[울집산다조 폴스타 2025년 #09] <10년 후에도 변하지 않을 부동산 투자의 정석>



[본] 읽은 부분 중 가장 중요한 문장 / 기억하고 싶은 문장

10년 후에도 변하지 않을...

프롤로그

지금도 늦지 않았다.

반드시 필요한 것이 있다면, 투자의 정석이 무엇인지 배운 후 조금은 고집스럽게 그 길을 걸어가는 '의지'다.

풍요로운 삶을 위해 정작 필요한 돈은 그다지 많지 않다. 게다가 죽을 때까지 '돈을 벌 수 있는 기술'이 있다면, 더욱 돈에 대해 여유로워질 수 있다.

1장 부동산 투자, 여전히 유효한가?

불호황에도 흔들리지 않는 투자법 찾기

부동산 가격의 반등은 결국 대중 모두에게 강력한 비관주의가 자리 잡았을 즈음 시작되었고, 그 반등의 결과는 대단히 혹독했다.

부동산 투자는 2016년 지금 여전히 유효할 뿐만 아니라, 10년이 지나고 20년, 30년이 지나도 여전히 유효할 것이다.

01 주택은 향후 20년간 부족하다

혼인으로 매년 30만 가구가 탄생한다.

이들에게 반드시 '집이 필요하다'

다문화 가정이 매년 생겨난다. 이 수요 역시 부동산 구입하려는 수요가 될 것이다.

고령 인구는 계속 늘어난다. 고령화가 내용상의 변화를 가져올 순 있어도 외형상으로 부동산 수요를 줄이는 데 기여하진 않을 것이다.

부동산을 필요로 하는 사람들 사이에 내용상의 변화는 있을 수 있지만, 외형상으로 드러나는 '숫자'만큼은 확실히 '증가'한다.

수요와 공급 간의 불균형은 향후 20년간 지속적으로 발생할 것이 분명하다.

이것이 바로 부동산 투자가 여전히 유효한 첫 번째 이유다.

02 선진국의 부동산 가격은 꾸준히 상승해왔다.

우리나라는 일본의 거품 경제 때만큼 긴 기간의 장기호황과 긴 시간의 부동산 가격상승이 이어지지 않았으며 그와 같은 큰 규모의 상승이 발생한 적이 없다.

03 정부의 유일한 경이부양 카드는 부동산이다

정부가 부동산 가격이 너무 하락하게 되면 반드시 경기를 부양하려고 할 것이고, 거꾸로 부동산 경기가 너무 과열된다면 다음에 써먹기 위해서라도 부동산 경기를 잡으려고 할 것라는 뜻이다.

투자자 입장에서 보자면, 부동산 가격이 하락한 후 비교적 장시간을 보냈다면 이는 장기침체가 이어지는 것이 아니라 투자의 큰 기회가 올 가능성이 크다는 뜻이다.

2장 현명한 투자자의 정석

3,000만 원씩 4년간 투자해 여유롭게 살기

01 3,000만 원씩 딱 4년만 투자하라

매년 소액으로 전세를 낀 부동산을 매입하고 전세 보증금 상승분으로 다시 추가로 부동산을 매입한 후 자산 규모가 늘어나면, 좀 더 상승률이 높은 대상으로 투자를 확대해 나가는 것이다.

'전세 레버리지 투자'

02 전세 레버리지 투자에 대한 여덟가지 의문들

중요한 것은 포기하지 않는 것이다. 포기하지만 않는다면 결과는 똑같다.

무슨 일이 벌어진다고 해도 2년마다 2,000만~3,000만 원씩 전세가 오르는 지역은 반드시 있다.

그 지역이 어디인지를 알기 위해 노력하고 공부하면 된다.

5년이나 10년후에도 3,000만원으로 매입할 부동산이 있을까?

이렇게 질문하는 사람이 10년 전에도 있었고, 5년 전에도 있었으며, 지금도 여전히 있다.

부동산은 활황과 불황을 반복하게 되는데 불황이 있기 때문에 이렇게 투자할 수 있는 부동산이 만들어 진다.

부동산의 전세가와 매매가 차이가 적어진 때가 매수 타이밍이며, 전세가와 매매가 차이가 적어진 지역이 매수 대상이 된다.

오래된 아파트의 전세가가 계속 오를까?

아파트의 연식이 오래된 것이라면 둘 중 하나로 방향을 잡아야 한다.

해당 아파트가 재개발이나 재건축 등 개발로 방향이 잡혔다면 시세차익을 고려해야 하고, 임대수요가 줄어들어 임대 상황이 변하게되었다면 매도 후 다른 대상으로 옮겨타야 한다.

중요한 것은 이것이다. 미래에도 여전히 수요가 몰릴 지역들을 찾는 것.

그런 지역의 부동산이라면 10년이 되든 20년이 되든 재건축, 재개발, 리모델링, 도시환경정비사업 등으로 변모하여 여전히 그 지위를 이어갈 것이다.

따라서 우리의 전략은 이것이다. 처음에는 전세 레버리지 투자를 하여 규모를 늘리고, 그 이후에는 이와 같은 개발을 통해 시세 차익을 얻을 수 있는 지역을 고르는 것이다. 긴 시간 동안 충분한 현금 흐름을 발생시키고, 오랜 세월이 지나서는 시세차익까지 얻을 수 있는 투자! 바로, 이러한 이유 때문에 이 단순한 투자법은 막강하다.

전세 보증금은 수익금이 아니라 채무가 아닌가?

전세 보증금은 무이자로 활용할 수 있는 대출자금이다.

전세가가 떨어지면 어떡하나?

핵심적인 지역을 선정해 공략해야 한다.

1997년 부터 2016년까지 전세가가 하락했던 적은 단 한번밖에 없었다. 바로 IMF 직후다.

자금의 일부는 현금으로 보관하는 것도 방법이다.

03 이처럼 단순한 투자법을 왜 따르지 못할까?

첫째, 부동산 활황기에는 더 높은 수익처에 눈길이 간다

둘째, 부동산 불황기에는 확신이 사라진다

매매가란 올라봐야 기분만 좋을 뿐 매도하기 전까지는 실제적인 이익을 가져다주지도 않는다. 다만 전세가가 상승하면 전세 계약 기간이 만료되는 시점에 실제로 현금흐름을 만들어주기 때문에 훨씬 좋아할 일인 것이다.

일반인들은 거꾸로 생각한다. 이제 앞으로 오를 일이 없으니 당장 손에 쥐는 것이 별로 없어도 부동산을 팔아야겠다고 말이다.

이 순간이 바로, 부가 일반 투자자들에게서 현명한 투자자들의 손으로 옮겨지는 순간이다.

셋째, 전세 보증금 상승분으로 회수된 자금을 허투루 쓴다

전세 레버리지 투자법의 핵심은 어느 정도 자산의 규모가 형성되기 전까지는 수익금으로 무조건 재투자를 해야 한다는 것이다.

매매가와 전세가가 별로 차이가 나지 않는 시점에, 전세 보증금이 꾸준히 오를 수 있는 대상에, 회수된 자금으로 재투자하는 것이 핵심이다.

넷째, 4년 이상 부동산 시장에 관심을 갖는 건 쉽지 않다

이 기간 동안만 잘 참고 투자해서 성공하고 나면 그다음부터는 투자하지 말라고 해도 투자하게 되어 있다. 성공의 경험이 쌓이고 이로써 투자의 재미도 알게 되고 시간이 지날수록 자금까지 쌓이게 되면 더욱 탄력을 받는다. 이것이 바로 4~6년의 투자 기간을 버텨야하는 이유다.

04 성공적인 투자 앞에 놓인 함정을 피하는 법

첫째, 부동산 시장의 전망은 결정적일 때 틀린다

전세 레버리지 투자는 전망이 어떻든 큰 영향을 받지 않는다. 전망이 맞으면 맞는대로, 틀리면 틀리는 대로 문제가 없다.

불황기에는 그저 부동산의 전세가가 오르고, 활황기에는 매매가가 오른다. 이 얼마나 마음 편하고 승률 높은 게임인가?

둘째, 막차인지 아닌지는 지나봐야 알고, 막차를 타면 10년을 기다려야 한다.

셋째, 대출을 받지 않는 전략은 모든 위기에 빛난다

레버리지를 안정적인 수준으로 활용하기, 이것이 바로 부자가 되는 지름길이다. 그 지름길에 활짝핀 꽃이 바로 전세 레버리지 투

자다.

넷째, 먼저 시스템을 갖추는 것이 중요하다.

지루하고 힘들어도 시스템을 만드는 일이 먼저다.

다섯째, 최고의 메리트는 불황에도 돈이 나온다는 것이다

하루아침에 부자된 사람들의 특징: '위기가 왔다. 그들에겐 돈이 있었다.'

위기에 대비한다는 건 실제 언제 닥칠지 모르는 위기를 기다리며 무작정 돈을 모으는 것이 아니라, 시스템을 만들어 놓고 기다리는 것이다.

3장 탁월한 투자자의정석

핵심 부동산 투자로 경제적 자유 얻기

01 부동산 활황, 생각보다 길지 않다

불황기에 투자하는 것이 가장 좋은데 막상 이때 투자할 수 있는 사람들은 적다.

성패의 관건은 핵심이다

핵심 부동산은 우선 리스크에 강하다. 어떤 상황에서도 덜 무너지고, 설령 무너진다고 해도 빠르게 회복한다. 장기적으로 볼 때도 평균보다 훨씬 높은 상승률을 보인다.

02 핵심 부동산을 매수하기 힘든 혈실적인 이유들

첫째, 핵심이 무엇인지 모른다

핵심 부동산이란 오래 보유하고 있어도 꾸준히 가격이 오르는 대상, 장기적으로 볼 때 무조건 평균보다 높은 성장률을 보이는 대상, 어떠한 위기에도 크게 폭락하지 않고 빠르게 회복하는 대상을 의미한다.

둘째, 핵심 부동산을 매수하기 힘들어 옆의 것을 산다

핵심 부동산을 매수하기 힘들 때는 어떻게 해야 할까? 당연히 기다려야 한다.

대세 상승이 일어나서 가격이 계속 올라간다고 해도 적당한 물건이 나타나지 않는다련 기다리겠다고 결단하라.

그게 아니라면 다른 지역을 찾아야 한다. 그런 인내와 수고를 감당할 각오 정도는 해야 한다.

셋째, 핵심 부동산을 과도하게 오른 가격에 매수한다. (좋은걸 비싸게 산다)

핵심 부동산이 무엇인지 알게 되었다고 해도 너무 비싸게 오른 시점에 매수하면 핵심으로서의 가치는 전혀 없게 된다.

넷째, 결국 대중을 따른다

핵심에 집중하라. 대중을 따라가고 싶은 마음을 억누르라.

핵심 부동산에 집중하면, 설사 좋지 않은 시점에 매수했다치더라도 세월이 지난 후 최소한 보상이라도 얻을 수 있다.

03 부동산 시장 향후 20년을 좌우할 다섯가지 핵심 키워드

New (얼죽신)

부동산 시장에서 영원한 인기 테마 중 하나는 '새'아파트다.

역세권

역세권 부동산은 그 자체만으로도 매우 희소가치가 있다.

소형

도심 집중과 소형 부동산 선호 현상은 좀 더 강력한 대세로 자리잡을 것이라고 본다.

강남권

서울 부동산의 중심은 광화문이 아니라 강남이다.

부동산 중에서도 가장 민감하게 시세가 움직이는 건 주거 시설이고, 주거 시설 중에서도 아파트다.

그런데 가장 핵심적인 아파트, 즉 가장 많은 사람들이 선호하는 아파트 단지가 강남에 모두 몰려 있다.

이는 이미 굳건히 자리 잡은 형국이고, 앞으로도 크게 변화될 가능성은 없어 보인다.

강남권에서 다시 주목받을 만한 지역이 어디인지 눈여겨 보라,

또 강남권이 확장됨에 따라 수혜를 입을 만한 지역이 어디일지 고민해보라.

임대료

임대료가 지속적으로 상승하는 곳, 임대료가 지속적으로 상승할 수 있는 곳이 부동산의 핵심임을 이해하고, 부동산을 살피는 것이 바람직하다.

실제 임차인들이 선호할 지역과 대상이 어디인지를 알아보는 노력을 기울여야 한다.

조금 비싼 가격에 임대료를 책정해도 임차인들이 들어오려고 하는가?라는 개념에서 접근해야 한다.

4장 투자 고수의 정석

2년 만에 평생 열매 맺는 머니트리 만들기

부동산 투자계에서 고수란 어떤 이들일까? 한마디로 '먹고 들어가는 투자'를 하는 사람들이다.

이들은 이미 이익을 확보한 상태에서 투자하거나 원금을 빠른 시간 내에 회수한다. 잘 풀리면 대박, 안 풀려도 본전이다.

결코 잃지 않는 투자를 한다.

투자고수가 되려면 다음 두가지를 반드시 해야 한다.

첫째, 투자의 때를 기다려야 한다.

둘째, 계속해서 열심히 물건을 찾아야 한다. (공부는 당연한 것이다)

투자세계에서 열심히 공부하고 배우고 훈련하는 것도 중요하다. 하지만 그보다 더 중요한 건 '인내하는 것'이다.

시장의 흐름이 좋지 않을 때 참을 줄 알아야 하며, 어떤 투자 대상 물건이 맘에 들지 않는다면 버릴 줄도 알아야 하고,

버린 물건이 혹여 이후 대박이 나도 다음 기회를 기다릴 줄 알아야 한다.

01 부동산 투자, 때를 알면 이미 고수다

투자법보다 더 중요한 것은'때'다.

투자의 때는 불황의 끝자락쯤이다.

불황에서 활황으로 넘어가는 결정적인 순간, 투자할 수 있는 자금을 반드시 준비하라.

02 투자의 때를 알려주는 신호들

부동산 불황기가 3년 이상 지났다

부동산 불황기가 3년간 지속도면 웬만한 투자자들은 모두 나가떨어진다.

또 웬만큼 버티던 매도자들 역시 지칠 대로 지친다. 이렇게 되면 매도자들은 결국 가격을 낮춰서라도 물건을 내놓을 수밖에 없다.

미분양 물량이 사상 최대로 증가한다

부동산 미분양 물량이 최대로 증가했다는 것은 곧 반전의 상황이 올 거라는 신호로 봐야 한다.

분양 물량이 역대 최저가 된다

건설사들이 주택을 분양하지 않는다는 건 그만큼 부동산 시장이 죽어 있다는 뜻이고, 이 물량이 역대 최저를 기록할 때는 부동산 가격이 바닥이라고 봐도 무방하다.

경매 낙찰가율이 사상 최저 수준이 된다

경매 낙찰가율은 부동산 경기가 활황이냐 불황이냐를 가늠하는 바로미터다.

전세가율이 사상 최고치에 근접한다

전세로는 살아도 주택을 매수하지 않는다는 것이기에 시장이 불황임을 알 수 있다.

전세가율이 높은 부동산은 비정상적으로 매매가가 낮다는 것을 의미하며, 이는 곧 상황이 반전될 것이라는 신호다.

폐업하는 중개업소가 속출한다

부동산 거래량이 바닥을 치면 가격이 바닥이고, 불황의 끝이 얼마 남지 않았다는 걸 인지해야 한다.

정부의 부동산 활성화 대책이 등장한다

정부가 부동산 활성화 대책을 내놓기 시작했다는 건, 실제로 경기가 활성화되기 까지 정부가 경기부양을 위해 노력할 것임을 의미한다.

03 고수의 눈에 들어오는 물건들

전세가율이 90~95%선에 육박한 주거용 부동산

전세가율이 90~95%선에 육박하는 부동산이라 무조건 좋은 것은 아니다.

평생에 걸쳐 내게 돈이라는 열매를 가져다주려면 반드시 이 나무에 '성장성'이 있어야 한다.

5장 대상별 투자의 정석

궁합에 맞는 대상 찾아 풍요로운 삶 누리기

01 아파트 투자의 정석

투자 가치라는 건 수요는 풍부한데 상대적으로 물건의 공급이 제한적일 때 생기는 것이다.

정석1: 대단지 아파트를 골라라 (1000세대 이상)

정석2: 학군이 좋은 지역인지 고려하라

일반적으로 알려진 유명한 한군이 아니더라도 각 지역에서 가장 학군이 좋다는 곳은 그 지역에서 가장 선호도가 높은 곳이 되며 부동산 가격이 가장 먼저 움직이는 곳이므로 우선적으로 고려해야 한다.

정석3: 로열동, 로열층을 택하라

부동산은 항상 환금성을 고려해아 한다.

정석4: 면적은 85㎡ 이하가 좋다

정석5: 역세권 아파트를 골라라

정석6: 기반시설이 잘 갖춰졌는지 확인하라

정석7: 성장성이 있는지 따져보라

해당 부동산에 강력한 개발호재가 있는가? 주변에 개발이 계속 진행되고 있는가? 재건축 등으로 신규 아파트들이 계속 늘어나고 있는 상황인가? 새로운 인구 유입 요인이 발생하는가?

[깨] 책에서 배운 것들 나의 언어로 정리하기

<부동산 투자의 정석>은 2007년에 출간 되었다.

그리고 10년 후 나온 책이 <10년 후에도 변하지 않을 부동산 투자의 정석>이다.

여기엔 무거운 진실이 있다. 첫째 2007년과 2016년 사이엔 10년이라는 긴 시간이 있었다. 그 시간동안 부동산 투자의 핵심은 변하지 않았다는 것이다.

둘째, 10년 동안 변하지 않은 것은 물론이고 앞으로 10년 동안오 변하지 않을 것이란 전망이다. 정말 그랬을까?

시간은 여지없이 흘러 2022년 똑같은 이름 <부동산 투자의 정석>으로 개정 증보판이 출간 되었다. 최신판은 아직 읽어보지 못했지만 내용은 비슷하다. '지금도 부동산 투자는 가능하고 앞으로도 그럴 것이다'

2016년 판에는 무려 너바나님이 추천글을 썼다. 2007년 <부동산 투자의 정석>을 보고 너바나님은 월부라는 환경을 만들어 본인의 경제적 부는 물론 부를 쌓아 경제적 자유를 이룰 수 있는 시스템을 갖추었다. 그리고 투자 동호회 성격이었던 월부를 대한민국 최고 재테크 기업으로 일궈냈다. 10년 후에 시작한 너나위님도 백억대 자산가, 재테크 베스트셀러, 200만 구독 유명 유투버가 되었다.

그리고 또 10년이 흘렀다. 나는 언제 부자가 될 것인가?

이 책의 저자는 말한다. 지금부터 4년만 투자에 관심을 갖고 배운대로 행한다면 부자가 될 수 있다고. 10년 전에도 가능했고, 지금도 가능하며 10년후에도 가능하다고 한다.

다행히 나는 소소하지만 부동산 투자로 부자가 될 수 있다는 사실을 이해하고 행동으로 옮겼다. 고수까지는 아니지만 이제 막 일반인들에서 투자자의 영역으로 이동하고 있다고 할 수 있다.

어떻게 부자가 될 것인가? 답은 놀랍도록 간단했다. 이미 알고 있는 내용들이다. 강남을 지도의 중심에 두고 강남과 가까운 곳, 교통이 좋고 학군이 좋은 곳. 대형보다는 소형 위주로, 임대료가 계속 상승할 수 있는 곳의 부동산을 취득해 평생 내게 돈을 벌어다 줄 머니트리를 심으라는 것이다. 우리가 흔히 말하는 직장/교통/학군/환경이다.

그리고 부동산은 좋은 것을 사는 것보다, 그걸 언제 사느냐의 '때'가 더 중요하다 한다. 즉, 좋은걸 비싸게사는건 의미가 없다.

김현철 소장이 말하는 '부동산은 사이클이다'와 같은 맥락일 수 있다.

그럼 언제가 좋은 때인가? 바로 불황의 끝 상승장의 여명이 떠오르기 바로 직전 타이밍이다. 불황이 시작된지 3년 이후 부터 시점이 해당된다고 한다.

보통 2022년을 전고점으로 삼는다. 하락장이 시작된지 3년이 넘어가고 있다. 그러나 그동안 강남3구를 비롯해 서울 핵심지역들은 최근에도 전고점을 계속 돌파하거나, 전고점 언저리까지 가격이 회복되었다. 전세가율도 아직 낮다. 최근의 장세는 어떻게 바라봐야 할까? 결국 정석은 변하지 않을 것이다. 좋은 건 계속 좋아질 것이란걸. 무서운 사실은 그럼 앞으로 좋은 부동산을 취득하기 위해선 더 많은 돈을 주고 구입해야 한다는 것이다. 이전까지는 일반인들도 소소한 투자를 통해 서울 상급지 진입이 가능했다면 앞으론 그 기회의 문이 더욱 더 좁아질 수 있다는 것이다.

이 책이 나온지 어느 덧 또 10년이 흘러 2025년이 되었다. 앞으로 10년 후에는 어떻게 될까? 10년 후 2034년 즈음엔 부자가 되어, 부자의 관점에서 재밌는 시선으로 이 책의 최신판을 접해보고 싶다. 10년 후에 이 책이 다시 나올진 모르겠지만, 누군가는 또 책을 낼 것이다. '지금도 부동으로 부자될 수 있다'등으로 말이다.

[적] 내 삶과 연결할 수 있는 부분 / 삶에 적용 가능한 부분

월부의 플랜의 모태가 되는 '전세 레버리지'투자를 적극 활용하자.

이 책에 나온 것 처럼 3,000만원으로 매년 1채씩 투자하는 방법은 이제는 힘들 수 있다.

3,000만원 갭으론 저가치 물건만 살 수 있기 때문이다. 인플레를 고려해 1채당 투자금을 올릴 순 있지만, 꾸준히 소액으로 투자해 부를 늘려가는 그 본질만큼은 충실히 따르자. 또 연 3~5천만원 모으는 일은 10년전에도 힘들었지만 지금도 여전히 힘들다.

따라서 절제하고 절약하는 습관을 몸에 기르고 투자를 위해 항상 종자돈을 모으고 불려나가야 한다.

부는 급격히 늘어간다. 위기가 왔을 때 위기로 인한 기회를 잡을 수 있는 '돈'이 필요함을 알고 준비해 두어야 한다.

그리고 무엇보다 지치지 않도록 페이스 관리 잘하자.

이 책 말미에 나온 말 처럼, 절약 저축을 위해 청춘을 다 바치다 나가 떨어지지 않도록 주의해야 한다.

종자돈 모으다 지치면 '그냥 쓰자!'

종자돈 만들기 위해 악착같이 절약하는 정성으로, 더 많이 공부하자. 인생의 성공과 실패는 지식에 달려 있단 말을 명심하자

맺는말:

여유로운 삶을 위해 노력해야 한다. 그러나 지금의 삶도 중요하다.

그리고 더 중요한 것은 당장 내 손에 쥐고 있는 돈이 별로 없어도, 앞으로 얼마든지 더 여유로운 삶을 살 수 있을 거라는 희망과 확신이다. 그 확신을 얻기 위해 오늘도 지식에 대한 투자는 계속되어야 하나. 이것이야말로 지치지 말아야할 소중한 일상이다.

[One Thing] 독서 후 바로 행동으로 실천할 것은?

One Message

부동산 투자로 부를 이룰 수 있다, 이는 10년 전에도 그랬고 지금도 그러하며, 10년 후에도 가능하다.

One Action

당장 투자할 종자돈이 없어도 더 열심히 배우고 공부하며 투자자로서의 실력 갖추기