안녕하세요.
빨간 열정으로 달려가는
그린쑤입니다.
앞마당 털기 복기글을 쓴 후,
일주일 만에 글을 올립니다.
기억이 휘발되기 전에
복기글을 빨리 올리고 싶었는데
시간을 내서 글을 쓰기가
생각보다 쉽지가 않네요.
그래도 일주일에 한번은
꼭 시간을 내서
복기글을 잘 마무리해보도록 하겠습니다.
[그린쑤] 앞마당 털다가 멘탈이 털리다😅 (우당탕탕 1호기 복기 #1_앞마당 털기)
첫번째 복기글에서
앞마당을 탈탈 털면서 멘탈이 털린 후,
운이 좋게도 매물코칭 대기가 풀려
'거인의 어깨를 빌릴 수 있었다'고
말씀드렸었는데요.
앞마당 털기와 마찬가지로
매물코칭이 처음이고 생소하신 분들께
조금이라도 도움이 되고자
과정을 디테일하게 써보려고 합니다.
# 매물코칭 후보단지 : A단지 vs B단지
| A단지 (2순위) | B단지 (1순위) | |
| 예상 가격(예시) | 4.15/3.4 | 4.05/3.4 |
| 특징 | 외곽에 위치한 신축 선호 구는 아니지만, 2순위 생활권의 선호도 높은 단지 낀평형 | 직주근접 준신축 수요 있는 가성비 단지 전용59 |
| 장점 | 신축, 대단지, 아이키우기 좋음 | 준신축, 가성비 단지, 직주 근접 |
| 단점 | 선호 낮은 구 (외곽에 위치) | 25평 |
| 매물 상황 | 신축이라 수리는 도배 정도 필요함 도로뷰라 선호하는 동은 아님 매물이 많지 않고, 투자자가 많이 와 가격협상이 쉽지 않음 (전세 1개) | 준신축에다 매도인이 강아지를 키워 수리가 필요한 상태 역시 매물이 많지 않아 가격 협상이 쉽지는 않음 (전세 1개) |
| 매도자 상황 | 아이 교육을 위해 다른 구로 이사하고 싶어하시는데, 이사 날짜는 정해지지 않아 급하진 않음 (하지만, 부동산 8개에 매물 내놨음) | 매도인 혼자 사시는데, 매물을 내놓은지 한달이 넘었음. 집을 보러오는 사람은 있지만, 사려고 한 사람이 없어 가격 협상 한 적 없음. |
간단하게 제가 투자 후보로 선정한 단지의
특징과 상황을 표로 작성해봤습니다.
두 단지 모두 저평가되었고,
현재 가격이 저렴한 상태였습니다.
더군다나 전세 매물도 많이 없어
전세 세팅하기 쉬울 거라 생각했습니다.
B단지가 준신축에 전용59이지만,
선호하는 구에 위치하고 있어
A단지가 위치한 구(선호도 낮은 편)의
30평대와 가격이 비슷하기 때문에
낀평형인 A단지보다 괜찮다고 생각해
B단지를 1순위, A단지를 2순위를 정하고
매물코칭 신청서를 작성했습니다.
Tip) 매물/매도자 상황, 가격 협상, 걱정되는 부분 등
제가 알고 있는 것을 최대한 디테일하게
매물코칭 신청서에 작성했습니다.
신청서를 작성 완료하면,
통화 가능한 시간을 선택할 수 있습니다.
아마 신청서를 빨리 작성하면 원하는 시간을 선택할 수 있겠죠?
저는 대기 결제라서,
밤에 작성을 완료했고 선택할 수 있는 시간대가 2개 남았었습니다.
#자향 멘토님의 코칭 1. 투자금을 다 쓰는 게 맞을까요? (feat. 싱글투자자)
자향 멘토님과의 통화 10분 전부터 너무 긴장이 되었는데요.
첫 매물코칭이라 더 긴장을 했던 것 같습니다.
너무 긴장해서 처음엔 말도 어버버...했습니다ㅜ
신청서에 현재 자산 현황 / 투자금 / 1년에 모을 수 있는 종잣돈을
작성하는 질문이 있었습니다.
자향 멘토님은 우선,
저의 자산 현황과 투자금을 체크해주시면서
투자 검토하면서 가장 고민됐던 부분을 물어봐주셨습니다.
저는 두 가지가 가장 고민이었습니다.
1. 지역이 현재 싼 편이지만, 예전보다는 매매가가 오르고 있고 협상이 잘 안 된다.
2. 현재 취득세까지 고려하면 투자금을 거의 다 써야하는데, 괜찮을지 걱정된다.
자향 멘토님의 답변)
1. 지역 선정을 잘했다. (뿌듯😄)
자향 멘토님은 싱글투자자이기 때문에 종잣돈 모으는 데 한계가 있어
리스크가 적은 지역을 봐야 한다고 말씀해주시면서
지금 지역을 잘 선정했고
이 지역에서 최대한 투자 검토를 하면 좋겠다고
조언해주셨습니다.
2. 투자금에 맞는 좋은 단지를 봐야 한다.
선호도가 높고 좋은 단지가 먼저 오르기 때문에
매도 시기를 당길 수 있다고 말씀해주셨습니다.
월부 강의에서 항상 강조하셨던 가치!!를 놓칠 뻔했습니다.
투자금만 신경쓰느라 좀 덜 좋더라도
투자금이 덜 드는 단지를 봐야하지 않을까 생각했었는데
실전투자에서는 '배웠던 내용도 잊고 놓칠 수 있구나'를
깨달았습니다.
* 특히, 지방 시장은 최대 4-5년을 보고 들어가기 때문에
시간 대비 투자 효율을 높이기 위해서는
선호도가 높은 단지에 투자해야한다를
잊지 않도록 하겠습니다.
#자향 멘토님의 코칭 2. 1순위와 2순위를 바꾸세요.
저는 B단지가 20평대지만,
선호하는 구이기 때문에 가성비 측면에서
1순위라고 생각을 했었습니다.
자향 멘토님은
A단지가 선호가 떨어지는 구이지만,
구 내에서 선호가 높은 대단지이고
낀평형으로 평수가 더 크기 때문에
선호도 측면에서
1순위여야 한다고 말씀해주셨습니다.
*25평은 입지가 좋아도 매매가 올라가는 속도가 조금 더딤.
(더군다나 A단지는 대단지)
낀 평형도 30평대와 매매가 차이를 벌리면 매도하기 어렵지 않음.
→ 하지만, 두 매물 모두 괜찮은 단지라고 말씀해주셨습니다
#자향 멘토님의 코칭 3. 협상해봅시다.
1. A단지 : 예상가격(예시) 4.15억/3.4억 (→ 4.05억까지 협상해보세요)
A단지는 매도인이 다른 구로 이사를 가고 싶어하시는데,
이사 날짜가 정해지지 않아
급하진 않다고 얘기했습니다.
하지만, 매물을 부동산 8개에 내놓은 상태라
충분히 협의 가능성이 있다고 생각했습니다.
자향 멘토님은
전세가를 좀 더 보수적으로 봐야될 수도 있으니
4.05억까지 불러보라고 조언해주셨습니다.
2. B단지 : 예상가격(예시) 4.05억/3.4억 (→ 4억까지 협상해보세요)
B단지는 매도인이 개를 키워
집 상태가 좋은 편이 아니라
매수 협상이 진행된 적이 없는 상태였습니다.
매도인이 부사님께 협의할 의사가 있다고
말씀하신 상황이라 조정 예상가격을 적었습니다.
실거래가와 비슷한 가격이라
충분히 조정 가능할 것이라 생각했습니다.
자향 멘토님은
수리비가 드니까 좀 더 깎아서
4억까지 협상해보라고 조언해주셨습니다.
이후에도
전세가 설정을 어떻게 했는지
전세가를 어디까지 생각하고 투자하려고 하는지
수익은 어느정도 생각하는지
매도는 언제 하는 게 좋겠다 등등
디테일하게 매수 과정 하나하나를 알려주시고,
특약에 대해서도 조언을 해주셔서
너무 큰 도움이 되었습니다.
이후 협상/계약 과정도 코칭 덕분에
무사히 마칠 수 있었습니다.
# 이제 2호기 준비하셔야죠?
매물코칭을 처음 해봐서
매물 검토뿐만 아니라,
투자 진행 과정,
투자 이후 계획에 대해
이렇게까지 디테일하게
코칭해주시는 줄 몰랐습니다.
1호기 투자 이후,
어떤 지역을 더 보면 좋을지
어떻게 앞마당을 늘려가면 좋을지
조언을 해주셔서...
너무 좋았습니다.
정말 매물코칭을 안했으면
내가 1호기를 할 수 있었을까?
라는 생각이 들 정도로
많이 배우고 깨달았던 시간이었습니다.
매물코칭의 여신!!
'자유를향하여' 멘토님 너무 감사합니다❤
다음은
협상/계약 과정에 대한 복기글로
찾아뵙겠습니다. (최대한 빨리 오겠습니다 ㅎㅎ)
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
[그린쑤's 나눔글]
2개월차 부린이의 갑작스러운 첫 매물임장 후기😅 #매임 #급약속
과제 제출 꿀팁! 파워포인트 고해상도 그림 파일로 저장하기! (확대해도 안 깨져요😊)
갑작스럽게 조장이 되어 부족했지만, 너무 감사했습니다❤❤
프메퍼 튜터님 투자 코칭 후기_투자 방향성을 잡아주는 확실한 코칭😊
실전반, 두려워서 신청 안하시나요? (첫 지투반이 끝난 후, 복기)
[그린쑤] 앞마당 털다가 멘탈이 털리다😅 (우당탕탕 1호기 복기 #1_앞마당 털기)
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