공급 많은 지방광역시에서 전세대기자 5팀 붙여서 투자한 나의 1호기 [모카라떼7]

안녕하세요

평정심을 잃지 않는 투자자

모카라떼7 입니다:)

요즘 투자하기 너무 좋은 시장이라

서울수도권 투자 경험담 글이 많이 보이는 것 같습니다 ㅎㅎ

어제 지기강의설명회 권유디 튜터님께서

"수도권에 투자하고 싶은데.. 지방이 돈이 될까?

난 이건 좋고 이건 싫어! 지방은 막연해!

라는 프레임을 가지면 목표를 달성하기 어렵습니다.

목표를 달성하려면 그 목표로 가는데 필요한 일인지 필요없는 일인지

구분해야 해요.

지방이 정말 좋은 기회라고 생각하고

기회를 놓치지 않으셨으면 좋겠습니다."

라는 메세지를 전달해주셨습니다.

이 글이 소액투자자, 싱글투자자 분들에게

힘이 되었으면 좋겠습니다.

저는 공급이 많은 지방광역시에서

전세대기자를 붙여서 1호기를 투자했습니다.

입주장에서 전세대기자를 1팀도 아니고 5팀이나...?

그 과정을 이야기해 보려고 합니다 :)

#투자지역 선정

저는 1억 미만 투자금이었기에

광역시, 중소도시 위주로 앞마당을 늘려왔습니다.

23-24년 과거의 저는 광역시를 가도 제 투자금 범위에 벗어난다는 생각에

중소도시에서 헤매고 있었습니다..

(Not A but B는 어디로..?)

그러다가, 작년 7월 열기반 '강사와의 만남'에 선발되어

주우이 멘토님, 빈쓰 튜터님을 만날 기회가 생겼고

제 투자 방향성에 대해서 여쭤볼 수 있었습니다.

열기 77기 강사와의 만남 후기 - 행복한 투자자가 되기 위한 과정 [모카라떼7]

전 당연히(?) 중소도시에서 더 찾아보라고 말씀하실 줄 알았는데,

제 투자금이면 광역시도 충분히 가능하다는 말씀을 해주셨습니다.

아차! 싶었습니다.

네이버 부동산 광고 가격만 봐왔지, 실제 현장에서 만들어 본 가격이 아니었기 때문이죠..

'아 이래서 코칭을 받는거구나..' 큰 충격을 받으며

그동안 중소도시에서 헤맸던 기회비용이.. 슬펐지만,,

주우이 멘토님, 빈쓰 튜터님께서 명확한 방향성을 알려주셔서

'무조건 앞만 보고 간다! 현장에 답이 있으니까 말씀해주셨을거야 !!'

될거라는 믿음과 자신감이 생겼습니다.

그 후로, 지투반에서 해당 광역시를 배정받아

웰뜨 튜터님께 1호기를 하기 위한 비교평가, 매물임장 방법에 대해 배울 수 있었고

실전반 스승님이신 프메퍼 튜터님 특강을 통해 해당 광역시의

인사이트를 얻을 수 있었습니다.

'이런 단지도 투자 가능한 단지인가? 적정한 가격인가?' 의문에서

→ '충분히 선호하는 단지들이고, 절대적 저평가다.' 확신을 심어주셨습니다.

운이 좋게도 월부학교 가을학기까지 수강하게 되어

센쓰 튜터님께 많은 질문도 드리면서 투자 범위를 좁혀 나갔습니다.

그 과정에서 조급한 마음을 비치기도 했고,

제 좁은 시야로는 저평가, 리스크 판단이 안돼서

센쓰튜터님께서 투자 기준을 많~~이 다듬어 주셨습니다. ㅎㅎ

(센쓰튜터님 존경합니다 감사합니다♡)

✅️잘한 점 : 실전반 환경 이상으로 올라가서 튜터님과 얼라인하며 더 좋은 지역으로 앞마당 넓힌 점

튜터님께서 주신 피드백 믿고 그대로 앞마당 넓혀간 점

정규강의, 지역분석 특강을 통해 강사님과 지역 선호도를 얼라인한 점

✅️아쉬운 점 : 투자코칭을 일찍 받았더라면 기회비용을 줄일 수 있었다.

#전임털기 + 매물임장

1호기 경험담을 보면

다들 매물털기(장부물건 털기)를 하시더라고요.

학교 일정도 소화하기 빠듯했던 저는 ㅜㅜ

당시 월부학교 비브 반장님, 숨유지 부반장님께서

현장을 자주 가지 못한다면

전화임장으로도 물건 찾아서 투자할 수 있다며

행동지침을 주셨습니다. ㅎㅎ

(용기주신 에센쓰 무한 감사 ♡)

👉퇴근하자마자 카페에 가서 전화임장으로 물건 찾는다.

퇴근하고 회사에서 젤 가까운 스벅으로 가서

투자 관심 단지들 전체 전임을 시작했습니다.

같은 물건이라도 여러 부동산에 내놨다면

전체 부동산에 다 전화하기도 했습니다.

(이 과정에서 매도자가 투자자 붙은 줄 알고

오해한 적도 있었습니다 ^^;

다시 돌아간다면 몇 군데만 추려서 할 것 같아요)

사장님들마다 매도자의 상황, 네고가 등

아는 정보가 다르셔서 전체 부동산 전화 돌리는게

유의미하긴 했습니다.

그런데 "전세 맞추기 힘든 지역에서 왜 투자하려고 하냐?"

라며 투자를 말리는 사장님도 계셨지만

"오히려 지금이 기회 아니겠냐, 잔금 가능하다, 급매 나오면

바로 연락달라 저 진짜 할거다!" 라며 어필하곤 했습니다.

수많은 부동산에 전임으로 물건을 털었지만

급매 연락온 곳은 단 한 곳도 없나... 싶던 찰나에...........!

선생님 @단지 아직 광고는 안올렸고

초급매가 3.5억에 가능한 집이 있는데

도배 장판 시트 해야 하는 집이에요.

광고 올리면 바로 거래될거 같아서 말씀드려요~~

(가격은 예시입니다)

전임했던 부동산 수십군데 중 한 곳

얼굴도 뵌 적 없는 사장님께서

전임한지 며칠 뒤 급매 물건 문자를 주셨습니다 ..!

최근 실거래 대비 2천만원 싼 가격이었습니다.

(속마음 : 어? 가격은 싼데.. 저층이겠지 ?ㅋ)

바로 전화 걸었습니다.

(동,층,가격은 예시입니다)

모카 : 사장님 몇동 몇층인가요 ?

사장님 : 101동 7층입니다~

모카 : 사장님 저 퇴근하고 가면 21시 도착인데

물건 볼 수 있을까요?

그리고 가는 김에 102동 9층 물건도 같이 볼 수 있을까요?

매도자분께 물어봐주세요 답 주시면

기차 끊고 바로 갈게요.

사장님 : 선생님 일단 기차 끊고 오세요~~

급매물건 말고도 다른 물건도 같이 예약한 이유는 이 물건이 진짜 싼게 맞는지와,

현재 최저가 물건의 집 상태는 어떤지

비교하기 위함 이었습니다.

✅️잘한 점 : 매임을 당장 못가는 상황에서 전임으로 파트너가 될 사장님 기록하고, 급매 찾은 점

✅️아쉬운 점 : 막상 급매가 나오니 이 물건이 진짜 싼게 맞는지? 확신이 안들어서

자신이 없어졌음.. 투자하기 전에 비교평가를 잘 해놓고 투자 우선순위 단지와 목표매수가를 설정했어야 했다.

#저평가 OK, 전세리스크는..?

목표 매수가 잡고 괜찮다 싶으면

행동으로 이어보시죠 :)

센쓰튜터님

막상 물건을 보고오니 요동치는 제 마음..

이게 저평가 금액이 맞는지

이게 최선의 단지인지

수리비를 감안해서라도 싼게 맞는지

평정심을 잃기 시작했습니다 ..ㅋㅋㅋ

센쓰튜터님께서 요동치는 제 마음을 잡아주시고......

목표매수가를 잡아보라는 말씀에

목표매수가 / 예상전세가 / 수리비 / 취득세 / 수수료 / 잔금비용

= 총 투자금

플랜A~F까지 세워보면서 내가 감당한 수준이 맞는가 ?

전세리스크를 헷지할 수 없다면 + 투자금이 많이 들어간다면

물건을 보내줘야겠다 생각했습니다.

그치만 앞마당 내 다른 단지들과 비교할수록

1. 절대적 저평가가 맞고 (-30%)

2. 생활권 내 선호하는 단지이고

3. 여태 고려 했던 단지들 보다 싸다는 확신이 있어서

놓치고 싶지 않았습니다..

그래서 사장님께 지금 전세 맞추기가 어려운 시장이다보니

주전세 or 전세대기자가 있으면 매수하고 싶다

는 제 입장을 전달드렸고,

사장님의 아는 지인분이 인근에서 전세를 구하시고 계시다고 하셔서

그럼 그 손님분께 시세보다 +2천 높은 가격인 2.7억으로

대신 2년치 이자를 드리겠다고 말씀드려달라고 부탁드렸습니다.

하지만.. 투자자 물건에 부정적이던 전세대기자 분께서

제 물건과 전세 거래 안하고 싶다며.. 동시진행 물건 자체를

이해 못하셔서 매매 전세 동시진행은 어려워지게 됐습니다..

이 분 외에도 다른 신혼부부 팀도 계셔서 설득 해보려 했지만

이미 단지내 최저가 물건이 쌓인 상황인데

굳이 투자자 물건을(등기도 넘어오지 않은) 불안하게 계약할 이유가 없었습니다..ㅠㅠ

매도자는 전세손님에게 집을 잘 안보여주기도 했고

이 과정에서 사장님이 지치셔서 계약포기 선언을 하시기도 했습니다.. 🤣

이대로 이 물건을 놓치기엔 아쉬워서

주변 부동산에 집주인 컨셉으로 전화를 돌렸습니다.

모카 : 사장님~ 도배,장판,시트 수리 싹 하고

전세 내놓을건데 요즘 얼마에 나가나요?

전세대기자는 없나요?

a부동산 : 수리하면 2.6억은 가능할텐데.. 전세대기자는 없어요.

b부동산 : 2.7억 쉽지 않아요..전세 대출이 안되다보니까 쉽지 않아요.

c부동산 : 2.7억에 내놓고 조정해서 2.6억은 돼야해요.

지금은 비수기라.. 3,4월 되면 신혼부부들이 움직일거에요.

d부동산 : B단지 물건 2.5억 집 깨끗한게 있는데

2.7억이 나가겠어요..? 이 물건은 집주인이 깎아준대요~

16곳 부동산에 전화를 돌렸는데

전세대기자는 단 1팀도 없었습니다 ^^;;

사장님께서 급매 물건 나온 뒤로

저에게만 단독으로 소개해주신 물건이라

더 이상 지체할 수가 없었고

매수 거절 의사를 드렸습니다.

모카 : 사장님 ~ 고민 끝에 매수는 포기하기로 했습니다 ㅠㅠ

고민할 시간도 주셨는데 좋은 답변 드리지 못해서 죄송해요

사장님 너무 감사하고 죄송합니다~!

사장님 : 아니예요^^ 나중에라도 또 급매 나오면 연락드리겠습니다~~

✅️잘한 점 : 저평가가 다가 아니다. 전세리스크까지 대비해야 나한테 맞는 물건이다.

서두르지 않고 매수하지 않은 점.

센쓰튜터님께 리스크 헷지할 수 있는 방향으로 피드백 구한 점.

✅️아쉬운 점 : 급매를 놓치고 싶지 않아서 조급한 마음이 들기 시작했고

저환수원리를 잠시 잊을뻔 했음 ..ㅎㅎ

#중꺽마

그렇게 급매 물건을 보내준지 한 달이 지나는 동안

배정받은 임장지를 다님과 동시에

다시 처음부터 물건을 찾는다는 생각으로

다른 광역시까지 범위를 넓혀가며

평일 매임을 다니면서 투자 물건을 보러 다녔습니다.

이 글에 다 쓰진 못했지만

그동안 물건 1개라도 보기 위해 왕복 6시간을 다니고

날라갔던 후보 물건들이 생각나면서

마음이 쓰라렸습니다 ㅠㅠ

- 높은 전세가로 거주하던 임차인과 협상하던 중 임차인이 1시간 만에 매도자에게 직접 매수해버린 물건

- 높은 전세가 껴 있어서 적정 투자금에 들어왔지만 목표 매수가 만큼 깎이지 않아 포기한 물건

- 매수세가 잠잠했던 시장인데도 사장님 선에서 네고를 컷트시켜 협상조차 못한 물건

- 내가 던진 네고가에 화내시던 매도자가 앵커링 효과로 더 싼 가격으로 다른 투자자에게 판 물건

등등 ..

투자 지역, 단지 범위를 넓혀서 물건을 털어봐도

저평가, 전세리스크 헷지할 수 있는 물건은 나오지 않았습니다.

근데, 평소와 같이 관심 단지들 트래킹 하고 있었는데요

.

.

.

엇, 그 급매 물건 실거래가 안뜨네..?

바로 사장님께 문자 보냈습니다

모카 : 사장님 안녕하세요 ^^

혹시 101동 7층 물건 나갔나요?

실거래가 안떠서 여쭤봅니다~!

사장님 : 안녕하세요~ 제가 너무 바빠서

다음주에 바쁜거 끝내놓고 하려구요~~^^

모카 : 그동안 보고 간 손님 계셨나요?

매매가는 아직 3.5 인가요?

사장님 : 아직 광고를 안냈어요~ 3.5억은 꼭 받고 싶다고 하시네요~

아직 생각 있으신거에요?

토요일에 전세 임차인 집 보러가는데

이 집으로 말씀드려보고 연락드릴게요 ^^

전세대기자를 또 데려오신 사장님!

신기하게도 한달 사이에

전세 최저가 매물이 다 빠졌고

1년 단기 물건,

이사 날짜 고정인

후순위 물건들만 남아서

전세 손님들이 당장 입주 가능한 물건이

없다는걸 알게 됐습니다.

상위 생활권의 전세는 이미 올랐고,

제 생활권까지 전세 시세가 오른겁니다..!

비슷한 선호도를 가진 단지들의 전세도 나오자마자 소진되고 있었습니다.

입주가 많은 지역에서도

선호 생활권, 선호 단지들은

전세 소진 속도가 빠를 수 있고,

투자자 진입 전에 잠시 전세가가 오를 수 있다는 걸 체감했습니다.

한달 전에는 역이자를 주면서까지 전세대기자를 데려왔어야 했는데,

한달 후에는 전세 손님들이 물건이 없어서 물건을 기다리고 있는 상황으로 바꼈습니다.

토요일에 전세대기자분이 집을 보고 가면

제가 매수 결정 의사를 빨리 해야 하는 상황이라서

센쓰튜터님께 이 상황을 말씀드리고

매물코칭을 미리 받는걸로 진행하기로 했습니다.

매물코칭은 한가해보이 멘토님과 진행하였고

불과 일주일 전에 다른 물건으로 매코 받았어서

제 히스토리를 알고 계셨습니다 ㅎㅎ

"이 물건 투자하세요. 그 이유는 가격이 싸요.

여전히 사람들이 찾을만한 신축의 힘을 갖추고 있어요.

전세 대기자와 함께 진행할 수 있으니까 이건 유리한거죠.

그래서 잘 찾으셨어요. 투자해봐도 괜찮아요."

-한가해보이 멘토님-

멘토님과의 매코를 통해

싱글 투자자의 투자 방향성,

계약 과정상에 궁금했던 점들을

다 여쭤보고 불안했던 요소들을 해소할 수 있었습니다♡

✅️잘한 점 : 토요일 전세대기자가 집 보러오는 상황에서 센쓰튜터님께 미리 컨펌 받고,

금요일에 보이 멘토님과 매코 미리 받으면서 목표매수가, 투자금 줄일 수 있는 방법, 매수 시나리오 돌리면서

리스크 줄여 나간 점

2주동안 2번의 매코 받으면서 더 좋은 물건 찾으려 노력한 점

시세스캐닝으로 전세흐름 파악하여 전세가가 오르는걸 캐치한 점

✅️아쉬운 점 : 전세대기자는 가계약금 들어오기 전까지 내 손님 아니다.

내 물건보다 싼 물건이 나오면 언제든지 돌아선다.

전세대기자가 맘 바뀌면서 다른 세입자를 찾아야 했던 상황에서

가뜩이나 매도자가 집 안보여주는데

집 보여주기가 어려워지게 됐음. '집 보여주기 협조' 특약의 중요성..ㅠ

#전세대기자 5팀이요 ..?

그동안 매매, 전세 둘다 저가 매물이 빠지면서

호가가 오르고 있던 상황이었는데,

매도자는 이 사실을 모르셨는지

매도가를 3.5억 그대로 고수하고 계셨습니다

(사장님께서 잘 컨트롤 해주신 덕도 있습니다)

매물코칭 통과한 조건이

전세대기자가 있는 조건으로 ok 받은거였는데요.

그새 전세대기자 분이 맘이 바뀌셔서 매수자한테 등기 넘어오면

전세계약 진행하겠다 라고 말을 바꾸셨습니다.

하지만 흔들리지 않고 매수 결심을 할 수 있었던 이유는,

부분수리를 위해 어차피 잔금을 쳐야했던 물건이고,

감당가능했으며,

이미 사장님을 통해 이 분 말고도 다른 전세대기자가(총5팀) 계신걸 확인했습니다.

한달 전 전세 물건 내놓는다고 주변 부동산에 전화돌렸던 곳에서

아직 전세 물건 있냐며 전세손님 대기중이시다 라는 연락을 받았던 터라

이 물건을 매매&전세 동시 계약이 아닌

잔금 후 → 부분수리 하여 → 신규 세입자 2.7억으로

맞추는 조건에 매수하기로 결정했습니다.

(역이자 비용을 아낄 수 있었지요)

매매 잔금이 다가오기 전부터

일주일마다 사장님께

"전세손님 좀 왔다가셨나요?"

여쭤보면 사장님께선,

"네 벌써 대기 5팀 있습니다 ^^

전세는 제발 좀 걱정마세요~ㅋㅋ

공동중개 해달라고 난리에요~~"

라고 하셨습니다 ..ㅎㅎ

매매가를 싸게 산 덕분에

올수리 조건 임에도 기본집보다 싼 가격으로

단지내 최저가로 내놓아

제 물건을 1등으로 광고낼 수 있었습니다.

(저는 사장님이 소개해주신 급매 물건이라

매수부동산에 단독으로 드렸습니다.)

일 잘하시는 사장님을 만난 덕분에

전세대기자 중에서 가장 빨리

입주 가능하신 팀과 전세 계약을 했고

덕분에 잔금 비용 아껴서 줄눈 시공 했습니다 ^.^

1호기부터 잔금치고

부분수리(도배,장판,시트 등등) 하고

철약철회도 알아보고..

많은 경험을 안겨준 소중한 1호기 입니다 ♡

학교 최임 제출 당일 밤11시에 매수계약서 쓰다..☆

#급매를 잡을 수 있었던 이유

1. 전화임장

앞서 설명드린 것처럼 저는 전임으로

급매물건을 잡았습니다.

투자자에게 냉대하던 지역이라 쉽진 않았지만

'10번 전화하면 1곳은 콜백 오겠지?

한 분만 내 파트너로 삼자!'

라는 마음으로 무작정 전화 돌렸습니다.

연차가 자유롭지 못한 연말 시기여서,

평일 매임을 밤 21시에 계속 했습니다 ^^;

물론 매물털기를 통해 최저가 물건을

찾는 노력이 필요하지만

그럴 상황이 안되는 분들은

전임으로라도 물건을 찾고

저평가 물건을 찾으면

매물코칭을 통해 거인의 어깨를

빌리셨으면 좋겠습니다.

실제로 저도 매수하고나서

저보다 싼 실거래가 찍히면 어쩌지? 고민했지만,

제 물건도 충분히 싼게 맞고,

더 싼 물건이 나온다 한들

내가 그 물건을 잡을 수 있었을까?

생각했을때 -> 아닐수도 있다 생각했고

내가 할 수 있는 최선의 투자를 한게 맞다.

단정짓기로 했습니다!

2. 1호기 경험담 필사

제가 경험해보지 못한 영역을

월부 투자 선배님들의 경험담을 필사하여

경험 레버리지를 했습니다.

전임, 매물터는 과정, 매수 및 전세 계약과정

통 틀어서 많은 도움을 받았습니다 필사 최고입니다 !!

https://cafe.naver.com/wecando7/10899738

[유르] 월부카페 1호기 투자 경험담 1000선 (+스프레드시트/엑셀 양식 나눔)

'유르'님의 나눔글 참고하여 필사했습니다 :)

3. 시세스캐닝

출근하면 업무시작 전,

투자 관심단지 즐찾 해놓고

매일매일 시세스캐닝 하는게 루틴이었습니다.

저가 매물이 광고에서 없어지면

해당 부동산에 전화해서

"사장님 전세 그 물건 빠졌나요?

집 상태 어땟나요? 집주인이 깍아줬어요?

매매 물건 괜찮은거는 나올거 없나요?"

진짜 투자할 사람처럼 질문하니 사장님들께서도

추천 물건 나오면 연락주시곤 했습니다.

그리고 매수하고 나서도

내 전세매물의 경쟁 매물은 없는지

경쟁매물의 상태, 입주날짜, 옵션,네고여부를 파악했습니다.

4. 중꺽마

1호기를 하기 위해 두달동안

48개의 매물 임장

107번의 전화 임장을 했습니다.

그렇게 만난 단 하나의 물건.

제 상황상 평일에만 매임이 가능했었고

1개 물건을 보기 위해 6시간 왕복을 다니며

지치기도 했습니다.

투자금이 더 있으면 선택지가 있었을건데

없기 때문에 부족한 만큼 발로 뛰어야 해요.

빈도수를 높이는 수 밖에 없어요.

그만둘까 할때쯤 만나는거고,

언젠가 한 번은 올거 같거든요.

기회를 잡으려면 꺽이지 않는 마음이 필요해요.

-센쓰 튜터님-

지칠때마다 튜터님의 피드백을

다시 복기하며 마음을 다 잡을 수 있었습니다ㅠㅠ

당시의 마음은

'튜터님께서 행동하라고 하신건

다 이유가 있을거야

진짜 되니까 말씀하셨을거야'

다른 선택지도 없었기에

믿고 행동할 수 밖에 없었습니다.

목표매수가를 설정 해야한다는 튜터님 말씀에

투자 관심단지들을 리스트업해서

목표매수가만큼 협상을 시도했고

a단지가 안되면 바로 b단지,c단지로 갔습니다.

물건이 날아가면 조급하기도 했지만

의식적으로 대안을 많이 만들어두려 했습니다.

#마치며

저는 월부학교에서

배정된 앞마당 늘리기도 바쁜데

어떻게 투자하냐며

스스로 한계를 짓던 투덜이었습니다^^;

부정적인 기운이 올라올때마다

튜터님들, 주변동료분들께서

제 RAS를 1호기로 심어주시며 행동하게 해주셨습니다 ㅎㅎ

모두가 만들어준 1호기입니다...🥹💛

조급할때마다 한발 떨어져서

생각할 수 있게 코칭해주신 센쓰튜터님 감사합니다💛

이거 되는거 맞아 ....? 의심했던 저에게

행동할 수 있도록 현실적인 조언과

아낌없는 격려해주신 비브 반장님,숨유지 부반장님, 부사남 부반장님,

눈빛꿈님, 공이이일님, 떼아파파님, 하호맘님, 리썬님 에센쓰 모두 감사합니다!💛

정신없이 0호기,1호기 동시에 전세 뺄때 우선순위 짚어주시고

특약 살펴봐주신 일공일오 튜터님 감사합니다💛

1호기 투자할 수 있도록 올바른 방향으로 설정해주시고

많은 가르침 주셨던 주우이 멘토님, 빈쓰 튜터님, 한가해보이 멘토님

이와 튜터님, 웰뜨 튜터님, 프메퍼 튜터님 감사합니다.💛

그리고 1년반 동안 저의 소중한 인연이 되어주신 모든 동료분들께도 감사드립니다!💛

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)

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원하는 목표 꼭 이룰 수 있도록 월부가 함께 하겠습니다. 투자 이야기를 들려주세요!