하락론자를 보면 부동산의 본질이 보인다.

전문가칼럼
25.03.13

붇옹산 카페에 제 글은 가끔 추천으로 뜹니다. 이 카페의 백미는 악플인데요. 저는 악플이 많이 달릴수록 시장의 열기가 뜨겁다고 판단하는 일종의 인간지표로 사용합니다. 시장이 차가울 때는 무플이거나 평이한 댓글이 달리고, 시장이 뜨거울 수록 감정섞인 악플이 달립니다. 심한경우는 그들끼리 싸워주기까지 하면서 제 글의 화제성을 높여줍니다. 최근 악플이 다시 달리고, 경자인 블로그의 조회수가 글 올리는대로 나오는 걸로 봐서는 분위기가 약간은 달라졌음을 느낍니다. 이런김에 부동산 시장에 있는 불쌍한 인간군상을 다뤄봅니다. 도움이 상당히 될 칼럼입니다.

폭락론자 - 소망적 사고의 오류를 이용하는 자

폭등론자도 나쁘지만, 폭락론자는 더 나쁩니다. 왜

그럴까요? 바로 자본주의의 기본 속성 때문입니다.

수도권 아파트는 지난 25년간 매년 평균 6.7% 올랐습니다. 이 수치는 하락기와 폭락기를 모두 포함한 수치입니다. 즉 이런 시기를 제외하면 더 많이 올랐다는 뜻이기도 합니다. 그렇다면 지난 30년간 광의의 통화량인 m2는 얼마나 증가했을까요? 매년 평균 8%내외로 증가했습니다. 위 수도권 아파트 상승률에 임대수익률을 더하면 아마 m2증가율을 약간 상회할 듯 합니다(9%내외가 추정됨)

물론 이는 레버리지 효과를 제하고 자산의 절대 가격만을 따진 것입니다. 만약 25년전에 3억짜리 아파트가 있었다면, 평균적으로 4배 정도 오른 것이 연복리6.7%입니다. 임대수익은 제외하고도요. 그렇다면 12억정도가 되었겠네요. 만약 25년전에 3억짜리 아파트를 자기자본금 1억으로 샀다면(LTV66%) 세금,이자,양도소득세를 제외하고 약900%의 수익률을 거둡니다. 자산은 400% 올랐지만, 레버리지 효과로 수익률은 900%가 됩니다. 각종세금과 이자등을 제외해도 800%정도는 될것입니다.

최근 국토연구원에서 수도권 아파트 가격과 가장 상관관계가 높은 인자로 m2 통화량의 증가율이 뽑혔습니다.

연구보고서 | 발간물 : 국토연구원

국토연구원

www.krihs.re.kr

네 그렇습니다. 자본주의 사회는 기본적으로 통화량이 증가하게 됩니다. 통화량이 증가하면 수도권의 한정된 땅에 있는 아파트는 가격이 오를 확률이 상당히 높습니다. 물론 미래는 아무도 모릅니다. 다만, 전문가라면 이런 기본적인 데이터를 기반으로 자기 의견을 더해야 합니다.

하지만 폭락론자들은 대부분 그렇지 않습니다. 요즘은 기출 변형으로 마치 데이터에 의해 폭락을 점치는 것처럼 하는 분들이 있는데, 그들의 데이터를 보면 특정 목적에 끼워맞춘 해석이 대부분입니다. 예를들어 물량데이터는 21년 이후에 나온 것입니다. 시계열 기간상 데이터로 가치가 아직은 없습니다. 그런데 이런 데이터를 사용하여 물량이 역대 최대라고 합니다.

또 주택구입부담지수는 아주 믿을 만한 데이터지만 치명적인 문제가 있습니다. 굉장한 후행성이 있다는 점입니다. 이 데이터에는 소득과 금리, 집값이 들어갑니다. 소득은 일반적으로 자본주의 사회에서 계속올라갑니다. 제가 데이터를 보니, 일반 근로소득은 지난 25년간 매년평균 5%정도 복리로 증가했습니다. 최저임금은 지난 25년동안 매년평균 복리로 7%이상 증가했습니다. 참고로 23년 근로소득자의 소득 증가율은 7%정도로 평소보다 높았습니다. 그러면 집값이 가만히 있어도 구입부담지수는 시간이 지나면서 떨어집니다. 이런 현상을 저는 기간조정이라고 합니다. 또 현재 금리는 실질금리 플러스 상태입니다. 미국의 경우 성장률 전망치가 2.5%입니다. 그런상태에서 기준금리가 5.5라는 사실은 실질금리가 3% 플러스 상태라는 뜻이며, 이는 물가에 하방압력을 주는 동시에 침체를 유도합니다. 즉 금리 인하압력이 큰 시점이라는 뜻입니다. 그러면 주택구입부담지수는 내려갑니다. 이 지수는 약 6개월 후행합니다. 일단 발표자체가 3개월 정도 느리고, 여기에 들어가는 데이터가 3개월정도 후행합니다. 그러면 사실상 6개월정도 후행합니다. 그래서 투자에 사용하기 상당히 난감한 지수이기도 합니다. 다만 자기가 이런 지수의 속성을 이해하고, 대략적인 상상은 할 수 있습니다. 실제로 전 주택구입부담지수가 집값이 횡보한다면 시간만 지나면 떨어질 것이 보입니다. 당연한 이야기입니다.

이런 사실은 쏙 빼놓고, 하락에 유리한 데이터만을 이야기합니다. 또 공급량도 지난 하락장에서도 공급이 적었다고 하는데 이는 누적공급량의 차이때문에 그렇습니다. 누적 공급량을 정확하게 알 수는 없지만 미분양과 전세가율을 통해 대략적인 유추가 가능합니다. 현재 미분양은 지난 하락장에 비해 수도권은 1/4수준입니다. 최근에 미분양 데이터가 빠졌다고 그러는데, 이건 지난 하락장도 같은 조건이었습니다. 또 전세가율은 지난 하락장 이 끝날 당시에 서울은 50%후반, 경기는 60%초반이었습니다. 지금 서울은 50%중반, 경기는 60%중반으로 상당히 높습니다.

물론 지금 가격은 비싼편이라고 보여지며, 침체이슈로 인한 한번의 폭락(22년말 가격으로 회기)하는 일이 있을 수 있다고 봅니다. 만약 22년 말 가격으로 일이년내에 회기하면 기간 조정을 고려했을 때 실질적으로는 22년 말보다 약 10%이상 더 빠진 가격이 됩니다(통화량과 소득 증가를 고려하면) 그러면 그때는 싼 가격이라고 자신있게 이야기할 수 있습니다.

하지만 침체로 인한 하락은 코로나때처럼 너무 짧게 지나갈 수도 있고, 정확히 알수 없습니다. 물론 개인적으로는 침체로인해 22년말 가격으로 회기하거나, 기간조정으로 2년정도 가격이 보합하면서 물가, 소득, 통화량이 오르고 / 금리는 낮아지고 / 전세가율은 조금 더 높아지는 그림으로 가는게 정상이라고 보고있고, 또 바랍니다. 하지만 내 소망을 시장이 신경쓰지는 않습니다.

특히 오랜기간 좌파적 사고방식에 젖어 폭락을 외치는 사람들을 조심하길 바랍니다. 그들은 올림픽파크포레온 같이 아주 저렴한 분양가의 아파트도 비싸다고 받지 말라 했습니다. 참고로 당시 올파포 84의 분양가는 14억정도였습니다. 당시 헬리오나 파크리오84가 17~18억이 최저점이었는데, 이 가겨은 고점대비 -30% 하락한 가격이었습니다. 둔주는 비슷한 등급의 아파트이며, 당시 비슷한 등급의 아파트가 -30% 내외에서 거래가 터졌던 것입니다. 그렇다면 둔주는 전고점 대비 -40%하락한 가격에 분양한 것입니다. 역사적으로 서울 중상급지 중형평형 아파트에서 이정도 하락은 지난 25년간 나오지 않았습니다(IMF때만 나옴) 최근에는 20억 언저리에서 잘 거래되는 중입니다.

헬리오시티, 파크리오를 이용한 둔촌주공 벨류에이션

1. 둔촌주공 59 현재 실거래 가능한 금액이 넉넉잡아 14.5억입니다. 이 가격이 어느정도 벨류인지 한번 조...

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자본주의에서는 장기적으로 낙관하는 사람이 결국 승리합니다. 다만 자기가 버틸 정도까지만 낙관하세요.

다주택을 하거나, 적극적인 부동산 투자자가 되는 것은 또 다른 문제입니다. 지금은 그렇게 할 때는 아니라고 봅니다. 다만 22념 말의 가격과 비슷한 물건이 수도권 중급지 이하에는 널려 있습니다. 이런 상황에서 무작정 기다리는 것은 무주택자에게 좋은 방법이 아니라고 생각합니다. 물론 결정은 본인이 하는 것입니다. 책임도 권리도 본인이 지는 것이고요.

전세의 경우 지난 25년간 약 연복리5% 올랐습니다. 무주택이어도 리스크가 없는 것이 아닙니다. 월세도 최근 들어 더 오르고 있죠. 제가 보유하고 있는 서초 오피스텔의 경우 20년도에 월세가 100만원이었습니다. 지금음 140만원입니다. 4년만에 40% 오른 것입니다. 그러니 무주택이 무조건 능사는 아닙니다.

단 이미 매수한 분들은 22년말 가격으로 회기할수도 있다는 것을 대비래야 합니다. 저도 23년에 두채를 서울애 두채를 매수해서, 아주 수세적으로 다시 올수도 있는 겨울을 대비중입니다

매수한 사람들은 상승보다는 하락을, 무주택자는 하락보다는 상승을 상상해보세요. 자기 포지션과 반대되는 상상을 하는 능력은 투자 시장에서 중요한 능력입니다.

더 다뤄야 할 유형이 두세개 더 있는데 차차 적어보겠습니다.