2일 만에 등기 가져온 2호기 [서울투자 경험담 - 뭉프로]

안녕하세요.

프로 투자자를 꿈꾸는 

뭉프로 입니다.

 월부에 들어와 1년에 1채라는 목표로

어느덧 2년 차,

지난 주는 2호기 잔금날 이었습니다.

느긋~한 잔금날과는 달랐던 

매우 긴박했던 2호기 투자과정을 

복기해 보려 합니다.

우당탕탕 진행되었지만 

조금이나마 비슷한 경험을 하실지도 모르는 동료분들에게 

도움 되는 글이었음 좋겠습니다.

(긴 글 주의)

확신을 행동으로

0호기 매도

저에게는 한참 불장이던 21년 초 매수한

 확정 손실이 큰 실거주 신혼집 0호기가 있었습니다.

확정 손실이 클 때 얻게 되는 리스크가 

크다는 것을 알고 있기에

매도를 결심하는 것이 쉽지 않았지만

충분히 감당 가능한 선이었고

거인의 어깨를 빌릴 수 있는 투코과정을 통해 

매도를 결정하게 됩니다.

(2번의 투코 진행으로

저의 투자방향을 설정해주시는

한가해보이 멘토님은 사랑입니다♥)

마음을 먹자마자 내놓은 0호기는

가격도 컨디션도 1등으로 만들어 놓은 터라

매매가 안되는 살얼음판에서도 

운 좋게 신혼부부가 매수 의사를 밝혀줍니다.

신혼부부의 끈질긴 네고 요청도

지금의 네고 금액 정도면

분명 내가 가진 타겟 단지 중 하나와 맞바꿔도

충분히 더 나은 투자를 할 수 있다! 라는 확신으로

시원하게 네고하고 매도하게 됩니다.

그렇게 제 주머니 속에

0호기 계약금이 들어오게 되는데요...

그래서 투자는 어디로?!

타겟단지 설정

지난 봄부터 시작된 전수조사와

운 좋게 수강한 학교에서 추리게 된 

타겟 단지들을 가지고

계속적인 앞마당 늘리기,

타겟 단지 모으기를 진행 중이었는데요~

광범위했던 범위를 정리하고

좀 더 투자할 수 있는 단지들로 추려 

타겟 단지들을 정리해 나갔습니다.

하지만 타겟 했던 단지들에서

쉽사리 급매는 나오지 않고

매물을 털러 갔다 허탕 치고 오는 날도 많았습니다.

'장이 좋다', '급매가 튀어나온다' 등

지금 투자하기 좋다는 상황임에도

가격은 좀처럼 깎이지 않고

매수자 우위 시장이라고는 하는데

네고는 씨알도 안 먹히는 상황이 계속됩니다.

투코를 통해 좀 더 타겟단지를 좁혀나갔고

(가이드 주신 보이벤토님 감사합니다)

뾰족한 타겟들을 주말, 평일 관계없이

탈탈 털고 다니게 되는데요,

하지만 날은 춥지 가도 급매는 없지

투자금에 맞는 단지는 맘에 안 들지

큰돈을 들이는 만큼 마음은 무거운데

좀처럼 잡히지 않는 2호기..

'하...내 2호기 어딧어...' ㅜㅜ 

동료가 보내준 2호기

확신의 매물

본격적으로 총알도 장전되었겠다!

타겟 단지들을 들쑤시고 다니던 어느 날

동료에게서 문자 하나가 날아옵니다.

급매 000단지 매/전/갭

갱신상황/수리상태/조건

(나 급해 물건)

동료가 연락 받은 급매 물건에 대한 내용이었고

관심 있음 트라이해보라는 시크한 연락이!

연락 온 단지는 제가 가진 앞마당 중 하나로

생활권은 후순위이지만

역세권에 준신축 생활권 대장단지로

투자금이 많이 들어 타겟 단지에서 

살짝 벗어나 있던 단지였습니다.

단지 자체는 실 수요자들에게 인기가 있어

움직임이 적어 거래가 별로 없던 곳으로

8.3억 밑으로는 호가도 실거래도 없던 단지였는데

무려 8억까지 가격 만들어진 상태이고

잘하면 앞자리 7로도 해볼 수 있다는 메세지 였습니다.

(가격은 예시입니다)

초반 타겟 단지를 추릴 때도 

8.3밑으로는 죽어도 나오는 집이 없었고

가격을 깎아줄 생각이 1도 없던 곳이었는데

매도자의 일시적 2주택 기간 계산이 잘못되어

아주 급하게 내놓는 물건으로 

초 급매 매물이었습니다.

근데 급매여도 너무 초급매^^;

초급매 매물인 만큼 

조건은 '당장 이번 주 잔금치고 등기 가져가 ^^' 하하

주변 단지들을 들쑤시고 있던 터라

당연히 단지의 가치를 알고 있었고

'아니 이 가격으로 된다고?!' 하는 생각에

희망 회로를 돌리며

바로 사장님께 전화를 걸어 

전후 사정을 파악해 봅니다.

사장님 물건 좀 만들어 주세요

[사장님께 들은 물건 상황]

현재 워낙 급한 물건이라

최저가 8.3에서 7.9로 가격 조정해둠.

매수자 붙으면 바로 매도한다고

문자로 본 가격보다 0.1 더 깎아둠

등기 1월 안에 가져가는 조건.

전세 세입자 25년 12월 만기 갱신X 승계가능

(적정가로 세낌)

연락을 한 날이 1월 21일 화요일이어서

1월 내 등기면 아직 시간이 남았나 생각했더니

다음 주 설날, 추가로 31일 임시 공휴일 지정으로

딱 22, 23, 24일(수,목,금) 3일이 남았던 것입니다.

게다가 금요일에 등기를 치면 

바로 설연휴로 넘어가게 돼서

혹시나 문제가 생길까 봐

매도인은 무조건 목요일에 마무리하고 싶다고 

전해 온 상황이었습니다.!!

(네..? 2일 남았는데요?!)

등기는 당장 내일모레인데

들고 있는 돈은 0호기 계약금과 

그동안 모아둔 시드머니가 전부!

잔금을 주기엔 금액이 

꽤나 부족한 상황이었습니다.

(제 잔금이 3월 중순이었던 상황)

게다가 물건에는 약 2억 원의 

근저당도 잡혀 있었습니다.

부사님과 머리를 맞대고 

어떻게 하는 게 좋을지 

이런저런 이야기를 하다,

일단 제가 융통할 수 있는 돈이 

딱 근저당 설정된 비용 정도 되니

제 돈(계약+중도금)으로 

매도인의 근저당을 해제하고

등기를 가져오는 방법으로 이야기했습니다.

그리고 남은 잔금은 최대한 뒤로 미뤄 본다!

등기만 미리 받기!

우선 이 정도 스토리를 짠 후 

다음날 집을 보러 가기로 약속합니다!

네가 왜 거기서 나와..?

오전 일찍 집을 보러 가고 싶었으나

그날 따라 회사에 중요한 보고가 예정되어 있어

시간차를 쓰고 오후 3시까지 찾아뵙기로 합니다.

(마음은 이미 단지에 가있는 나..)

그러나..!! 보고가 생각보다 딜레이 되면서

원래 보기로 했던 3시가 아닌 

6시로 시간을 변경하게 됩니다. 

마음은 콩밭에 가 있는데 좀처럼 끝나지 않는 일 ㅜㅜ 

그러던 중 사장님께 연락이 옵니다..!

"프로씨, 사실은 사겠다고 하는 

투자자가 하나 더 붙었어.

그래서 그 투자자가 오늘 오후 6시에 온다고 해서 

내가 프로씨한테 더 일찍 보여줄라고 한건데

더 일찍 올 수 없을까?!'

대략 30분이라도 빨리 와서 

먼저 보라고 하셨지만

가고 싶은 마음이야 굴뚝같지만

상황이 사황인지라 결국은 6시에 가기로 했고

사장님도 그럼 그 투자자와 

같이 볼 수밖에 없는 상황이라고

미리 이야기 해주셨습니다.

'당장에 2일 남은 계약에

차액 3억이 넘는 금액을 가지고 있는 사람이 

과연 몇이나 될까?!'

'이렇게 바로 턱! 하고 2일 만에 

3억을 줄 수 있는 사람은 많지는 않을 거야'

이런 생각을 가지고 있던 저는

충분히 가격을 더 깎을 수 있을 것이라 

희망 회로를 돌리고 있었는데

투자자가 하나 더 붙었다니 

괜스레 초조해졌습니다.

"그 투자자가 나보다 빨리 보면 어떻하지?"

"그 투자자가 나보다 

좋은 금액을 제시하면 어떡하지?"

오만 생각을 가지고 현장으로 향했고

사무실에 실루엣이 여럿 보이는 것이 

상대 투자자도 도착한 모양으로

긴장된 마음으로 사무실 문을 열었는데요.

.

.

.

.

'어?!?!'

(동공지진)

네가 왜 거기서 나와,,,?!?!!!
 

다름 아닌 사무실에 앉아있던 투자자는

내 동료…?!?!

같이 실전반도 하고 마음 맞아 자실도 여럿 했던

제가 정말 좋아하던 동료였는데요,

동료도 서울투자를 염두해 두고 

한참 투자물건을 찾고 다니는 걸 알고 있었지만

여기서 이렇게 만나게 되다니...!!

(운명의 장난)

심지어 같이 만든 앞마당에서 조우 하다니..ㅜ

서로 서울투자가 절실했던 동료와 

같은 물건 앞에 서있자니

오묘한 감정이 교차했습니다.

그래서 얼마?!

우선 사장님과 매물을 보고 상태를 체크한 후

협상 테이블에 앉게 되었습니다.

전날 사장님과 투자가 가능할지

투자금을 어느 정도 오픈했고

어떤 방식으로 풀어나갈지 여러 이야기를 했던 터라, 

그래서 결론은 얼마에 맞춰주면 

하겠냐는 말씀 ^^

급한 물건이고 이런 급한 상황을

받아주는 사람은 드물 테고

어차피 못 팔면 손해이니

최대한 가격은 낮게 부르고 싶었던 마음과

갑자기 생긴 경쟁자(동료)가 있어

동료가 얼마를 부를지 모르는 상태에서

내가 사려면 얼마나 경쟁력 있는 

가격이어야 하나 고민이 되었으나 

우선 급한 물건임을 감안하고

내 투자금 안에서 감당되는 선을 정해서

23년 하락장에서 찍은 전 저점 

7.5보다 0.1높은 7.6을 불렀습니다.(쫄보)

최저가 8.3에서 7.9로 가격 조정해둔 상태에서

7.6이면 총 7천만원이 조정된 가격으로

전고 대비 23% 빠진 금액.

만약 7.6이 안 되더라도 

그 이상의 금액도

'충분히 싸다!' 라는 생각이었습니다.

이제 다음은 동료가 부르는 경쟁 가격과 

매도자가 받아들이냐 아니냐의 문제.

그렇게 금액을 제시하고

사무실을 나와 단지 앞 지하철역에서

동료에게 역에서 기다리겠노라 톡을 보내고

동료를 기다렸습니다.

동료가 만들어준 2호기

사장님과 이야기를 마친 동료는

제가 있던 지하철 역으로 와 같이 집으로 이동하며 

투자 물건에 대해 이야기를 할 수 있었습니다.

흔쾌히 이야기해주는 쿨한 동료,

동료가 제시한 금액은 

현재 호가 8.3에서 1억 낮은 7.3!

(야수의 심장을 가진 동료♥)

지금 시장이 좋다고는 하나

무려 1억이나 네고를 던진 동료가 대단하면서도

어떻게 그렇게 과감하게 할 수 있었냐는 물음에

동료는 '된다는 마음'으로 했다고 합니다.

되던 안되던 일단 '된다는 마음'으로

'내가 할 수 있다는 마음'으로 임해야

시도도 할 수 있고

그 물건의 가격도 만들어지는 법.

현재 학교에서 투자물건을 찾고 있던 동료는

물건을 과감하게 만드는 도전하는

진짜 찐 투자자가 되어 있었습니다.

(멋지다 똬리!)

동료와 이야기하며 

동료보다 높은 가격을 제시한 저에게 

연락이 올 것임을 직감하게 됩니다.

본인이 투자를 못하게 되는데도

제가 제시한 금액보다 더 싸게 샀음 좋겠다는 

이 천사 동료(ㅜㅜ)

역시나 동료와 헤어지고 집으로 가는 길 

사장님은 동료보다 무려 3천만원이나 높게 부른 저에게 

전화로 매도자의 수락을 알립니다.

그렇다면 한번 더 쪼이기!

매도자는 제가 제안했던 7.6으로 

매도하겠다고 ok를 보내왔지만

경쟁 투자자(동료)가 제안한 금액은 7.3!

7.6도 분명히 너무 싼 금액임은 확실하지만

경쟁 금액이 7.3이라면 

괜히 도전 욕심 생기고 그렇잖아요?!

다행히 부동산에 있을 때 

중간에 남편과 상의한다고 나갔다 온 것을 기억해 내며

사장님께 다시 한번 네고를 요청드립니다.

"사장님, 7.6이라는 금액 너무 감사합니다.

충분히 싸다는 것 인지했습니다.

그런데 지금 집에 가면서 남편한테 연락이 왔는데

남편이 계산을 좀 잘못해서

쥐어짜도 7.45가 돼야 가능할 것 같아요...

번복해서 죄송하지만 

제가 안되면 어차피 투자자 한 분 더 계셨으니

그분에게 양보해도 좋으니

다시 한번 검토 가능하시겠어요?"

이미 상대방(동료)의 가격을 알고 있던 저는

지금 제시한 7.6이라는 금액도 

충분히 싸고 잘 산다는 걸 알았지만

경쟁자가 이미 없다는 것을 확인하였고

이제 진짜 내일 등기를 쳐야 하는 전날 밤이라는 점을 감안해

전 저점 가격 7.5에서 조금 더 깎아 

승부수를 던집니다.

부자님은 침착한 목소리로 

'더 깎는 건 무리입니다.

다른 투자자분도 계셔서, 알아보고 연락드리겠습니다.'

라는 전화를 마지막으로 

다음날 아침이 밝습니다.

바로 연락 오던 어제와 달리

그 후로 연락 한통 없는 사장님 !!

오늘이 등기 날인데 연락이 없다는 건

매도자가 빈정상해서 더 깎아주느니

그냥 거둔 건가? 맘이 바뀐 건가?

내가 너무 욕심을 냈나?

7.6이라는 금액도 충분히 쌌는데

무리한 요구로 계약이 날라갈까

갑자기 초조해지더라구요.

그렇게 노심초사하던 오전 시간이 지나갈 쯤

사장님에게 전화가 옵니다.

매도인이 오늘 오후 계약 진행하면

7.5까지만 해주고 그 이하는 거두겠다고!

(아싸!)

목표 금액보다 더 낮은 금액 7.5에

바로 ok 하고 그날 오후 바로 계약을 하러 갑니다.

제가 가진 계약금+중도금 2억으로 

그날 바로 매도자의 근저당 해제 후 

등기를 미리 가져오고

잔금을 받지 못하고 

등기를 넘기는 것이 불안한 매도자는

남은 잔금을 근저당으로 설정하고 

계약을 마무리 합니다.

정신없이 흘러간 2일의 시간 동안

협상 + 네고 + 근저당 해제 + 등기를 마치고

지난주 여유롭게 근저당 해제 + 잔금으로 

2호기를 마무리했습니다.

뭔가 후루룩 하고 끝난 느낌이네요!(후련)

지금 생각해 보면 경쟁자인 제가 없었더라면

그 물건은 충분히 쌌지만 꼭 팔아야만 했다면 

동료가 제시한 금액을 매도자가 받아들이지 않았을까?

그럼 동료는 내가 산 금액보다 

더 낮은 금액으로 투자를 할 수 있지 않을까? 라는 

미안한 마음이 들더라구요.

(하지만 야수의 심장 동료도 투자 했습니다!

제일보다 더 기쁩니다!!)

무튼 이번 투자는

 동료가 보내주고 동료가 만들어준 

동료 없었음 못했을 귀중한 2호기.

환경 안에서 동료와 함께 했기에 

가능했던 것 같습니다.

이번 투자를 복기했을 때

잘한 점은

그 물건에 대한 가치를

임장, 임보로 만든 진한 앞마당을 통해 

미리 알고 있었다는 점,

기회가 왔을 때 바로 판단하고 

행동했다는 점이고

그 물건을 받아 줄 수 있는 상황이 

아주 극박하고 희박한데

더 과감하게 네고를 하지 못한 점이

못내 아쉽습니다.

그럼에도 2호기 별탈 없이 마무리되어 

정말 감사합니다^^

(긴글 읽어주셔서 감사합니다)

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투자 무지렁이를 포기하지 않고 투자 마인드 장착 해주시고

급한 SOS에 응답해 주시는 쏘스윗 센스있게쓰자 튜터님

2년 동안 2번의 투코 진행으로 저의 투자 방향 설정과 

1호기, 2호기를 선명하게 만들어주신 한가해보이 멘토님

찐 투자자로 성장할 수 있게 실전 노하우를 듬뿍 알려주신 

따쿵이 튜터님, 제너스 튜터님, 재이리 튜터님, 반나이 튜터님

이번 투자의 일등 공신이자 함께하기에

월부 환경 안에서 2호기까지 할 수 있게 해준 동료들

(특히 물어다준 TBY💚/함께해준 똬리❤️)

정말 감사합니다.

이번 경험을 토대로 

투자자로써 더 성장 할 수 있도록 

살아남아 보겠습니다:)

놀이터 오신 너나위님에게 강의 듣고 2호기 했다고 자랑했다가 칭찬받은 짤♥