수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요 워닝워닝입니다.
요즘 서울/수도권에 투자를 하기 위해 열심히 달려가는 동료분들이 많은 것 같습니다.
지금은 당장 서울/수도권에 투자 할 수 없더라도, 언젠가는 꼭 '서울/수도권'에 입성한다! 라는 목표를 가지고 계신 분들도 많을 것 같습니다. (저 또한 그렇습니다. ^^)
흔히 수도권은 지방에 비해
'가치를 상대적으로 판단하기 쉬운 곳'으로 인식하고 있는 경우가 많은 것 같습니다.
아마도 <직장/교통/학군/환경/공급>
우리가 사용하는 가치 평가 기준들에 맞추어 지역을 분석하면
사람들이 선호하는 것이 무엇인지 비교적 잘 드러나기 때문인 것 같습니다.
임장을 가고 임보를 쓰며 열심히 앞마당을 만들고,
이제 이 지역을 나의 앞마당으로 선언할 수 있다는 자신감이 생길 무렵!!
알쏭달쏭한 게임이 시작 됩니다.
최종 투자 물건 뽑아야 하는데, 가격도 비슷하고 생활권 순위도 비슷 한 것 같은데..
어디를 우선으롤 봐야 하는거지???
입지 가치도 다 비슷한 것 같은데....
출처 입력
저도 이러한 고민을 많이 참 많이 했습니다!
각 물건들의 조건과 상황이 다르고 단지별로 선호도 차이가 조금씩은 있지만,
비슷한 가치의 단지끼리 비교 할 때!! 어떤 것들을 조금 더 살펴보면 좋을까요?
1. 앞으로 거주 환경이 더 좋아질 지역은 어디인가?
사람들은 아파트로 이루어진 쾌적한 택지를 좋아합니다.
비슷한 환경, 비슷한 연식을 가진 단지였는데.. 갑자기 주변에 신축 대단지가 들어온다면?
A 단지와 B단지는 구조도 비슷, 연식도 비슷, 지하철까지의 거리리도 비슷한 구축단지 입니다.
대로변을 두고 서로 마주보고 있는 단지입니다.
B단지는 A 단지에 비해 주변 환경이 좋지 않았습니다.
주변에 아파트가 많지 않고 대단지이긴 하지만 다세대 주택 사이에 홀로 있는 아파트 같은 느낌이었습니다 .
반면, B단지는 주변에 구축 / 준구축 단지들이 모여 있어
사람들이 선호하는 '아파트 택지' 느낌을 줄 수 있는 곳이었습니다.
주변 환경의 영향인지 상승장에서의 전고점도, 매매 시세 흐름도
B단지에 비해 A 단지가 높게 가는 것을 확인할 수 있습니다.
그러나 22년 하반기 부터 24년 하반기까지,
B단지 인근에 대규모 신축 단지들이 입주하기 시작합니다.
B단지와 바로 붙어 있는 곳은 아니었지만 신축 단지들로 인해 지하철역 인근 상권이 바뀌고,
도로도 새롭게 정비되었습니다.
대규모 신축 단지들의 입주가 마무리된 최근의 시세.
이전과 달라졌을까요?
23년 가격이 하락한 이후 전용 59는 이 전에 비해 매매 시세 차이가 좁혀 졌고,
전용 84의 경우는 A단지보다 B단지가 더 높은 시세를 보이는 모습을 확인할 수 있습니다.
2. 앞으로 교통이 더 편리해질 곳은 어디인가?
C단지와 D단지는 사람들이 모두 좋아하는 준신축 대단지입니다.
두 단지 연식이 좋은 대단지이고 지하철 접근성도 나쁘지 않습니다.
현재는 D단지가 연식도 더 좋고 지하철 접근성도 좋습니다.
하.지.만
C단지는 인근 지하철역에 여러 노선이 추가로 개설 되는 '교통 호재'가 있습니다.
단순한 '호재'가 아닌, '착공이 시작된' '실현 가능성이 높은 교통 호재'입니다.
이 두 단지의 전저점 대비 상승률, 전고점 대비 회복률을 확인해 볼까요?
지금은 지하철 접근성이 더 떨어지고, 연식도 떨어지는 C 단지이지만
전저점 대비 상승률과 전고점 대비 회복률이 모두 D 단지보다 높은 것을 확인할 수 있습니다.
단지의 선호도와 가치에 '실현 가능성이 아주 높은 교통 호재'의 영향이 반영 되었기 때문입니다.
우리가 흔히 '호재'라고 부르는 것들은
단지의 가치를 평가하는데 가장 먼저 고려해야할 요소들은 아닙니다.
하지만 주변 거주 환경을 개선시키거나, 교통을 개선시키는 호재는
단지의 우선순위를 결정할 떄 추가로 고려해 볼 수 있는 요소들입니다.
이 호재들이 우리에게 더 높은 '수익'을 가져다 줄 포인트가 될 수 있기 때문입니다.
단지들의 우선순위를 고민하실 때, 이 부분들도 놓치지 말고 확인해 보시면 좋을 것 같습니다.
인사이트 나눠주신 프메퍼 튜터님 감사합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다!
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