[너나위] 전세 실종 사건

얼마 전 이런 우연히 알고리즘에서 이런 뉴스를 봤다.

<수도권 전세 실종 사건> - kbs 뉴스(2025.4.23)

※ 가급적 영상을 시청해보기 바란다

개략적인 내용은 다음과 같다.

1. 수도권에 전세 구하는 게 하늘의 별따기가 되고 있다.

2. 전세 상승기에 임대차법에 따른 갱신청구권이 늘어나며 기존 전세 물량이 잠기고 있으며

3. 조건부 전세자금 대출 규제로 인해 신규 매입 후 전세 임대 또한 줄어들어 새 전세 물량도 생기기 어렵고

4. 신규 입주 물량 감소에 따른 신축 전세 물량까지 감소하여 이렇게 되었다.

5. 내년 이후에도 위 사항들에 변화가 없을 경우 크게 나아지기 어려우리라 보인다.

정도이다.

사실, 수도권의 경우 이미 근 2년 전부터, 지방의 경우, 도시별 편차가 있긴 하지만 전세 품귀와 그로 인한 전세가, 매매가 상승이 1년 이상 지속중인 지역도 있다. 

더 눈에 보이는 사실은 그런 움직임이 다른 도시들의 미래라는 것이다.

수도권보다 지방에서 조금 더 지배적이긴 하나, 임대시장에서의 물건 품귀는 전반적으로 시장에 긴장감을 주게 된다. 이런 긴장감은 특정 이슈들에 의해 잠재 매매 수요들이 자극받았을 때 보다 적극적인 매수세로 이어지는 촉매제 역할을 한다.

예측이 불가한 매매시장보다 어느 정도 상황을 내다볼 수 있는 임대시장에 관심을 가져야 하는 이유다.

순간 묘한 기시감이 들었다.

지금 이런 상황을 언젠가 봤던 기억이 나서이다.

그렇다. 내가 처음 투자를 시작했던 2010년대 중반에도 거의 똑같은 상황이 벌어졌었다.

<씨가 마른 전세… 올 봄 ‘대란’ 예고> - YTN 뉴스(2016.2.4)

※ 가급적 영상을 시청해보기 바란다

개략적인 내용은 다음과 같다.

1. 2016년 신규 입주 예정 물량이 적다(수도권 11만 가구. 2014,2015년 물량과 유사하나 절대적으로 부족한 수치)

2. 전세 수급 지수상 수요가 공급에 비해 많다

3. 강남 재건축 진행에 따른 이주 수요 또한 전세 시장의 매물 품귀를 자극하고 있다

25년 현재와 다른 점은,

1. 2016년에는 임대차법으로 인한 계약갱신청구권 행사건이 없어 기존 전세 잠김 현상이 없었음

2. 2016년에는 조건부 전세자금 대출 규제로 인한 새 전세 물량 출현이 제한되지 않았음

3. 2025년 현재는 대규모 재건축 이주수요가 2016년에 비해 적음

위 1.2.는 현재 전세 시장에 2016년에 비해 악영향(전세 품귀 심화)을 주는 요인이고, 3.은 현재 전세 시장에 2016년에 비해 긍정적 영향(전세 품귀 완화)을 주는 요인이다.

위의 1.2.3.과 같은 상황 변화에 따른 전세 시장 영향이 퉁쳐서 지금과 유사하다고 가정하면, 남은 전세 시장의 향방은 <어느 정도의 신규 입주 물량이 존재하는가>가 지배적일 것이다.

수도권의 2025년-2027년 신규 입주 물량은 다음과 같다(부동산 지인 참고)

2025년 12.8만호 (서울 3.5+인천 2.4+경기 6.9)
2026년 7.7만호 (서울 0.9+인천 1.5+경기 5.3)
2027년 11.3만호 (서울 0.9+인천 1.4+경기 9.0)

9년 전 뉴스에 나온 2014년 10만, 2015년 10만, 2016년 11만호와 비교하면 총 30만호 초반대로 유사하다.

여기에 임대차법에 따른 전세 상승기 물건 잠김 현상과 조건부 전세대출 규제로 인한 물건 잠김 현상이 어떻게 영향을 줄지 우려되는 상황이다. 물론, 재건축 이주수요는 이전보다 적어 이 부분이 시장을 자극하는 것은 덜할 것이다.

그러나 서울 입주물량만 놓고 보면 또 이야기가 다르다.

2014-16년 3년간 서울 입주물량은 4.8+3.2+4.0= 총 12만호였으나, 2025-27년 3년간 서울 입주물량은 3.5+0.9+0.9=5.3만호에 불과하기 때문이다.

2010년대 초중반과 같은, 서울의 경우에는 그 이상의 전세대란이 우려되는 상황인 것에는 분명하다.

그리고 이는 지방 또한 마찬가지다.

사실 전세상승기가 온다고 말하기엔 조금 어폐가 있다. 서울 같은 경우엔 이미 지난 2년간 전세가가 올랐기 때문이다. 그러나 내 경험상 그것은 수요자들이 감내 가능한 수준이었다. 

앞으로는 어느 정도의 전세가 변화가 일어날지 솔직히 나도 감이 잘 안 잡힌다. 서울에 연간 1만호 미만 입주물량은 나 역시 경험해본 적이 없으니까.

전세가 상승하는 시기에 유리한 사람은 누구일까?

임대인일까? 임차인일까?

투자라는 것, 그것도 큰 돈이 들어가는 부동산 투자라는 것이 겁나고 어려운 일인 줄 잘 안다.

그러나, 이런 상황의 변화를 읽고 본인이 어떤 포지션이 되는 게 유리한지 잘 생각해봐야 한다.

올바르게 고르고 적정하게 레버리지를 사용해서, 임대인이 되기에 좋은 시기임에는 분명하다. 언제나처럼 누군가는 행동하고 누군가는 멍하니 시간을 보내겠지만.

※ 두 번째 영상의 마지막에 재밌는 이야기가 나온다. “업계에서는 이미 전세의 월세화가 많이 이뤄진 상황이라 전세 뿐 아니라 반전세 대란도 벌어질 수 있다고 우려하고 있습니다” 근 10년 시간이 흐른 지금, 여전히 전세는 건재하다. 저성장으로 인한 저금리라는 바람을 타고 전세대출이 임차 수요자들의 선택을 받으며 그렇게 되었다. 앞으로는 과연 다를까?