[인생의시작] 첫 매물코칭을 받기까지(한가해보이 멘토님 & 센스있게쓰자 튜터님)

사실 매물코칭을 받고 남기는 후기글이지만,

저의 월부학교 수강 기간의 모든 과정이 코칭이었고 거인의 어깨에 올라서는 경험이었습니다.

그 모든 여정을 돌아보며 복기글을 남겨봅니다.

안녕하세요, 인생의시작입니다.

월부에서 투자 공부를 시작하고, 약 1년 반 만에 처음으로 매물코칭을 받아봤습니다.

작년까지만 해도 복잡하게 묶인 매듭이 잘 풀리지 않는 상황에서

‘언젠가 투자하겠지’라는 마음으로

꾸준히 강의 듣고 앞마당을 늘리는데만 신경쓰고 있었습니다.

하지만 정말 감사하게도 월부학교라는 과정을 수강할 수 있게 되었고,

그 안에서 투자에 진심인 분들을 만나고,

센스있게쓰자 튜터님을 만나

이렇게 해보세요라고 가이드해주시는 것들을 하나씩 했습니다.

돌아보니 그렇게 보내는 시간 속에서

언제까지고 풀리지 않을 것 같던 매듭이 풀렸고,

정말 실전 투자를 고려하는 단계까지 오게 되었습니다.

첫번째 달에는 투자 방향성을 세워보며 매듭을 풀기 위한 시도를 했고,

두번째 달에는 조금씩 풀리더니 어느새 조금 더 찾아볼까라는 고민이 더해졌고,

세번째 달에는 정말 괜찮다고 생각한 물건을 발견해 매물문의와 매물코칭까지 이어지게 되었습니다.

저 혼자였다면 막막한 상황 속에서 똑같은 시간을 보내고 있었을텐데

정말 학교라는 환경은 엄청난 기회를 제공해주었고,

그 기회가 있기 때문에 매듭을 풀어나갈 수 있었습니다.

이 글을 통해 센스있게쓰자 튜터님과 5반 센쓰둥이 반원분들께 진심으로 감사 인사 드립니다.

저의 첫번째 매듭은 [투자금]이었습니다.

‘지금 할 수 있는 가장 좋은 것을 해야하는 기회의 시기이다’라는 것은 모두가 공감하고 계실거고,

저도 그 상황속에서 최선의 투자를 하고 싶었습니다.

하지만, 제가 모은 종잣돈으로는 서울/수도권 투자를 시도해보기 어려웠습니다.

그리고 머지않은 미래에 큰 지출이 있을 수 있어서

이 종잣돈을 사용해도 될지 저 혼자 의사결정을 내릴 수 없었습니다.

여기에 만약 여자친구가 잘 모아온 종잣돈을 더해

투자금 규모를 키운다면 더 좋은 투자가 가능할텐데,

아무런 법적관계 없이 진행하려니 막막하다는 생각도 가득했습니다.

앞마당을 만들다가 보이는 좋은 투자물건들도 더 해보고 싶다는 생각이 들었지만,

계속해서 투자금 단계에 멈춰 나아가지 못하는 상황이 많이 아쉬웠습니다.

결국 월부학교에서도 투자하지 못하고 이렇게 앞마당만 늘리다 끝나는 것인가 머릿속이 복잡했습니다.

이런 저의 상황에 대해 튜터님을 비롯한 반원분들은 감사하게도 계속해서 관심을 가져주셨고,

어떻게 하면 풀어갈 수 있을지 개인적인 경험과 아이디어들을 공유해주셨습니다.

그리고 1월 최임을 제출하고 센쓰 튜터님께서 개인적으로 연락을 주시면서, 

투자 방향성과 투자 지역을 정리해서 보내달라는 과제를 주셨습니다.

(제가 어떤 행동을 해야 이 상황을 풀어갈 수 있을지 튜터님께서는 이미 알고 계셨던 것 같습니다. 감사합니다 튜터님!)

마침 설 연휴가 이어지면서 저는 충분히 고민해볼 수 있는 시간을 갖게 되었고,

그동안 정리했던 자료들, 배웠던 내용들, 1등뽑기 물건들 등등

제가 시간을 쏟았던 여러가지 자료들을 모아

투자 방향성을 어떻게 가져갈 것인가를 정리해보게 됩니다.

그리고 이 자료는 [투자금] 매듭을 풀어나가는 결정적인 역할을 하게 되었습니다.

돌아보니, 둘 다 행복한 미래, 경제적 자유를 갖는 미래를 원하는 것은 같았습니다.

다만, 눈에 보이지 않고 손에 잡히지 않는, 말만 번지르르한 계획을 늘어놓으니,

저라는 사람만으로 믿고 맡기기란 어려운 것이었습니다.

아직 실전 투자경험이 없는 초보이니까 더더욱 그렇다는 점도 충분히 이해가 됩니다.

그러나 이번에는 달랐습니다.

[투자 로드맵]이라고 이름을 붙인 자료를 보여주며

진지하게 저의 생각을 전달했고,

그동안의 노력들을 보여주었고,

부동산 투자라는 영역이 낯선 여자친구를 위해

궁금해하는 점들을 세세하게 설명해주었습니다.

그리고 이런 로드맵으로 갔을 때의 미래 상황과

더 빠르게 도달하기 위해 우리가 지금 해야 할 행동들을 얘기했습니다.

정말 다행히도 같이 해보자는 답을 들을 수 있었고

그렇게 [투자금]의 매듭이 풀리며 실전 투자에 속도가 붙기 시작했습니다.

저의 두번째 매듭은 [실거주/투자]였습니다.

이제 투자금은 합의가 되었고 그럼 이렇게 불어난 종잣돈으로

‘어떤 선택을 하는게 최선인가’라는 고민이 시작되었습니다.

물론 앞서 투자 로드맵에서는 ‘투자’로 시작하는 것에 대해 1순위로 이야기가 되었지만,

여전히 실거주로 시작하는 선택은 남아있고,

나중에 전세를 주고 나오면서 투자금으로 활용하는 방법도 있기 때문에

어느 하나를 확정하기보다는 투트랙으로 매물을 검토하게 되었습니다.

마침 운좋게도 두번째 달에는 제가 가지고 있는 앞마당보다 상급지를 배정받게 되었고,

이 안에서 실거주로도 가능한 물건을 찾는다면

종잣돈을 의미있게 사용할 수 있겠다는 생각이 들었습니다.

그리고 함께 매물을 보며 둘 다 만족할 수 있는 물건을 임장지에서 찾아보려고 했습니다.

그 과정에서 괜찮은 투자 물건을 만날 수 있었고,

처음으로 ‘매물문의’라는 과정을 경험해봤습니다.

투자금이 확정되고 나니 이거 해볼 수 있겠다는 생각이 들고,

그 사이에 다른 사람이 계약해버리면 어떡하지라는 조급한 마음이 이성을 지배하려고 했습니다.

그래도 매물문의를 작성해보며 정말 괜찮은가?를 고민했을 때,

이 정도면 미래 가치도 충분하고 괜찮다는 생각이 들었습니다.

다만, 첫 술에 배부를 순 없듯이

튜터님의 피드백은 간결하고 명확했고, 저의 남은 매듭을 콕 짚어주시는 질문으로 피드백을 주셨습니다.

이 물건은 실거주인가요 투자인가요?

제가 답을 내리지 못하는 질문에 대해 다시 한번 생각해볼 수 있는 질문을 던지시면서

상급지 물건을 바라보는 기준을 말씀해주셨습니다.

상급지는 지금 전세가율이 낮아서 같은 투자금으로 하기에는 아쉬운 단지를 고르게 된다.

실거주라면 괜찮은 물건이지만 투자 목적이라면 다른 지역을 더 찾아보는게 좋겠다.

하지만 저의 조급한 마음은 쉽사리 진정되지 않았고,

자꾸만 놓치기에는 아깝다는 생각에 사로잡혀 주저리주저리 튜터님께 고민을 털어놓기도 했습니다.

정말 감사하게도 튜터님께서는 전화를 주시면서 제 상황에 맞는 조언을 해주셨고,

그 과정에서 이번 물건에 대해 어떤 목표를 두고 봐야할지 정리할 수 있엇고

여자친구와 함께 다시 한번 이야기를 나눠보며

그럼 좀 더 보면서 고민해보자는 결론을 내렸습니다.

이렇게 두번째달의 월부학교가 마무리되면서 세번째달을 맞이하게 되었습니다.

그 과정에서 앞마당만 마냥 만든 것은 아니고

계속해서 튜터님 및 반원분들과의 온/오프라인 스터디가 이어졌습니다.

투자검토사례 물건을 선정하고 Top3를 뽑아보는 고민의 시간도 계속되었고,

그동안 배워온 1등뽑기 프로세스를 적용했을 때

자꾸만 기회를 주는 것 같다는 생각이 드는 지역이 맴돌았습니다.

그리고 마지막 투자검토사례를 준비하면서

센쓰 튜터님께서는 마무리에 의미를 둔 투자검토가 진행될 수 있도록 가이드를 주셨습니다.

아무 생각없이 ‘당연히 임장지 매물임장해야지’라며 주말 일정을 계획하고 있던 저는

지난 1,2월의 투자검토사례를 꺼내보며

여기가 계속 뽑히는데 이번에 한번 가볼까?라는 생각을 하게 됩니다.

역시나 계속 뽑힌 곳은 이유가 있었습니다.

투자하기 좋은 구간에 있었고,

투자 대상으로 들어오는 물건들의 가치도

같은 투자금으로 할 수 있는 다른 지역들에 비해 높았습니다. 

이런게 ‘이 투자금이면 여길하지’라는 느낌인가?가 절로 드는 순간이었습니다.

갑자기 눈에 불이 들어온 저는 네이버 부동산을 계속 탐색해가며 투자 물건을 수집했습니다.

그리고 다음날 바로 부동산에 전화해 매물 예약을 했습니다.

이번에도 여자친구와 함께 가야겠다는 생각을 했습니다.

여기에, 이 연식과 상품성의 단지라면

실거주도, 투자도 상관없이 마음에 들어하겠다는 자신감이 있었습니다.

그렇게 주말이 되어 실제로 물건을 보며 가격과 조건, 상황을 파악할 수 있었고

지난달에는 볼 수 없던 초롱초롱한 눈빛도 보며,

여기는 잘하면 더 깊게 추진해볼 수 있겠다는 희망을 얻었습니다.

그리고 여러가지 일정이 더해져 힘든 하루를 보냈음에도,

늦은밤 정신줄을 붙잡고 두번째 매물문의를 드리게 됩니다.

다행히 튜터님께서는 매물코칭까지 가봐도 좋겠다는 답을 주셨고,

어젯밤 3월의 반임장을 마치고 저의 첫 매물코칭 신청이 진행되었습니다.

여기부터는 복기글이자 한가해보이 멘토님 매물코칭 후기입니다.

저의 세번째 매듭은 [자금조달계획]입니다.

이 부분은 매물코칭을 받기 전까지는 전혀 생각하지 못하고 있던 부분이었습니다.

한가해보이 멘토님께서는 감사하게도 제가 놓친 부분을 가장 먼저 짚어주셨습니다.

고가의 아파트일수록 자금조달계획이 중요하고

자금출처가 불명확하면 국세청의 세무조사에서 불이익을 받을 수 있다

는 황금같은 조언을 주셨습니다.

저는 단순히 합쳐서 하면 되겠지라는 막연한 생각을 갖고 있었는데

정말 감사하고 소중한 코칭이었습니다.

공동명의를 한다면 문제가 없지만,

그렇게 되면 양쪽이 1주택을 소유한 조건이 되어버려

다음에 이어지는 투자들에서 취득세 기회비용을 잃게 된다.

 차라리 돈을 빌리는 차용증을 작성하고

그에 수반되는 행위를 실제로 하면서 자금출처를 명확하게 하면 된다.

그리고 나중에 법적 관계로 이어지면 그댄 부부 증여로 대체하면 된다.

만약 집에서 자금을 지원받을 수 있다면 그 자금 또한 차용증으로 하거나,

결혼 증여로 하면 된다.

는 현실적인 조언을 주셨습니다.

저의 마지막 매듭은 [좋은 투자인가]입니다.

이렇게 제가 놓치고 있던 투자금의 맹점을 짚어주신 후

매물에 대한 의견을 주셨습니다.

먼저 매물의 가치에 대해 자세하게 설명해주셨고,

그 가치 대비 지금 가격은 어떤 수준인가를 말씀해주셨습니다.

# 왜 20% 하락한 가격의 물건을 보라고 하는 것인가

20% 하락한 가격의 물건을 투자하라는 것은

[잃지 않는 투자]의 목적을 달성하기 위함이고,

어떤 상황에 있는 투자자든(1% 취득세부터 12% 취득세까지)

세금을 더해도 전고점을 넘지 않아, 

적어도 잃지 않는 투자라는 조건을 만족하게 된다는 것이었습니다.

여기까지는 생각해본 적이 없었는데

무작정 싼 가격이니까 투자하세요가 아니라

투자 원칙이 담겨있는 지표였습니다.

# 가치성장투자로 볼 수 있는 물건은 어떤 물건인가

강남접근성 1시간 내 신축 단지이면서,

수요가 높은 지역이라면 장기보유를 할 수 있는 아파트 조건을 만족하고,

이런 조건을 가진 단지의 경우,

 상승폭은 높으면서 하락폭은 낮고 떨어지더라도 회복이 빠르다는 점에서

 가치가 높은 투자라는 설명을 해주셨습니다.

 궁극적으로는 보유의 관점에서 이런 장점을 갖고 있기 때문에

 보유해나감에 있어서 유리한 물건이라는 의미였습니다.

# 매물 문의 물건은 어떤 리스크를 가지고 있는가

이미 주전세가 가능하기 때문에 전세입자를 구할 필요가 없어

시장 상황에 관계없이 진행할 수 있고,

투자금도 확정적으로 가져갈 수 있다는 장점이 있었습니다.

여기에 다른 곳의 사례를 말씀해주시면서 

갑자기 전세가 쌓이는 지역은 전세경쟁 물건이 늘어나 잔금리스크가 있고,

이를 헷지할 수 있는 상황이 되지 않으면

투자 우선순위가 아니라는 조언을 해주셨습니다.

그리고 주전세에 있어서도 만기 시점을 일자까지 확정 짓는 것은 리스크이다.

월까지는 충분히 유동적으로 전세입자를 새로 구할 수 있지만,

일자로 확정지어 버리면 전세 빼는 난이도가 급격히 상승하기 때문에

너무 어려운 상황으로 바뀐다고 해주셨습니다.

다행히 주전세로 희망하는 만기 시점에

그 지역에 공급리스크가 없기에

 다음 세입자를 구하는 것은 어렵지 않을 것이라는 코칭을 해주셨습니다.

# 투자금을 살짝 벗어나는 물건은 어떻게 바라봐야 하는가

투자금을 벗어나 대출을 껴야 한다면,

1년동안 내가 모을 수 있는 금액이 어느정도 수준인지가 중요하고,

그만큼이 대출 원리금상환으로 빠져나가면서

다음 투자 시점이 밀리기에 대출 투자는 권하지 않는다고 조언해주셨습니다.

또한 혹시 전세가 잘 빠지지 않아 전세가를 낮추게 된다면

그만큼 투자금이 늘어나게 되고,

지금처럼 2+2의 상황에서는 묶이는 투자금이 더 늘어나는 상황이기에 더 좋지 못하고,

이는 같은 투자금으로 할 수 있는 최선의 투자인가의 관점에서

다른 더 좋은 물건이 가능할 수 있기 때문에 

원점 재검토가 되어야 한다는 코칭을 해주셨습니다.

깎으면 깎았지, 투자금이 늘어난다면

좋았던 투자도 좋지 않은 투자/권하지 않는 투자/더 넓게 봐야하는 투자로 바뀌는 것이었습니다.

# 해당 지역의 전세가가 높은 이유

제가 문의드린 지역의 전세가가 높은 이유도 명쾌하게 설명해주셨습니다.

왜 거주민이 중요한지를 깨닫는 시간이었는데요, 

그 지역에 거주하는 사람들의 특징,

그리고 거주하는 사람들이 이 지역을 선택하게 되는 배경을 자세하게 설명해주시면서

이런 점들이 종합적으로 전세가로 나타나는 것이라는 가르침을 주셨습니다.

그리고 그런 가치가 더해져 생활권과 단지 우선순위도 판단 기준이 되는 것이었습니다.

# 잔금을 계산하는 방법

잔금을 계산하는 방법도 알려주시면서

제가 놓치고 있던 부분들을 정말 섬세하게 짚어주셨습니다.

생애최초 매수로 접근해 1차로 DSR을 확인해보고,

신용대출 등을 포함해 일시적으로 매매가만큼을 마련할 수 있다면

조건이 상대적으로 부족하더라도

더 가치 있는 곳에 투자하는 것이 우선순위라는 가이드를 주셨습니다.

# 비과세 매도 물건

비과세 구간 매도를 희망하는 매물의 상황을 파악하는 방법도 알려주셨습니다

우선, 등기부등본을 떼서

매매 시점과 가격, 명의(공동/단독)를 파악하고,

대략적인 양도 차익을 계산해본 후

과세 표준에 따라 세율을 적용해 대략적인 세금을 계산해주셨습니다.

그 과정에서 엄청난 세금이 나간다는 것을 수치로 확인할 수 있었고,

비과세가 필수인 것인지를 다시 한번 깨달을 수 있었습니다.

또한 매도 시점이 언제까지냐도 중요한데,

두번째 주택을 사고 3년 이내에 팔아야 하므로

그 매수 시점이 언제냐에 따라 급한 물건, 아닌 물건이 결정되는 것이었습니다.

이런 부분은 여러 경로로 확인할 수 있지만

가장 쉽고 빠른 방법은 부사님을 통해 확인하는 것이고

협상 카드로 활용해 원하는 조건을 제시하고

성립되면 바로 하겠다는 의지를 보여 협상하는 방법을 가이드해주셨습니다.

# 재산세 아끼는 방법

또한 여기서 한걸음 더 들어가서

멘토님은 디테일하게 재산세에 대한 부분도 챙겨주셨습니다.

6월 1일을 기점으로 재산세 납부 주체가 바뀌므로

은근슬쩍 잔금일자를 6월 이후로 던져보고

몇 백만원이라도 더 아낄 수 있는 방법을 조언해주셨습니다.

(만약 된다면 정말,, 이 코칭 하나만으로도 매물코칭의 몇 십배의 이득을 보게 될 것 같습니다.)

# 최선의 투자인가

제가 가장 궁금했던 점 중 하나는 이 투자금으로 할 수 있는 최선은 맞지만,

더 시장을 넓게 보는 투자자의 입장에서도 최선이라고 생각하시는지가 궁금했습니다.

이 부분에 대해서도 멘토님은 가치의 측면에서 자세하게 설명해주셨고

그 가치가 갖는 위상이 어느정도이면서,

이 투자금으로 할 수 있다는 것이 어떤 의미를 갖는지 말씀해주셨습니다. 

멘토님의 가르침 덕분에 더 제가 고른 물건에 대해 자신감을 가질 수 있었습니다.

또한, 당연히 더 좋은 물건이 있지만

그 물건을 찾아가는 과정에서 지금 할 수 있는 투자를 놓치는 것도

리스크이자 기회를 놓치는 것이다.

닭 쫓던 개 지붕 쳐다보는 꼴이 되지 않기 위해서라도

기한없이 더 나은 투자 물건을 쫓기보다는

 지금 할 수 있는 적정선의 괜찮은 투자를 하는 것이 옳다는 조언을 아낌없이 해주셨습니다.

# 다음 투자에 대한 고민

이렇게 만약 1호기를 하게 될 경우 다음 투자에 대한 고민도 질문드렸습니다. 

1년에 모을 수 있는 저축액을 보고,

각자의 상황에 따라 지방을 갈 수 있다면 좀 더 이른 시기에 투자하는 것이고

그렇지 않다면 잘 모아서 전세 상승분을 더해 수도권 투자를 이어가는 방향을 조언해주셨습니다.

싱글투자자가 아니게 될 것이므로 의사결정을 할 때 둘의 뜻이 맞아야하고,

지방투자에 대한 벽이 있다면 앞으로 수도권 앞마당을 늘려가는게 좋겠다는 말씀을 해주셨습니다.

# 월부학교가 끝난 이후

월부학교 다음 과정을 어떻게 밟아갈지에 대해서도 질문드렸습니다.

멘토님의 조언은 당연히 월부학교 다음학기를 신청하는 것이고

 비록 힘든 시간이겠지만 지금처럼 투자에 더 몰입할 수 있는 상황일 때

더 많이, 깊이있게 채워놓는 방향을 조언해주셨습니다.

월부학교가 안되더라도 투자공부를 우선순위에 두고

 실전반 위주로 더 밀도있게 채워가라는 말씀을 해주셨습니다.

그렇게 상황이 가능할 때 해 놓아야 나중에 오래할 수 있는 환경을 만들 수 있고,

지금 보낸 시간들이 나중에 보상으로 돌아와

투자자로서의 삶에 지치지 않게 적당히 강의를 듣고 시장 상황을 놓치지 않으면서

필요한 시기에 집중적으로 투자를 하나씩 성공적으로 해나가는 밸런스를 가질 수 있다는

투자자 선배님으로서의 조언을 주셨습니다.

# 월부학교 상위 과정

에이스반과 튜터에 대해서도 질문드렸습니다.

다른 사람이 보기에는 과할 정도의 인풋을 넣는 분들을 보며 막연한 두려움이 있었습니다.

멘토님의 답변은 힘들겠지만 그게 정말 힘들지는 경험해봐야 아는 것이라는 말씀을 해주셨습니다.

힘들다고 누구나 못하는 건 아니고,

또 안 힘들다고 누구나 다 할 수 있는 것도 아니기에

부딪혀 보고, 두려움을 극복해보고, 그 안에서 더 많은 것을 얻고

나에게 맞는 삶인지 안 맞는 삶인지까지도 경험해봐야 한다는 말씀을 해주셨습니다.

안 맞아서 결국 하지 않는 선택을 하는 것과

아예 시도조차 해보지도 않고 안하는 것은 전혀 다른 것이라는 통찰을 주셨습니다.

또한 이런 상위 단계를 원한다면

튜터님께 적극적으로 질문하면서 그 의지를 보여야

그곳에서는 무엇을 배울 수 있고, 어떤 것을 얻을 수 있고, 무엇을 할 수 있는지,

이끌어줘야하는 학생인지 아닌지도 판단할 수 있다는 말씀을 해주셨습니다.

# 시스템 투자

마지막 질문은 시스템 투자에 대한 부분이었습니다.

과거에는 2년주기의 전세상승분이 있어서 더 시스템을 구축하기 용이했을 것 같은데 

이제는 4년주기로 봐야하는 것 같다는 질문을 드렸습니다.

멘토님께서는 그 부분은 5% 증액이라는 임대사업자의 개념에서 봤을 때 차이가 없다.

즉, 우리가 자산을 보유해감에 있어서 안정적으로 운영하고 역전세를 맞지 않는 수준으로

5%라는 전세금 상승으로 봤을 때 다주택자가 자산을 쌓아가는 투자에는 동일한 상황이다.

그냥 보유하는 것이라고 생각하면 마음이 편하다는 말씀을 해주셨습니다.

임대사업자로 등록한 물건은 아니지만 임대의 개념으로 운영하는 것이고

4년의 시간이 크게 관계없구나를 알 수 있다고 현실적인 투자자로서의 조언을 해주셨습니다.

예정보다 긴 시간동안 아낌없이 인사이트를 나눠주시는 멘토님을 보며,

월부학교 학생에 대한 애정도 느껴졌습니다.

하나라도 더 알려주고 싶으신 마음에 계속해서 질문을 받아주셨고,

정말 짧은 시간동안 깊게 배우는 경험을 했습니다.

왜 코칭을 받아야하는가 그 의미를 알 수 있는 귀한 시간이었습니다.

아직 투자로 이어진 것은 아니어서 결과를 담을 순 없지만

좋은 결과로 보답드릴 것을 다짐하며,

이런 복기글을 작성하기까지

저에게 거인이 되어주신 한가해보이 멘토님, 센스있게쓰자 튜터님,

그리고 겨울학기 5반 센쓰둥이

장으뜸님, 연보라우유님, 호히헤님, 일월일일님, 복리매직님, 부마니님, 남색하늘님, 안코난님

다시 한 번 진심으로 감사합니다.

<인생의시작 나눔글>

#1 단지분석 노가다에서 'No가다'로 바꿔주는 꿀팁
https://weolbu.com/community/2144205 

#2 [목실감]에 성장을 더하는 방법
https://weolbu.com/community/2332221 

#3 ChatGPT로 시간 아끼는 방법
https://weolbu.com/community/2520259 

#4 제가 최임발표라구요? (1등뽑기 프로세스 공유)
https://weolbu.com/community/2529012