[출처] 새벽보기님 블로그 https://m.blog.naver.com/dawnsee1/223720884196

보다 직관적으로 아파트 비교평가하는 법

(전세가 고정 비교법)

새벽보기님 투자기준 ‘싸투감’ : 가치와 가격을 비교해서 가치 대비 가격이 싼 아파트를 산다.

• 싸냐?

  - 가격이 싼가

• 투자금이 적게 드냐?

  - 해당 단지에 투자금(매-전)이 적절한가

• 감당가능하냐?

       - 포트폴리오 관점에서 옳은 방향인가

비교평가법

• 가격고정
• 전고점 고점
• 쌍둥이 단지 비교법 : 가치가 유사한 단지의 가격이 장기간 동일함
• 전세가 고정 비교법

전세가 고정 비교법

• 기본기준: 전세가격은 실거주 가치이다. 매매 가격에서 거주가치인 전세가격을 빼면 보유가치가 나온다. 보유가치는 이 아파트를 가짐으로서 시세차익을 얻을 수 있는 권리 가격이다. 동일한 전세가격의 두 아파트의 가치와 가격을 비교할 때, 어떤 아파트의 가격이 싸다는 것은 보유가격이 싸다는 말이다. 

• 투자금이 적게 드는가

  투자금=매매가격-전세가격+기타 세팅비용

  기타 세팅비용은 크지 않기 때문에 사실상 매-전 가격이 보유가격이다.

  내가 이 아파트를 보유하기 위해 들여야 하는 돈이 투자금이다. 

  투자금이 적게 든다는 것은 이 보유가격이 싼지 비교한다는 말이다.

  내가 고른 아파트의 전세가격을 고정하여 다른 지역 아파트를 고르고,

  그 아파트의 매매가격을 비교하여 내가 고른 아파트가 싸다면 잘 고른 것이다.

  => 즉  전세가는 동일한데, 매매가가 싼 것, 즉 보유가격이 싼 것이 잘 고른 것!!

전세금은 모두 같다. 

여기에서 개봉 한마을(59)가 제일 매매가가 싸다.

저 단지들에 투자하는 것은 ‘현재’ 시장에서 ‘’비교적 투자금을 적게 들이는 것''이 포인트다.

단지가 조금 좋다고 해서 굳이 그랑빌을 하지 않을 것 같다.

확실하게 투자금을 적게 들이는 방향으로 가는 것이 저 컨셉에 맞기에 한마을을 좀 더 조정하는 형태로 갈 것 같다.

투자금이 같다고 하면 다연히 그랑빌이 좀 더 좋다.

원래도 비교우위에 있는 단지일뿐더러 같은 값이면 호재가 있는 단지가 좋기 때문이다.

그러나 현재 시장에서의 투자라는 점

4500이라는 투자금 차이를 고려한다면 한마을이다.

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