[열반스쿨기초반 85기 가치 있는 집4고, 싸게4고, 44억 자산 쌓고 또지또규] 2강 오프강의 후기 - not A but B

꿈을 그리는 사람은 

언젠가 그 꿈을 닮아 간다.

 - 앙드레 말로

인트로

    안녕하세요, 순자산 10억 달성하고, 또 10억 쌓고, 또 10억 쌓을 또지또규입니다. 25년 3월 8일은 저에게 38 광땡 같은 날이었습니다. 월부 최초의 오프 강의, 그것도 너바나님의 강의를 들을 수 있었기 때문입니다.

  꿈을 그리는 사람은 그 꿈을 닮아 간다고 했던가요? 꿈의 의인화, 너바나님을 만나 화면으로는 전달 되지 않는 에너지를 느낄 수 있었습니다. 

  강의는 환상적이었습니다. 처음 들었을 때 내용에 충격을 받았다면, 이번에는 내용 너머에 있는 너바나님의 마음을 느낄 수 있었습니다. 중간 중간에 대놓고 말씀하시기도 하고, 강의 내용에 섞어 비언어적으로 나타내기도 하시지만, 메시지는 한결 같았습니다.

‘Not A but B’

 가장 강력한 A들을 확인하고, 그것을 깨부수는 B를 얻었습니다.

강력한 A1 : “인구도 줄고, 경기도 안 좋고, 집값 너무 비싼데 부동산은 끝났어”

B1 : 부동산 투자를 하면서 이 말을 단 한 번도 듣지 않은 사람은 없을 겁니다. 우리는 부동산이 장기적으로 우상향한다는 것을 알고 믿기에 투자하지만, 보통 사람들은 그렇지 않습니다. 그들은 연일 쏟아지는 비관적인 뉴스가 더 와닿기 때문입니다. 더구나 팩트와 예측이 섞여 있어서 머리로는 알지만, 시원하게 따박따박 반박하기도 쉽지 않습니다. 그냥 ‘무슨 말이야, 10년 전보다 떨어진 집값 있어?’ 식으로 따지기 십상이죠.

그러나 너바나님은 팩트에 기반한 B를 주십니다. 바로 ‘통화량’이죠. 1주차에 추천하신 자본주의(https://youtu.be/0LYMTsj_eqc?si=P0X1W4fvByOE_sha)를 봤다면 이해할 수 있는 내용입니다. 통화량이 상승하기 때문에 물가는 오를 수밖에 없고, 그 물가에 연동해서 자산, 특히 부동산은 장기적으로 우상향하는 것이죠. 매매가는 물론이고, 서울 전세가는 정확히 10년에 두 배 상승합니다. 

‘무슨 말이야? 통화량이 왜 느는데?’

이렇게 묻는다면 우리나라 회사들이 열심히 일해서 외국으로부터 달러를 엄청 많이 번다고 답하면 됩니다.(이걸 경상수지라고 합니다.)

‘외국으로부터 돈이 들어 온다고? 그런데 왜 우리 가정은 경제가 어려워?!’

그건 내가 ‘자산’이 없기 때문입니다. 돈이 쏟아지는데, 돈을 담을 그릇이 없는 것과 같습니다. 

 그러므로 부동산 투자를 안 하는 것이 아니라, 인구가 줄어도, 경기가 안 좋아도 가치 있고 가격이 올라가는 부동산을 사면 됩니다. 

강력한 A2 : “잠실 오르는 거 봤지? 강남은? 훨씬 더 올라갈테니 저런 걸 사야지. ”

B2 : 보통 사람들은 비싼 것을 사고 싶어합니다. 좋은 것이기 때문에 더 많이 오를 것이라는 기대를 가지고 말이죠. 그래서 무리하게 추격 매수하다 큰 곤란은 겪는 경우가 심심치 않습니다. 그럼 안 올라간다는 이야기일까요? 그게 아니라 너바나님은 단도 투자(잃지 않는 투자)를 할 수 있는 투자 레시피를 제시하십니다. 그것이 바로

저평가

환금성

수익률

원금보존

리스크 관리

  투자자는 자신의 투자 기준을 명확하게 설립하고 철저하게 기준에 따라서만 투자해야 합니다. 워렌 버핏이 자신의 투자 기준에 어긋나는 IT주에 투자하지 않는 것처럼 말이죠. 지금 핫한 잠실이 더 오를 수 있고 실제로도 가능성이 크지만, 대한민국 1등이라는 은마 아파트도 빠질 때는 7억씩 빠집니다. 강남불패? 없습니다. 그렇기 때문에 ‘잃지 않는 투자’ 또는 ‘적게 잃는 투자’를 해야 하고요. 그 비법이 바로 저환수원리입니다. 너바나님은 잠실이 더 오를 가능성도 높지만 투자 기준에 맞지 않으니 보지 않겠다고 말씀하셨습니다.

  개인적으로 두루뭉술 이해한 저환수원리를 더욱 정교하게 습득하게 되어 좋았습니다. 부끄럽지만 원금보존 부분에서 ‘매매가는 전세가 아래로 떨어지지 않는다. 전세가가 벽돌, 지지선이다.’라는 말이 이해 되지 않았었습니다. 

‘그럼 전세가 자체가 떨어지면 매매가가 떨어지는 거 아냐? 그게 어떻게 지지선이지?’

라는 의문을 가졌습니다. 여기에 대해 너바나님이 명확히 설명해주셨는데, 벽돌 아래를 지지해주는 투명한 벽돌이 바로, ‘적정 전세가율’이라는 거죠. 매매가를 지지하는 바닥은 이 적정 전세가인 것입니다. 

  결론적으로 저환수원리를 지켜서 사면 잃지 않습니다.

강력한 A3 : “시스템 투자는 옛날에나 됐던 거지. 지금은 불가능해.”

B3 : 한 해에 4천만원 모아서 한 채씩 투자하는 시스템 투자가 지금은 불가능하다는 반박이 많습니다.

 결론부터 말하면 여전히 가능합니다. 의아해하는 우리에게 너바나님은 빙그레 웃으며 말씀하셨습니다. 없는 게 아니라 우리가 핫한 곳만 보느라 찾지 못하는 것이라고. 

단 그림처럼 한 번 사면 모두 가져가는 것이 아니라 전세금 상승과 입지 독점성이 있는 물건은 승진시키며 데려 가고, 그렇지 않은 집은 처분해서 더 좋은 집을 사기도 합니다.

그리고 성장가치투자가 좋고, 투자하는 직장인 하려는 분들에게 추천하고 싶다고 하십니다. 강남 사고, 잠실 사면 됩니다. 하지만 결정적으로 우리에겐 투자금이 없죠. 

그래서 투자금이 적은 월급쟁이 투자자 다수에게 시스템 투자는 선택이 아니라 필수입니다.

강력한 A4 : “부동산 세금 엄청 많이 내잖아. 취득세 수 천만원 날리면서 투자 할 거야?”

B4 : 요즘 가장 많은 편견이고, 실제로 월부 내에서도 취득세 때문에 투자를 망설이는 분들이 많은 것으로 알고 있습니다. 부동산 세금은 종부세, 취득세, 양도세로 구성됩니다. 하나 하나 따져 보면 문제가 되지 않습니다.

  핵심은 편익과 비용입니다. 우리가 임대 ‘사업’자가 되면 사업가, 대표가 되는 것과 같습니다. 그러려면 월급쟁이 마인드가 아니라 사업가 마인드를 가져야죠. 월급쟁이는 비용을 적게 쓰고 편익을 많이 얻으려 합니다. 그러나 부자, 사업가들은 비용을 많이 쓰고 편익은 훨씬 더 많이 추구하죠. 너바나님은 세금 때문에 투자를 망설여서는 안 된다고 단호하게 말씀하십니다. 편익과 비용을 따졌을 때 편익이 크면 하는 겁니다. 수익과 경험이 남을 테니까요.

진심

 앞서 말했 듯 내용 너머 너바나님의 마음이 느껴졌습니다. 너바나님은 강력하게 표정으로, 자세로, 뉘앙스로, 혹은 말로 어필하셨습니다.

‘투자하라’

눈 앞의 장애물 때문에 투자를 망설여서는 안 됩니다. 심지어는 ‘칼춤을 추겠다’는 강력한 표현까지 사용하시며 투자하라고 하셨습니다. 투자하기 어려운 이유는 수 십가지일 수도 있습니다. 그러나 투자해야 하는 이유는 단 하나라고 생각합니다.

‘꿈을 이루기 위해’

벽을 만났을 때 멈추고 돌아서는 사람이 아니라 그 벽을 계단으로 만들고 성장하는 사람이 되기 위해 투자해야 합니다. 가치투자에는 담배꽁초투자와 성장가치투자가 있는데 담배꽁초투자는 언제나 할 수 있지만, 성장가치투자를 할 수 있는 시기는 얼마 없습니다. 그런데 지금입니다.

행운의 여신은 뒷머리가 없다고 합니다. 떠난 뒤에 간절하게 잡으려 해도 잡을 수 없다는 뜻이죠. 저는 몇 년 뒤에 지금 시기를 떠올리며 후회하지 않기 위해 투자해야겠다고 굳게 마음 먹었습니다.

BM 포인트

 1. 상반기 내에 투자

 2. 현재 실거주집 수익률 계산해보기