는 그 지역의 선두주자로 가격을 이끌기 때문에 가격 흐름을 예측하고 지역간의 위상을 비교하는데 필요합니다.

내가 임장시 투자 대상 단지로 뽑았던 단지와 입지대비 저평가 되어 있는 단지들을

쭉 적습니다.

내가 적지 않은 단지에서 투자물건이 나타나서 놓치면 어떻게 하냐고 많은 분들이 불안해 하십니다.

하지만 일부 단지들만 보고도 지역의 흐름은 어느정도 예측할 수 있고 흐름이 원하는 방향으로 간다고 판단되면 그 지역 단지들의 시세를 한번 쭉 조사하면 될까 크게 걱정 안 하셔도 됩니다.

시세를 조사한 날짜를 앞에 적고 세로로 누적해서 적습니다.

매매가는 네이버 부동산을 기준으로 최저가(저층 제외), 전세는 최고가를 적는데 전세 같은 경우는 매물로 나와 있는 최고가 보다는 실거래 최고가를 적습니다.(지역에 따라 다름)

가로로도 해봤는데 앞마당이 늘어나니 가로로 보기가 어려워 흐름을 보기에는 세로가 더 효과적입니다.

시세가 올랐을 경우 빨간색, 보합일 경우 검정색, 하락했을 경우 파랑색으로 표시합니다.

마지막으로 빨간색으로 표시해 놓은 곳을 틀고정해서 보기 편하게 만듭니다

이렇게만 해도 내 앞마당의 시세를 파악하면서 계속 업데이트 해나갈 수 있습니다.

| 최근에 하고 있는 방법

이렇게만 해도 기존 앞마당의 시세의 흐름을 느끼기에는 충분합니다.

하지만 앞마당이 늘어감에 따라 지역과 가격대, 입지가 뒤죽박죽 섞이게 되니 가격을 쓰면서도 서로 간의 비교가 잘 안되더라구요.

그래서 제기 좀 더 가격을 비교해 볼 수 없을까를 고민하다가 최근에는 이렇게 하고 있습니다.

일단 기본적인 틀은 비슷합니다.

하지만 차이점은 기존에 구조별 지역별로 나눴던 것을 가격대 별로 나눈다는 것입니다.

기존에는 10평대(1bay), 20평대초(방2화1), 20평대중(방3화1~2), 30평대(방3화2)이렇게 구조로 나눴다면 이 방법은 2억대,3억대, 4억대, 5억대 이런식으로 가격으로 나누는 겁니다.

물론 같은 평형(구조)에서 나눕니다.

좀 더 비교해서 보기 쉽게 하려고 앞쪽 수도권, 뒷쪽 지방으로 나누었고, 앞으로 올수록 입지가 좋은 지역과 단지를 뒤쪽으로 갈수록 입지가 좋지 않은 것으로 구분하였습니다.

수도권과 지방으로 나누고 입지가 좋은 순으로 줄을 세운 것이죠.

예를 들어 3억원대의 입지순으로 단지 줄을 세운 후, 왼쪽에서 오른쪽으로 쭉 보다보면 B단지처럼, 확연히 입지 대비 저평가 되어 있는 단지를 발견할 수 있게 됩니다.

이렇게 비교하면서 입지대비 저렴한 단지들은 초록색으로 표시를 해 놓고 계속 주시해서 봅니다.

투자기준에 들어온다면 매물을 보거나 그 지역 단지들의 시세를 다시 한번 조사해 보면서 투자 기회를 찾습니다.

3억대에서 승진(4억대로 인상)하는 단지가 나오면 3억대에서 빼내어 4억대 적절한 입지 위치에 끼워 넣습니다.

최근에 승진하는 단지들이 많았네요.^^

이런식으로 하다보면 그 지역의 단지가 어느정도 가격대인지, 비슷한 가격대에서는 지금 투자하기에는 어디가 좋은지 자연스럽게 찾을 수 있게 됩니다.

제가 하고 있는 방법을 간단히 공유해 봤습니다.

별거 아닌거 같지만 내 앞마당의 흐름을 계속 느끼면서 투자까지 이어지는데 매우 중요한 활동이라 생각합니다.

앞으로 저는 서울끼리만 따로 비교하는 자료를 만들어 보려고 합니다

수도권 전체와 지방 50만 이상 도시를 앞마당으로 만드는 그날까지 저도 계속 해나가겠습니다.

여러분의 앞마당 늘리기를 응원합니다.!!

건강 유의하세요. 감사합니다.^^

<유의사항>

1.어느 단지를 넣을지 고민하는 것보다 일단 날짜를 정해 놓고 꾸준히 하는 게 종요합니다. 단지 수가 적어도 좋으니 일단 시작하세요

2.투자 규모보다는 입지요소와 매매가를 연결시켜 보는 연습을 많이 하세요

3.정답은 없습니다. 본인이 보기쉬운 방법으로 구조화 시키고 발전시켜 나가세요.

4.앞마당이 적을 때는 단지수를 많이 하고 앞마당이 늘어감에 따라 업데이트 하면서 조절해나가세요.

💡 챌린지 요정이 전하는 오늘의 습관 명언!

시간을 지배할 줄 아는 사람은

인생을 지배할 줄 아는 사람이다.