서울 아파트, 과연 모두 올랐나? (팩트로 확인하는 현 시점 서울 매수 기회)

안녕하세요 게리롱입니다.

“저는 전고 대비 –20% 얘기 나올 때부터

서울 투자하려고 했는데 어느새 –15% 되더니,

이제 –10%도 마땅치가 않은 것 같아요”

“성동구 보다가 관악구, 은평구 가려니까

너무 마음이 무겁고, 의욕이 사라져요 ㅠㅠ”

나도 서울 아파트 한 채 꼭 사겠노라는

집념으로 열심히 달려왔지만

내가 사고 싶었던, 살 수 있었던 단지는

이미 가격이 올라버린 것 같고,

뭐하나 원하는 대로 잘 풀리질 않습니다.

한편으로는, 서울 시장이 이대로 상승해 버릴까,

이 기회를 못 잡으면 이제 어쩌나 하는 마음에

조급해 지기도 합니다.

며칠 전 월부학교 강의를 준비하면서

서울 아파트의 가격을 전체적으로

한 번 체크해 봤는데요.

서울 투자, 내집마련을 위해

애쓰고 계신 많은 분들이

현재 시장 상황을 제대로 인식하고,

이것을 투자 기회로 연결하는데

도움이 될 것 같다는 생각이 들어

일부 내용을 글로 옮깁니다. 

(월부학교 강의를 들으신 분들도

복습 삼아 다시 한 번 읽어보세요)

I 25년 4월 현재 서울 아파트 가격은 어디까지 왔나?

있는 사실 그대로 현재 서울 시장의

가격을 한 줄로 정의해 본다면,

“전고점 보다는 싸고, 전저점보다는 비싼”

수준입니다.

다시 말해,

'전고점, 전저점 사이 박스권에서 횡보 중'

인 상황입니다.

22년말 본격적인 하락장이 시작된 이후,

약 3년간 가장 많이 가격이 올라왔으니

많은 분들이 느끼시는 것처럼

‘이제는 비싸지 않나?’라는 생각이

드실 수도 있습니다.

서울 아파트 매매지수는

24년 중반 이후부터 반등하고 있습니다.

그래프를 보면, 확실히 바닥을 찍고

올라서는 듯한 모습입니다.

하지만 이 회복세는 전 지역, 전 단지에

동일하게 나타나질 않고 있습니다.

그래서 평균의 오류에 빠지지 않기 위해

서울 시장을 지역별, 가격 수준 별로

잘게 쪼개어서 살펴봤습니다.

I 팩트로 확인하는 서울 아파트의 현재 가격 수준 ①

전고점 대비 하락률을 4개 구간으로 나누고

서울 200세대 이상 단지 전체를 대상으로

각 구간별로 몇 개 단지가 위치해 있는지

확인해 봤습니다.

확실히 서울 평균 이상인 1~3군과

평균 이하인 4~5군의 양상이 달라집니다.

<서울 1 ~ 3군>

전체 중 1/3에 해당하는 단지가

전고점을 돌파했습니다.

하락률이 10% 이내로 떨어진 단지들도

40%가 넘습니다.

전고 대비 –20% 이상 하락한 단지는

전체 단지 중 약 3% 밖에 남지 않았는데,

1~3군 내에서도 선호도가 많이 떨어지는

단지들이 대부분 여기에 위치해 있습니다.

<서울 4 ~ 5군>

4~5군에 속한 지역에서는 아직 전고점을

돌파한 단지들이 약 7%에 불과합니다.

1~3군에서 –10% 아래로 하락한

단지들이 70% 이상이었다면,

4~5군에는 –10% 이상 하락한

단지들이 70% 이상입니다.

상급지에서는 회복세가 뚜렷하지만,

모든 지역, 모든 단지에 동일하게 나타나는

현상은 아니라는 걸 볼 수 있습니다.

I 팩트로 확인하는 서울 아파트의 현재 가격 수준 ②

이제 한 단계 더 내려가서

실제 단지들을 가지고도 확인해 보겠습니다.

<서울 1 ~ 3군>

전고점을 돌파한 단지들

여기에 위치한 약 500개의 단지들 중

70% 이상을 1, 2군이 차지했습니다.

강남, 서초, 잠실, 마포 등

서울 안에서도 확실한 선호도를 갖는

매우 좋은 아파트들입니다.

마포의 메인급 입지에 위치해있지만,

연식이 구축인 대흥태영 단지들은

아직 전고점을 뚫지는 못했습니다.

-10% 이상 빠진 단지들 중에는

주로 3군의 단지들이 많이

포진되어 있습니다.

영등포구 신길뉴타운에서

선호도가 높은 단지인

래미안에스티움이라는 대단지 신축이

여전히 –15% 가량 하락해 있습니다.

전고점 대비 –20% 초과해서

하락한 단지들은 많지가 않은데,

강동구 고덕에 위치한 아남도

전고점을 14억 가까이 찍었던 단지로

실제로 꽤나 가치있는 단지입니다.

<서울 4 ~ 5군>

1~3군 단지들처럼 아직 전고점을

화끈하게 뚫고 간 단지들은 거의 없습니다.

강서구 대장인 엠밸리 같은 단지들이

이제 막 전고점을 겨우 터치한 수준입니다.

신촌푸르지오가 약 –7%의 하락률인데,

서대문구는 4군이긴 하지만,

북아현은 마포와 맞닿아 있는

위치이기 때문에 선호도가 높습니다.

-10 ~ -20% 구간, -20% 초과한 구간

여기는 아직도 노다지입니다.

투자할 만한 단지들이 아직 너무 많습니다.

이전 장에서 동대문구 대장이었던

래미안크래시티도 여전히 –18%

하락한 상황입니다.

I 그래서 도대체 지금 어디를 봐야 합니까?!

우선은,

‘서울은 이제 올랐다’는 평균적인 말보다

‘어떤 단지가 올랐고, 어디는 아직인지’를

파악하는 게 더 중요합니다.

강남, 서초, 송파 같은 서울 상급지는

전고점을 뚫고 올라버렸기 때문에

이제는 싸지 않은 게 사실입니다.

하지만, 잠시 진정하시고

다시 한 번 침착하게 잘 생각해볼까요

이런 좋~~~은 단지들은

일부 실수요자를 제외하고는

원래부터 우리 같은 투자자들이

매수하기에는 좀 어려웠습니다.

(팩폭 죄송합니다 ㅎㅎ)



물론 실제 투자할 수 있었던

지역이나 단지들 중 매매가가 조금씩

오른 것들도 꽤나 많았습니다.

‘몇 달 전만 해도

투자금 2억 후반이면 투자가 됐었는데,

지금은 3억을 살짝 넘어가네?“

싶더라는 거죠.

그런데 한편으로는

제가 이번에 서울 전체적으로 가격을

한 번 싹 훑으며 새삼 놀라기도 했는데요



저도 올해 상반기를 지나면서

전체적으로 매매가가 조금 올라왔다고

막연하게 생각했던 게

실제로는 아니더라는 겁니다.

올라온 애들도 있고요.

몇 달 전과 별 차이 없는 애들도 있고요.

오히려 조금 더 주춤한 애들도 있었습니다.

물론 래미안크래시티처럼

매매가가 싼 건 알겠는데,

투자금이 많이 들어가서

접근이 어려운 단지들도 많습니다.

그런데 말이죠.

매매가가 회복하는 속도보다

전세가가 더 빠르게 회복하고 있습니다.

서울 전체적으로

매매 물량이 줄어드는 속도보다

전세 물량이 줄어드는 속도가 더 빠릅니다.





잘 보고 있다 보면

언제, 어디서 전세가가 달라붙어

더 좋은 투자 기회가 올지 모른다는 뜻입니다.

전세가가 올라 붙으면,

투자금이 순식간에 줄어들 겁니다.

그럼에도 많은 분들이 허탈하고,

매수가 생각처럼 잘 안되는 이유 중 하나는

아쉽게도 계속 보는 지역만 보셔서

그렇습니다.



’3억으로는 여기 하면 된다던데‘

라고 만든 몇 개 앞마당 안에서,

’이 단지가 투자하면 좋다던데‘

하는 몇 개 단지에만 집중하고 있으니

다 날아가기만 하는 것처럼

느껴진다는 얘기입니다.

물론 관심 있는 지역과 단지는

계속해서 잘 지켜보셔야 합니다.

하지만, 그와 동시에

아직 내가 서울을 다 아는 게 아니라면

모르는 지역들을 알아가려는 노력은

계속해서 병행하셔야 합니다.

기회는 내가 아는 곳에서만

오는 게 아니기 때문입니다.

오늘은 제가 여러분들을 대신해

귀찮은 손품과 약간의 분석으로

서울 시장 상황을 정리해드렸지만,

글을 읽으시는 분들 각자가 서울 안에서

얼마나 많은 지역을 알고 있느냐에 따라

받아들여지는 정보의 양과 질이

조금씩 차이가 날 겁니다.

혹시라도

25개 구나 있는 서울이라는 큰 도시를

어디서부터 어떻게 알아 봐야 하는지

막막하신 분들은

‘서울투자기초반’ 같은 지역분석 강의를 통해

지역에 대한 이해도를 높여보세요.

임장하는 방법,

임장한 걸 정리하는 방법을

잘 몰라서 막막하신 분들은

‘실전준비반’ 강의를 통해

그 방법을 배워보세요.

혼자 스스로 무턱대고 해보면서

겪게 되는 시행착오를 줄이고, 아마도

시간과 노력을 엄청나게 줄여줄 겁니다.

결국에 부동산 투자의 모든 것은

임장에서부터 시작합니다.

내가 그 지역을 모른다면

아무리 좋은 가격을 봐도

그게 기회인지 알 수가 없기 때문입니다.

아직 충분히 좋은 기회들이 많이 남아있습니다.

서울투자를 준비하셨던 분들은

다시 한 번 의지를 되살려

꼭 이번 장에서 좋은 투자하시길

진심으로 응원합니다.

감사합니다.