공급 폭탄 지역에 투자키로 마음먹은 뒤 아쉬운 나의 행동들 [후바이]

안녕하세요 후바이입니다.

1호기 경험담이 정말 많이 올라오는

요즘인 것 같습니다.

​

오늘 드디어 첫째의

매수 잔금을 치루고 왔는데요.

​

공급이 많은 지역에 투자키로

결심한 뒤 행동하는 과정에서

아쉬웠던 의사결정 과정들을

복기해 보고 둘째를 만나는

과정에서는 좀 더 나은 과정으로

채워갔으면 하는 마음.

​

첫 투자를 위해 분투하고 계신

단, 한분에게라도

도움이 되었으면 하는

마음으로 글을 작성합니다.

​

​

세낀 매물, 주인 전세 매물만

보며 시간을 보냈습니다

​

저의 첫째는 예상 전세 셋팅 시점과

예상 만기(2년) 시점 모두

상위 생활권과 경쟁 생활권

그리고 단지 옆에도

대규모 입주가 진행 및 예정되어 있어

​

이 공급들을 피할 수 있는

물건에 투자해야겠다고 생각했습니다.

​

​

세낀 물건들은 대부분

상, 하위 생활권의 입주장과 마주하거나

단지 바로 옆에 들어서는 브랜드

단지들과 예상 만기 시점이

마주하는 식이었습니다.

​

점유 개정을 희망하는 물건들도 있었지만

비슷하게도 이런 사정을 아시는지

매도자 우위 요소로

받아들여지는 가격들이었습니다.

​

상황을 만들어 볼 생각은 하지 않은 채

역전세도 피할 수 있으면서,

가격도 싸고 투자금도 적당하면서

공급도 피할 수 있는 나에게 딱 맞는

완벽한 물건을 잡겠다며

시간을 보내고 있었습니다.

​

그런 물건이 보이지 않으니

여긴 기회가 떠났다고

적어도 지금은 투자할 수 없겠다며

한동안 다른 지역을 더 유심히 보게됩니다.

​

​

전세를 맞춰보자.

역전세도 한번 대응해보자.

​

다른 지역에 좀 더 집중해 시간을

보내던 중 어느샌가 관심 단지의

공개된 매물 20여개 중 상당수가

내년 1-2월에 입주 가능한

물건들로 남겨졌고

​

즉시, 또는 빠른 입주 가능

물건들은 손에 꼽히게 되었습니다.

​

그래, 이거다. 지금이다!

​

빠른 입주를 원하는 임차인을 찾으면

주변 입주가 본격 시작되는

겨울이 오기 전 셋팅도 할 수 있어

투자 기회를 만들어 볼 수 있겠다고

판단 아니 생각했던 것 같습니다.

​

매매가와 전세가의 전고점과 전저점을 통해

예상해볼 수 있는 전세 상승분의 마진은

어느 정도까지 보아도 될 지

​

현재 전세가가 입주 당시의

최저 가격은 아니지만

2년차 도래 시점의 시세와

크게 차이나지 않는 수준이었기에

​

2년 뒤 만기 시점.

주변 단지의 입주로

어느정도까지 내려갈 수 있을지,

만약 역전세가 발생 된다면

나는 어느정도까지 감당할 수 있을지

살필 수 있었습니다.

​

그리고 상,하급 생활권 경쟁 단지의

전세 시세와 매물수도

함께 살펴보면서 적정 전세 가격과

목표 전세가를 설정하려고

노력했던 것 같습니다.

​

그렇게 목표 전세가까지 설정한 뒤에

매물털기 라는 것을 해보기 시작합니다.

​

정신차려보니 후보 단지들의

생활권 부동산들을

세번씩 다녀왔습니다.

​

'그래, 이거다. 지금이다!'

라는 생각을 한 뒤로

매임포비아 출신이었던 저는

실종자 처리가 되었습니다.

또 다른 나를 마주 할 수 있었는데요.

​

"봄에 샀어야지 그때가 바닥이라고

그렇게 말해줘도 안사고

이제와서 뒷북이냐"

​

"투자자들은 이래서 안된다

지금도 봄이랑 똑같이

행동하고 있지 않냐"

​

"진짜 투자자는 집 안이 아니라

지도를 보고 투자한다"

​

"사지도 않을 거 그렇~~게

집을 보려고 기를 쓰더라 기를 써"

​

피해야겠다고 체크해 둔

부정적이고 불친절한 부동산도

두번, 세번 방문을 하고 있었습니다.

​

'네이버 부동산 등록

깜빡한 물건은 없는지'

​

'저층으로 올려놨지만

잘못 올린 물건은 없는지'

​

'A물건 매도자분 심경 변화는 없는지'

​

'그래도 또 왔는데 전화 한번

넣어봐 주시면 안되는지'

​

'중도금이나 잔금 일정이 타이트 한

물건 나오면 다른 사람 말고

꼭 저한테 먼저 연락주시라고'

​

솔직히 이때 느꼈던 신기한 감정이

전화로 상황을 물어보는 것보다

직접 부동산 문을 열고 들어가

사장님께 여쭤보는게 심적으로

훨씬 편했던 것 같습니다.

​

​

세번의 A생활권 매물 털이를 하며

박카스와 비타500은

여러 병 만났지만 정작 물건을

만들어 내지 못한 채

B 생활권으로 넘어갔습니다.

​

​

사장님

"욕 먹을 일 있어?

그런 물건은 다 나가고 없어

봄에 샀어야지 그때 사라니까

그때 샀어봐 벌써 2-3천은 벌었지"

의 연속이었던 것 같네요.

​

​

참고로 저는 매물을 털어보겠다며

나서면서 첫번째, 두번째

방문때까지는 부동산 문을 열고 들어가

용건만 묻지 않고 웬만해서는 앉아서

사장님과 대화를 나누고 나왔습니다.

​

그 후 재방문 시점부터는

얼굴을 익혔기 때문이라 생각했는지

꼭 앉지 않더라도 되었던 것 같습니다.

(제 마음이 그랬습니다)

​

​

네이버 부동산을

제대로 털지 않았습니다.

​

상급 생활권인 B생활권.

이곳도 분위기는 다르지 않았습니다.

​

여전히 세낀 물건은 만기 시점이

공급과 마주하거나,

​

빠른 입주가 가능한 물건들은

하나 같이 호가가 높았고 마찬가지로

매도 우위 요소로 작용했고

저는 네고를 해 내지 못했습니다.

​

그렇게 B 생활권의 세번째 매물털이 날.

​

투자 후보였던 C단지 앞

주차 위치와 반대 방향에 있는

마지막 부동산 3곳이 남은 상태.

​

길 끝 부동산부터 쭉

재방문을 하며 왔기 때문에

​

안 가봐도 되지 않을까?

​

심지어 재방문 시점에도

여전히 불친절 했고

하나부터 열까지 진두지휘 하려는

스타일도 별로였는데

​

전화로 바뀐 사항 없는지 물어봐도

충~분하지 않을까...?

두번씩이나 방문했잖아.

​

먼 거리도 아니고 바로 앞

진짜 100m 이내

부동산 3곳이 보였음에도,

진짜 턱밑 임에도

부정적인 생각이 스물스물을 넘어

밀려오는 것을 느꼈습니다.

​

이때 느꼈던 감정은 '쉬고 싶다'

'이 지역 지금 투자 못하네' 라는

생각이 머릿속에 가득찼고

​

쉬고 싶다.

이 달은 이번 학기에서는 이쯤할까...?

라는 생각이 스쳤을 뿐인데

미친듯한 속도로 그 생각을

키워 나가는 제 스스로를

마주하기도 했습니다.

​

여하튼 여기까지 왔는데,

출근 도장 찍는다 생각하고

남은 세곳 중 첫번째

부동산에 들어갔습니다.

​

여전히 불친절하셨지만

그래도 세번째 찾아가니

오늘은 앉으라고 말 해주십니다.

​

​

후바이

(한숨)

"후..사장님,

저 이제는 더 안 오려구요ㅎㅎ

이 정도 했으면 지금은 없는거지 뭐

이 정도 했으면 좋은 물건 나오면

사장님들이 연락주시겠지 생각하려구요

​

하,,, A, B, C 단지 중 한 곳

진짜 투자 하고 싶은데 쉽지 않네요"

(마치 매임하고 나오면서

현관 앞에서 건네는

이사 날짜 및 이사 단지 물어보는 느낌)

​

​

부사님

"응? 바이씨 B단지도 봐?

나 B단지도 물건 하나 갖고 있는데"

​

이틀 전 세번째를 마지막으로 다녀 온

하급 생활권의 신축 B단지 매물은

틈만 나면 보고있었기 때문에

제가 모를리 없었습니다.

​

후바이

언제 나온건데요?

동층이랑 가격은요?

3.4억 미만 매물 다 알고 있는데

B단지는 사장님이랑

통화한 기억이 없는데..

​

사장님 물건도 있으셨구나

3억 중후반 매물인가보네요

(가격은 예시입니다)

​

부사님

3.4억이고 출입구 가깝고

커뮤니티센터도 가깝고

고층이고 향, 구조까지 다 좋아~

​

후바이

3.4억이면...

뭐 급하지 않으신가 보네요.

3.4억 이상 매물은 저도 사장님들한테

여쭤보지도 않았어요.

팔 생각 없는 거잖아요.

한명만 걸려라 같은ㅋㅋㅋ

​

부사님

음 그쪽 시세가 그렇긴 하지?

그래도 터무니 없이

비싼 가격은 아니잖아 동, 층, 향 봐바

​

후바이

뭐, 그렇다고 볼 수도 있겠

근데 왜 파시는 거래요?

​

부사님

팔고 다른 곳으로 이사 간대

​

후바이

갈 곳이나 날짜는 정해졌구요?

​

부사님

갈 곳은 정해졌는데 날짜는 아직.

이게 팔려야 가지 요즘 누가

갈 곳부터 계약하고 준비해.

​

후바이

아 그럼 만져볼만한 물건은 아니겠군요

뭐 다른 지역으로 가시나봐요?

아니면 단지 내 큰 평수로?

​

부사님

아..뭐..음.. 좋은데로 간대. 좋은데

단지 내 말고 큰 평수로 간대

​

​

후바이

'좋은데...?'

'단지 내 말고..?'

뭐 AA동(1급지)으로 가시나봐요?

아니면 BB동(2급지)이나..

​

부사님

얼버무리시더니

BB동 큰 평수로 간대

뭐 가고 싶어서 BB동에 봐둔 집도 있어

근데 뭐 이게 팔려야 말이지

​

저의 목표 매수가는 3.1억

호가는 3.4억

제가 털었던 물건은 3.4억 미만

(가격 예시입니다)

​

​

네 그렇습니다.

​

매도자는 매도 후 지역 내 상급지

큰평수로 갈아타기를 준비중이셨고

​

저는 1호기가 된 단지의

스트라이크 존을 정해 둔답시고

3.4억 이상의 매물은

네이버 부동산에 없는 매물로

취급하였습니다.

​

전화는 커녕 클릭 해 보지도 않았습니다.

네이버 부동산 상단에 가격대

필터까지 걸어두었으니까요.

​

​

확률적으로 극히 낮을 수 있겠으나

아직 한번도 손님이 붙은 적 없는

​

몇개월 간 최저가는 아니더라도

내 목표 매수가로 만들어 볼 수 있는

​

상급지로 갈아 탈 준비중인

협상 가능한 물건이 더 있을 수 있는데

투명인간 취급하고 있던 것입니다.

​

매도자가 팔 생각이 없는,

그저 야망가이거나

급하지 않아 괜히 사장님과

얼굴만 붉힐 수 있는 물건으로 말이죠.

1호기를 앞두신 용사님들!

열심히 전화해보고 찾아가 보아도

물건이 없는 것만 같고

목표 매수가 또는 근접한 가격으로

후보 단지의 실거래가는 계속 뜨고 있다면

​

저와 같은 아쉬운 과정 속에 있지 않은지

이 다음에는 조금 더 나은 과정으로

첫째를 찾아 나아가 보시면 어떨까요?

​

긴 글 읽어주셔서 감사드립니다

​

​

끊으려 끊은 것은 아닌데

빠른 시일내에 매가 협상 과정에 대한

미세먼지 복기글도 작성하겠습니다.

요약)

​

1. 공급을 피하려 리스크를 지려하지 않았다.

2. 불편한 부동산에 다시 찾아갔다.

3. 네이버 부동산을 제대로 털지 않았다.

(목표 전세가율의 오설정)

4. 부동산 사장님의 대화에 집중해

매도자의 상황을 파악해냈다.

5. 죽이되든 밥이되든 계획했던

부동산에 모두 방문했다.

​

좋은 글을 나눠주신 이웃분에게 덧글은 큰 힘이 됩니다.

서로 감사함을 표하는 월부인 화이팅!!